공인중개사

중개사가 선 잔금 보증채무, 시효는 10년인가요 5년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

중개사의 잔금 보증채무 시효는 10년이 아니라 5년이고, 중개를 성사시키려고 선 보증은 상행위여서 연 6%의 상사법정이율도 적용됩니다. 대법원 2007다66590 판결은 부동산 중개업을 하는 상인의 이런 보증행위는 영업을 위한 것으로 추정되어 상행위가 된다고 보았습니다. 지금은 잔금 기일부터 5년이 지나지 않았는지부터 계산하십시오.

중개사가 보증을 선 것이 개인적인 호의였다고 주장하더라도 그 주장만으로 민사채무가 되지는 않습니다. 영업을 위한 행위로 추정되므로, 이를 뒤집을 증거는 중개사가 내야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 6월 공인중개사 B씨의 중개로 자기 소유 상가를 C씨에게 팔았습니다. 잔금 2억원 지급이 불안하자 B씨는 거래를 성사시키려고 「매수인의 잔금 지급을 책임진다」는 보증각서를 써 주고 서명했습니다. 잔금 기일인 2023. 9. 30.이 지나도록 C씨는 잔금을 내지 않았고, A씨는 C씨와 협상만 하다가 2026년 가을에야 B씨에게 보증채무 이행을 청구하려 합니다. B씨는 보증을 선 지 오래됐다며 버티고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사의 보증은 왜 상행위가 되나요?

부동산 중개는 기본적 상행위이고, 상인이 영업을 위해 하는 행위도 상행위로 보기 때문입니다. 영업으로 하는 중개에 관한 행위는 상행위이고, 상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정됩니다.

대법원 2008. 12. 11. 선고 2007다66590 판결은 부동산 중개업을 실제로 하는 상인이 중개를 성사시키려고 또는 중개에 대한 책임으로 보증각서를 써서 매수인의 잔금채무를 보증했다면, 그 보증은 영업을 위한 것으로 추정되고 이를 뒤집을 증거가 없는 한 상행위로 본다고 판단했습니다.

상행위가 되면 시효와 이자는 어떻게 달라지나요?

시효는 5년으로 짧아지고 법정이율은 연 6%로 높아집니다. 민사채권의 소멸시효는 10년, 법정이율은 연 5%이지만, 상행위로 인한 채권은 5년간 행사하지 않으면 시효가 완성되고 법정이율은 연 6%입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상법」 제54조와 제64조의 내용입니다.

매도인에게는 이자가 유리해지는 대신 청구 기간이 절반으로 줄어듭니다. 원안 상담은 매도인이 5년 시효와 연 6% 이율을 모두 주장할 수 있다고 적었지만, 짧은 시효는 보증을 선 중개사에게 유리한 사정입니다. 매도인은 이율의 이점을 누리되 시효 관리에 더 신경 써야 합니다.

중개사와 매수인에게 동시에 청구할 수 있나요?

할 수 있습니다. 보증이 상행위이면 주채무자와 보증인은 연대하여 변제할 책임이 있어, 매도인은 매수인과 중개사 중 누구에게든 잔금 전액을 청구할 수 있습니다. 중개사는 먼저 매수인에게 청구하거나 매수인 재산부터 집행하라고 요구할 수 없습니다.

다만 매수인의 잔금채무 자체는 매수인이 상인이 아니라면 민사채권으로 10년의 시효가 적용될 수 있어, 두 채무의 시효를 따로 계산해야 합니다. 보증의 의사는 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 있으므로, 서명된 보증각서 원본을 보관해 두십시오.

중개사 보증채무 청구 순서

• 보증각서 원본 확인 - 중개사의 서명이나 기명날인이 있는지 확인합니다. 서면이 없으면 보증 자체가 효력이 없습니다.
• 시효 기산일 계산 - 잔금 기일을 기준으로 5년이 되는 날을 계산합니다. 매수인에 대한 시효와 따로 봅니다.
• 상인 여부 자료 확보 - 중개사무소 등록과 실제 영업 사실을 확인합니다. 명의와 실제 운영자가 다르면 실제 운영자가 상인입니다.
• 이행 청구 통지 - 중개사에게 보증채무 이행을 내용증명으로 청구합니다. 내용증명 청구 뒤에는 6개월 안에 소송 등을 해야 시효 중단 효과가 유지됩니다.
• 지급명령·소송 - 기한 안에 매수인과 중개사를 함께 상대로 지급명령이나 소송을 냅니다. 이자는 연 6%로 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증각서의 문구가 보증이 아니라 단순한 확인이나 알선 약속에 그치거나, 중개사가 실제로 중개업을 하지 않는 명의 대여자라면 결론이 달라질 수 있어 각서 원문과 영업 실태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 잔금과 보증채무 청구, 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사가 개인적으로 보증했다고 하면요?
  상인의 행위는 영업을 위한 것으로 추정되므로, 개인적 호의였다는 사정은 중개사가 증명해야 합니다. 중개를 성사시키려고 또는 중개에 대한 책임으로 보증했다면 그 추정을 뒤집기 어렵습니다. 보증각서를 쓴 시점과 장소가 중개 과정과 연결되어 있는지 기록해 두십시오.
• 매수인에게 먼저 청구하라고 하면 따라야 하나요?
  따를 필요 없습니다. 보증이 상행위이면 주채무자와 보증인이 연대하여 변제할 책임이 있어, 매도인은 매수인과 중개사 중 누구에게든 먼저 전액을 청구할 수 있습니다. 중개사가 먼저 매수인의 재산부터 집행하라고 주장할 수 없습니다.
• 5년이 지나면 중개사에게는 청구할 수 없나요?
  잔금 기일부터 5년이 지나 시효가 완성되면 중개사는 시효를 이유로 지급을 거절할 수 있습니다. 시효 전에 소송이나 지급명령, 가압류로 시효를 중단해야 합니다. 내용증명으로 청구한 경우에는 6개월 안에 소송 등을 해야 중단 효과가 유지됩니다.
• 이자는 언제부터 연 6%로 받나요?
  상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6%입니다. 보증채무를 이행하라고 청구했는데도 지급하지 않으면 그때부터 지연손해금이 붙고, 보증각서에 이자 약정이 있으면 그 약정이 우선합니다. 소송을 내면 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진법상 이율이 적용될 수 있습니다.
• 말로만 보증한다고 했으면 효력이 있나요?
  효력이 없습니다. 보증은 보증인의 기명날인이나 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 생기고, 전자적 형태로만 표시된 보증도 효력이 없습니다. 문자 메시지로 「책임지겠다」고 한 것만으로는 보증채무를 청구하기 어렵습니다.
• 중개사무소 명의와 실제 운영자가 다르면요?
  상인은 실질에 따라 판단하므로, 인허가나 사업자등록 명의와 실제 영업 주체가 다르면 실제 영업 주체가 상인이 됩니다. 대법원 2007다66590 판결의 판단입니다. 보증각서에 서명한 사람이 실제 운영자라면 그 사람의 보증이 상행위가 됩니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 받을 돈이 3천만원을 넘으면 지급명령을 신청할 수 없나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성