공인중개사

잔금까지 챙겨 주겠다던 공인중개사에게 상대방 불이행 책임을 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

상대방이 계약을 지키지 않았다는 이유만으로 공인중개사에게 책임을 물을 수는 없고, 중개사가 이행 과정에서 고의나 과실로 손해를 낸 경우에만 배상을 청구할 수 있습니다. 계약 뒤 이행을 주선하기로 예정된 행위도 중개행위에 포함된다는 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 중개사가 계약 뒤 맡기로 한 일이 무엇이었는지 문자와 계약서 특약으로 확인하십시오.

중개사가 계약서에 도장을 찍었다고 해서 상대방의 이행까지 보증한 것은 아니므로, 상대방에 대한 청구를 제쳐 두고 중개사에게만 매달릴 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 10월 공인중개사의 중개로 상가 건물을 12억원에 매수하기로 했고, 중개사는 계약서 특약에 잔금 지급과 근저당 말소까지 챙기겠다고 적었습니다. 2025년 1월 잔금일에 매도인은 근저당을 말소하지 못했고, 중개사는 매도인 말만 믿고 잔금 일부를 매도인에게 먼저 건네도록 권했습니다. 결국 근저당이 말소되지 않아 K씨는 손해를 입었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 뒤 이행을 도와주는 것도 중개행위인가요?

중개행위에 포함됩니다. 중개사가 계약 체결 뒤에도 대금 지급, 목적물 인도, 확정일자 취득처럼 당사자의 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선하기로 예정되어 있다면, 그 행위는 객관적으로 보아 거래의 알선·중개를 위한 행위입니다. 대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 중개사의 주관적 의사가 아니라 행위를 객관적으로 보고 판단합니다.

상대방이 계약을 안 지키면 중개사도 책임지나요?

그 자체로는 책임지지 않습니다. 중개사는 계약 당사자가 아니므로 매도인의 채무불이행을 대신 책임지지 않습니다. 중개사는 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때에 배상 책임을 집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」이 정한 기준입니다.

각색 사례처럼 중개사가 근저당 말소를 확인하지 않고 잔금 일부를 먼저 넘기도록 권했다면, 이행 주선 과정의 과실로 보아 책임을 물을 수 있습니다. 반대로 중개사가 절차를 제대로 안내했는데 매도인이 약속을 어겼다면 매도인에게 청구해야 합니다. 중개사는 신의와 성실로써 공정하게 중개 업무를 수행할 의무가 있어, 잔금일의 안내가 이 기준에 맞았는지를 봅니다.

중개사에게 청구할 때 공제금도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 계약 뒤 이행 주선도 중개행위이므로, 그 과정에서 생긴 손해는 공제나 보증보험으로 배상받을 수 있습니다. 앞의 2005다55008 판결도 공제사업자를 상대로 한 사건이었습니다.

중개사가 설명하지 않은 권리관계로 손해를 보면요?

중개사는 중개가 완성되기 전에 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 합니다. 근저당 금액과 말소 조건을 제대로 확인·설명하지 않았다면 이 의무 위반으로도 책임을 물을 수 있습니다.

중개사 책임 추궁 대응 순서

• 특약 확인 - 계약서 특약과 중개대상물 확인·설명서에서 중개사가 맡은 일을 확인합니다. 이행 주선이 예정되어 있었는지가 드러납니다.
• 잔금일 경위 정리 - 누가 돈을 받고 서류를 보관했는지 시간 순서로 적습니다. 중개사의 과실 여부가 여기서 갈립니다.
• 매도인 청구 - 채무불이행 책임은 먼저 매도인에게 묻습니다. 해제나 이행 청구와 손해배상을 함께 검토합니다.
• 중개사·공제 청구 - 중개사 과실이 있으면 중개사와 공제사업자에게 배상을 청구합니다. 공제증서 사본을 확보합니다.
• 소송 제기 - 매도인과 중개사를 함께 피고로 삼을 수 있습니다. 과실상계 비율 다툼에 대비해 자료를 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 대금을 직접 보관했거나 매도인과 공모한 정황이 있으면 계약서와 이체 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래 사고에 따른 중개사 손해배상과 공제금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사가 상대방 이행까지 보증하나요?
  보증하지 않습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 중개사가 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 배상 책임을 지운다고 정합니다. 상대방이 계약을 어긴 것만으로는 중개사 책임이 생기지 않고, 중개사 자신의 잘못이 있어야 합니다.
• 잔금 챙기기도 중개행위에 들어가나요?
  예정되어 있었다면 들어갑니다. 대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결은 중개사가 계약 뒤에도 보증금 지급, 목적물 인도, 확정일자 취득 같은 이행에 관여하도록 예정된 경우 그 행위도 중개행위의 범주에 포함된다고 보았습니다. 판단은 중개사의 의사가 아니라 행위를 객관적으로 보고 합니다.
• 중개사가 돈이 없으면 배상을 못 받나요?
  공제나 보증보험으로 받을 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 중개사가 업무 개시 전에 손해배상책임 보장을 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정합니다. 중개사고가 인정되면 공제사업자나 보증보험회사에 보장금액 범위에서 청구할 수 있습니다.
• 근저당 말소 확인을 안 한 것도 과실인가요?
  과실로 인정될 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개사가 중개 완성 전에 권리관계를 확인해 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 잔금 전에 근저당 말소 조건을 확인하지 않고 대금을 넘기도록 권했다면 확인·설명 의무나 이행 주선 과정의 주의의무 위반이 문제 됩니다.
• 매도인과 중개사 중 누구에게 먼저 청구하나요?
  보통 함께 청구합니다. 매도인에게는 민법 제390조의 채무불이행 책임을, 중개사에게는 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상 책임을 묻고, 같은 손해라면 어느 쪽에서든 배상받은 만큼 나머지 청구가 줄어듭니다. 매도인 재산이 충분하면 매도인 청구에 무게를 둡니다.
• 제 부주의도 있으면 배상액이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 중개사고 손해배상에도 과실상계가 적용되어, 의뢰인이 등기부를 직접 확인하지 않았거나 중개사 권유만 믿고 대금을 먼저 넘긴 사정이 있으면 배상액이 감액됩니다. 다만 중개사의 설명을 믿은 것 자체를 큰 과실로 보지는 않는 경우가 많습니다.

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• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
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• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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