공인중개사
중개보조원이 가짜 소유자를 확인 안 해 사기당했는데 누구에게 배상받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
네, 중개보조원이 매도인이 진짜 소유자인지 확인을 소홀히 해 손해를 입었다면 그 중개보조원과 그를 고용한 개업공인중개사 모두에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 개업공인중개사의 행위로 보고, 대법원은 이 조항이 중개보조원의 책임을 없애는 규정이 아니라고 보았습니다. 지금은 계약 당시 제시받은 신분증·등기사항증명서 사본과 지급 내역을 모아 두십시오.
매도인이 가짜였다는 사실을 알았다면, 계약 자리에 있던 사람(중개보조원인지 개업공인중개사인지), 확인·설명서에 서명한 사람, 지급한 매매대금·중개보수·취득세와 등기비용 내역을 날짜별로 적어 두십시오. 배상 상대방과 손해액이 이 기록에서 정해집니다.
개업공인중개사가 직접 계약 자리에 없었으니 책임을 못 묻는다고 생각하는 분이 많지만, 고용한 중개보조원의 업무상 행위는 개업공인중개사의 행위로 봅니다.
이런 상담이 많습니다
2024년 9월 A씨는 중개사무소를 통해 다세대주택을 3억 2천만원에 매수하고 중개보수 150만원과 취득세·등기비용을 냈습니다. 계약은 중개보조원이 진행했는데, 매도인은 등기필정보를 갖고 있지 않았고 등기부상 소유자 주소와 신분증 주소가 달랐습니다. 중개보조원은 이름이 같고 예전에 그 주소에 살았다는 말만 듣고 넘어갔고, 2025년 봄 진짜 소유자가 나타나 등기가 말소되었습니다. A씨는 중개보조원과 개업공인중개사를 상대로 매매대금과 부대비용의 배상을 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
중개보조원의 잘못을 개업공인중개사에게 물을 수 있나요?
있습니다. 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 중개보조원이 등기필증을 소지하지 않고 등기부상 주소와 신분증 주소가 다른 매도인을 진짜 소유자로 믿고 중개했다면, 그 과실은 개업공인중개사의 과실로 취급되어 거래당사자의 손해를 배상할 책임이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」이 이렇게 정하고 있습니다.
개업공인중개사는 중개행위에서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있고, 중개가 완성되기 전에 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하며 권리관계를 성실·정확하게 설명해야 합니다. 소유자 확인을 소홀히 한 것은 이 의무 위반입니다.
중개보조원 본인에게도 배상을 청구할 수 있나요?
있습니다. 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결은 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 중개보조원은 불법행위자로서 손해를 배상할 책임을 지고, 업무상 행위를 개업공인중개사의 행위로 보는 규정은 개업공인중개사도 함께 책임지게 하는 규정이지 중개보조원을 면책시키는 규정이 아니라고 보았습니다. 두 사람 모두를 피고로 하여 청구할 수 있습니다.
배상받을 수 있는 손해는 어디까지인가요?
가짜 매도인을 진짜 소유자로 믿고 부동산을 취득하기 위해 실제로 지출한 돈입니다. 위 판결은 매매대금, 중개수수료, 취득세·등록세를 포함한 등기비용이 손해에 해당한다고 보았습니다. 다만 매수인 쪽도 등기필증 미소지나 주소 불일치를 알 수 있었다면 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다.
| 항목 | 배상 대상 여부 |
|---|---|
| 매매대금 | 대상 |
| 중개보수 | 대상 |
| 취득세·등기비용 | 대상 |
| 매수인 과실 부분 | 과실상계로 감액 가능 |
- 매매대금
- 배상 대상 여부: 대상
- 중개보수
- 배상 대상 여부: 대상
- 취득세·등기비용
- 배상 대상 여부: 대상
- 매수인 과실 부분
- 배상 대상 여부: 과실상계로 감액 가능
출처 - 공인중개사법 제30조 제1항, 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결
개업공인중개사는 업무 개시 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 개업공인중개사의 자력이 부족하면 공제사업자(공인중개사협회)나 보증보험사에 보장 한도 안에서 청구할 수 있습니다.
중개보조원 소유자 확인 소홀 배상 대응 순서
- 관여자 특정 - 계약을 진행한 사람이 중개보조원인지, 개업공인중개사는 누구인지 등록관청의 고용 신고 내역으로 확인합니다. 피고가 정해집니다.
- 확인 소홀 증거 수집 - 등기필증 미제시, 등기부 주소와 신분증 주소 불일치, 확인·설명서 내용을 사본으로 확보합니다. 과실 입증의 재료입니다.
- 손해액 정리 - 매매대금·중개보수·취득세·등기비용 영수증을 모읍니다. 배상 범위가 여기서 정해집니다.
- 공제·보증 확인 - 개업공인중개사의 공제증서 사본을 확보합니다. 보장 한도 안에서 협회나 보험사에 청구할 수 있습니다.
- 형사 고소 병행 검토 - 가짜 매도인에 대한 사기 고소를 함께 진행합니다. 수사 기록이 민사 입증에 도움이 됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 직접 등기부를 확인할 수 있었던 사정이나 중개보조원이 개업공인중개사의 지시 범위를 벗어난 사정이 있으면 계약서·확인설명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래 사기 피해의 손해배상 소송과 사기 고소를 수행합니다.
실무상 착안점
피해자들은 「계약 자리에 사장님(개업공인중개사)이 없었으니 그 사람 책임은 아니지 않느냐」고 묻습니다. 실제로는 중개보조원의 업무상 행위가 곧 개업공인중개사의 행위로 취급되고, 중개보조원 본인도 불법행위자로서 함께 책임집니다. 배상 상대방이 둘이고 공제까지 있다는 점을 모른 채 가짜 매도인만 쫓다가 시간을 보내는 사례가 잦습니다.
남겨야 할 기록은 계약 당일의 자료입니다. 매도인이 제시한 신분증 사본, 등기사항증명서, 등기필증 제시 여부, 확인·설명서에 누가 서명했는지가 과실 판단의 재료가 됩니다. 매매대금 이체일과 중개보수·취득세 납부 영수증은 손해액을 확정합니다.
이 기록은 손해배상 소송에서 과실 유무와 배상 범위를 정하고, 공제사업자에 대한 청구에서도 그대로 쓰입니다. 매수인이 스스로 확인할 수 있었던 사정이 드러나면 과실상계로 배상액이 줄어들므로, 어떤 자료를 언제 봤는지도 함께 정리해 두어야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 거래 사기 피해의 손해배상 청구와 사기 고소를 수행해 왔으며, 계약 당일 자료로 중개보조원과 개업공인중개사의 과실을 먼저 확정한 뒤 공제 청구까지 병행하는 방식으로 대응합니다.
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·중개대상물 확인설명서·매도인 신분증 사본과 매매대금·중개보수·취득세 납부 내역을 준비해 주시면, 중개보조원과 개업공인중개사의 과실 성립·배상 범위와 과실상계·공제 청구 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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