공인중개사

중개사가 전세권설정 대신 확정일자만 받으라고 해서 보증금을 떼였어요, 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 중개사가 특약한 전세권설정등기를 챙기지 않고 확정일자만 권해 그 틈에 근저당이 먼저 들어와 보증금 일부를 떼였다면 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 계약 뒤 잔금 지급과 전세권설정까지 관여하기로 예정된 중개사의 행위도 중개행위에 포함된다고 봅니다. 지금은 특약이 적힌 계약서와 중개사가 권한 내용을 담은 문자부터 모아 두십시오.

중개사 개인에게 돈이 없을까 걱정할 필요는 없습니다. 개업공인중개사는 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 그 보장금액 범위에서 배상을 받을 길이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2024년 2월 매수인 E씨가 막 사들인 아파트를 보증금 4억원에 빌리면서 소유권이전과 동시에 전세권을 설정한다는 특약을 넣었습니다. 중개사는 잔금을 이전등기 전에 치르게 하면서 전세권등기 대신 전입신고와 확정일자면 충분하다고 권했고, E씨는 소유권이전등기 날 몰래 은행 근저당을 설정했습니다. 2026년 경매에서 D씨는 보증금 가운데 1억 2천만원을 배당받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약서를 쓴 뒤의 일도 중개사 책임인가요?

중개사가 잔금 지급이나 전세권설정 같은 계약 이행에 관여하기로 예정되어 있었다면 그 일도 중개행위에 들어갑니다. 대법원은 중개행위인지를 중개사의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 거래의 알선을 위한 행위로 보이는지로 판단하고, 보증금 지급·인도·확정일자 취득에 관여하는 일도 중개행위로 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 원안 당시 법률 이름은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」이었지만 조문 내용은 같습니다.

확정일자만 받게 한 것이 왜 중개사 과실인가요?

특약으로 정한 전세권설정등기를 챙기지 않고 더 불확실한 방법을 권했기 때문입니다. 확정일자에 의한 우선변제권은 전입신고 다음 날부터 생기는 대항력과 함께 작동하므로, 같은 날 매수인이 근저당을 설정하면 근저당이 앞섭니다. 반면 소유권이전과 동시에 전세권설정등기를 했다면 근저당과 순위를 다툴 수 있었습니다.

대법원 2012다102940 판결은 중개사가 소유권이전등기 전에 잔금을 앞당겨 치르게 하고, 특약대로 전세권설정등기가 되도록 조치하지 않은 채 확정일자만 권해 임차인이 보증금 일부를 회수하지 못한 사안에서 중개사의 손해배상책임을 인정했습니다.

배상액은 어떻게 정해지나요?

경매에서 배당받지 못한 보증금이 기본 손해입니다. 다만 임차인에게도 등기부를 확인하지 않는 등 잘못이 있으면 법원은 그 과실을 참작해 배상액을 줄일 수 있습니다. 실제 사건에서도 과실상계가 자주 다퉈집니다.

배상을 청구할 때는 중개사가 가입한 보증보험회사나 공제사업자, 보장금액을 확인합니다. 중개가 완성되면 중개사는 이 내용을 설명하고 관계 증서 사본을 주어야 하므로, 계약 때 받은 서류 묶음을 먼저 찾아보십시오.

중개사 전세권 특약 손해배상 대응 순서

• 특약 확인 - 계약서에 소유권이전과 동시에 전세권설정을 한다는 특약이 있는지 봅니다. 중개사가 해야 할 일의 범위가 여기서 정해집니다.
• 권유 기록 수집 - 중개사가 확정일자만 받으면 된다고 한 문자·녹음·메모를 모읍니다. 과실을 입증하는 핵심 자료입니다.
• 손해 확정 - 경매 배당표로 받지 못한 보증금 액수를 확인합니다. 배상 청구액의 기준이 됩니다.
• 공제·보증보험 확인 - 손해배상책임 보장 증서 사본에서 보장금액과 보장기관을 확인합니다. 중개사와 보장기관에 함께 청구합니다.
• 내용증명과 소송 - 중개사와 보장기관에 배상을 요구하는 내용증명을 보내고, 응하지 않으면 손해배상 소송을 제기합니다. 소멸시효 기산점을 함께 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 직접 잔금을 앞당겨 치르기로 했거나 중개사가 매수인 쪽만 중개했다면 계약서와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고 손해배상과 임대차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사가 매수인 쪽 사람이어도 책임지나요?
  임차인의 의뢰를 받아 임대차를 중개했다면 책임을 집니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 손해를 입히면 배상하도록 정하고, 대법원 2012다102940 판결은 계약 뒤 잔금·전세권설정에 관여할 것이 예정된 행위도 중개행위로 보았습니다.
• 중개사에게 돈이 없으면 어떻게 하나요?
  중개사가 가입한 공제나 보증보험에 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무 개시 전에 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정합니다. 보장금액을 넘는 손해는 중개사 개인에게 청구해야 합니다.
• 제 잘못도 있으면 배상액이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 민법 제763조는 불법행위 손해배상에 과실상계 규정인 제396조를 준용하므로, 임차인이 등기부를 확인하지 않았거나 스스로 잔금을 서둘렀다면 법원이 그 사정을 참작합니다. 중개사의 권유를 따랐다는 기록이 있으면 임차인 과실을 줄이는 데 도움이 됩니다.
• 전세권등기를 했으면 근저당보다 앞섰을까요?
  소유권이전등기와 동시에 전세권설정등기를 신청했다면 같은 날 들어온 근저당과 접수 순서로 순위를 다투게 됩니다. 반면 전입신고에 의한 대항력은 전입 다음 날부터 생기므로 같은 날 설정된 근저당보다 늦습니다. 이 차이 때문에 특약을 지키지 않은 것이 손해로 이어졌다고 봅니다.
• 중개사 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  불법행위로 보면 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 청구해야 합니다. 민법 제766조가 이 기간을 정합니다. 보통 배당표로 받지 못한 보증금이 확정된 때를 손해를 안 날로 주장하므로, 배당기일을 기록해 두는 편이 좋습니다.
• 중개사가 확인설명서에 적지 않은 것도 책임이 되나요?
  될 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개사가 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 설명의무를 어겨 손해가 났다면 제30조 배상책임의 근거가 됩니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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