공인중개사

공인중개사에게 맡겨서 법원 경매 입찰에 참여할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 법원에 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사에게 맡기면 본인이 출석하지 않아도 경매 입찰에 참여할 수 있습니다. 공인중개사법 제14조 제3항은 경매 입찰을 대리하려는 중개사가 법원에 등록하도록 하고, 과실로 손해를 입히면 배상 책임을 집니다. 지금은 그 중개사의 대리인등록증부터 확인하십시오.

본인이 매각기일에 법원에 직접 나가지 않아도 됩니다. 등록된 대리인이 법정에 출석해 입찰합니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2026년 11월 매각기일이 잡힌 상가 경매에 참여하고 싶었지만 해외 출장 일정과 겹쳐 법원에 갈 수 없었습니다. 동네 공인중개사가 대신 입찰해 줄 수 있다고 했는데, P씨는 아무 중개사에게나 맡겨도 되는지, 문제가 생기면 책임은 누가 지는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공인중개사를 통해 경매 입찰에 참여할 수 있나요?

네, 법원에 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사에게 맡기면 입찰에 참여할 수 있습니다. 개업공인중개사는 경매 부동산의 권리분석과 취득 알선, 매수신청 대리를 할 수 있지만, 경매 입찰을 대리하려면 대법원규칙이 정한 요건을 갖춰 법원에 등록하고 감독을 받아야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 같습니다.

등록한 중개사가 할 수 있는 일은 매수신청보증 제공, 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고, 보증금 반환 신청, 공유자 우선매수신고 등으로 정해져 있습니다. 낙찰 뒤 점유자를 내보내는 명도 절차나 매각허가에 대한 이의는 이 범위에 들어 있지 않습니다.

중개사가 입찰을 잘못해 손해가 나면 배상받을 수 있나요?

네, 매수신청대리인이 된 개업공인중개사가 고의나 과실로 위임인에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있습니다. 입찰가격 자릿수를 잘못 써 크게 낙찰되거나, 보증금을 모자라게 넣어 입찰이 무효가 된 경우가 대표적입니다.

이 책임을 보장하려고 중개사는 보증보험이나 협회 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고, 위임받을 때 보장금액과 보장기간 등을 설명하고 증서 사본을 줘야 합니다. 권리관계와 매수인이 부담할 사항도 등기사항증명서 등 근거자료를 보여 주며 설명하고, 그 내용을 서면으로 작성해 교부해야 합니다.

매수신청대리 보수는 얼마이고 언제 내나요?

보수는 법원 예규가 정한 보수표 범위 안에서 정하고, 중개사는 위임계약 전에 보수표와 보수를 설명해야 합니다. 보수 외의 명목으로 돈을 받거나 보수표보다 많이 받으면 안 됩니다. 보수를 받으면 정해진 양식의 영수증을 줘야 합니다.

지급 시기는 서로 약정한 때이고, 약정이 없으면 매각대금 지급기한일입니다. 떨어졌을 때와 낙찰됐을 때 보수가 다른 경우가 많으니 위임계약서에 두 경우를 나눠 적어 두는 편이 좋습니다.

공인중개사 매수신청대리 위임 순서

• 등록 확인 - 대리인등록증과 사무소 게시물을 확인합니다. 등록하지 않은 중개사는 입찰을 대리할 수 없습니다.
• 확인·설명서 받기 - 권리관계, 인수할 부담, 경제적 가치를 적은 서면을 받습니다. 나중에 설명 누락을 다투는 근거가 됩니다.
• 보수·보증 설명 듣기 - 보수표와 손해배상 보장금액, 보장기간을 설명받고 증서 사본을 받습니다. 위임계약 전에 해야 합니다.
• 위임장·인감증명서 교부 - 인감도장을 찍은 위임장과 인감증명서를 줍니다. 대리인은 매각기일마다 이를 법원에 냅니다.
• 결과 확인·영수증 - 입찰 결과와 보증금 반환 여부를 확인하고 보수 영수증을 받습니다. 낙찰되면 대금 납부 일정을 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 낙찰 뒤 점유자 명도나 매각허가 이의처럼 매수신청대리 범위를 넘는 절차는 매각물건명세서와 점유 상태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 인도명령·명도와 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 모든 공인중개사가 경매 대리를 할 수 있나요?
  아니요, 법원에 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사만 할 수 있습니다. 등록하려면 대법원규칙이 정한 실무교육, 손해배상 보증 등 요건을 갖춰야 합니다. 등록증을 보여 달라고 하면 확인할 수 있습니다.
• 중개사가 낙찰 후 명도까지 해 주나요?
  매수신청대리 범위에는 명도가 들어 있지 않습니다. 대리할 수 있는 일은 보증 제공, 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고, 보증금 반환 신청, 공유자 우선매수신고 등입니다. 인도명령 신청이나 명도 소송은 본인이 하거나 변호사에게 맡겨야 합니다.
• 대리인은 법원에 직접 나가야 하나요?
  네, 매수신청대리를 하는 개업공인중개사는 매각장소나 집행법원에 직접 출석해야 합니다. 대리행위를 할 때마다 본인의 인감증명서가 붙은 위임장과 대리인등록증 사본 등 대리권 증명 문서를 냅니다.
• 같은 물건에 다른 입찰자도 대리하면요?
  같은 부동산에 대해 이해관계가 다른 두 사람 이상의 대리인이 되는 것은 금지돼 있습니다. 대리인이 된 사건에서 본인이 직접 매수신청을 하는 것도 금지됩니다. 이런 사정이 드러나면 법원에 알리고 손해배상을 검토할 수 있습니다.
• 손해배상 보증은 얼마까지 보장되나요?
  중개사는 보증보험, 협회 공제, 공탁 중 하나로 손해배상책임을 보장해야 하고, 위임받을 때 보장금액과 보장기간, 보증기관을 설명해야 합니다. 보장금액을 넘는 손해는 중개사 본인에게 청구해야 하므로 설명받은 금액을 확인해 두십시오.
• 권리분석을 잘못 설명했다면 책임이 있나요?
  중개사는 대상물의 권리관계, 경제적 가치, 매수인이 부담할 사항을 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 합니다. 설명이 틀려 인수할 권리를 모르고 낙찰받았다면 과실에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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