공인중개사

건물을 샀는데 중개사가 설명서에 임차권을 적지 않았다면 책임을 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 확인·설명서에 임차권을 빠뜨려 매수인이 모른 채 건물을 사서 손해를 입었다면 중개사에게 배상책임을 물을 수 있습니다. 중개사는 등기되지 않은 상가 임차권까지 확인해 권리관계란에 적어야 합니다. 지금은 확인·설명서와 임차인의 계약서·사업자등록 시점을 대조해 두십시오.

매수인이 임차인의 존재를 스스로 찾아내지 못했다고 해서 손해를 혼자 감수해야 하는 것은 아닙니다. 중개사는 공시되지 않은 임차권까지 확인·설명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 6월 공인중개사의 중개로 3층 상가건물을 12억원에 샀습니다. 중개사가 준 중개대상물 확인·설명서에는 임차권이 없다고 적혀 있었고, A씨는 건물 전체를 비어 있는 상태로 넘겨받는다고 믿었습니다. 그런데 잔금을 치른 뒤 1층에서 영업하던 임차인이 보증금 1억원의 임대차계약서를 내밀며 계약기간 동안 계속 영업하겠다고 했습니다. 그 임차인은 매매 전에 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳐 대항력이 있었으므로, A씨는 임대인 지위를 승계해 보증금 반환의무까지 떠안게 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 매매 중개 때 임차권도 설명해야 하나요?

네, 매수인에게 중개가 완성되기 전에 임차권을 포함한 권리관계를 확인해 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. 공인중개사법 제25조 제1항 제1호는 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계를 확인하여 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 정하고, 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」 시행령 제21조 제1항 제2호는 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계를 확인·설명사항으로 정합니다.

대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 확인·설명서의 권리관계란에 등기부 기재사항 외에 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항을 적어야 하고, 여기에 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함된다고 판단했습니다. 등기되지 않은 상가 임차권도 설명 대상입니다.

임차권이 있는 건물을 사면 매수인은 무엇을 떠안나요?

대항력 있는 상가 임차인이 있으면 매수인은 임대인의 지위를 승계해 보증금 반환의무를 부담합니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 매수인은 계약기간 동안 건물을 직접 쓰지 못하고, 임대차가 끝나면 보증금을 돌려주어야 합니다.

임차인의 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 생기므로, 매매 전에 이 요건을 갖춘 임차인이라면 매수인에게 대항할 수 있습니다.

확인·설명서에 임차권을 빠뜨린 중개사에게 무엇을 청구하나요?

중개사가 고의나 과실로 임차권을 적지 않아 손해가 생겼다면 그 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 손해는 임차권 부담으로 떨어진 건물 가치, 쓰지 못한 기간의 손실 등으로 구체적으로 산정합니다.

매도인이 임차인의 존재를 숨겼다면 매도인에게도 담보책임이나 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다. 중개사는 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 해 두어야 하므로, 판결을 받으면 그 보장금액 범위에서 지급받을 수 있습니다.

매매 중개 임차권 누락 대응 순서

• 임대차 내용 확인 - 임차인에게 계약서, 보증금, 계약기간, 사업자등록 시점을 확인합니다. 대항력이 있는지가 손해의 크기를 정합니다.
• 설명서 대조 - 중개대상물 확인·설명서의 권리관계란과 실제 임대차를 비교합니다. 빠진 부분이 설명의무 위반의 증거입니다.
• 손해 산정 - 인수한 보증금 부담, 사용하지 못한 기간의 손실을 금액으로 정리합니다.
• 책임자 특정 - 중개사, 보증보험회사·공제기관, 매도인 중 누구에게 무엇을 청구할지 정합니다.
• 배상 청구 - 내용증명으로 배상을 요구하고, 응하지 않으면 손해배상 소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약서에 임차인 인수 특약이 있거나 매수인이 현장을 여러 번 방문했다면 계약서와 현장 확인 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁과 중개사 손해배상 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부에 없는 임차권도 설명해야 하나요?
  네, 설명해야 합니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 확인·설명서 권리관계란에 등기부 기재사항 외에 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항을 적어야 하고, 여기에 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함된다고 판단했습니다.
• 임차인이 있는 건물을 사면 보증금도 떠안나요?
  대항력 있는 임차인이면 떠안습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 매수인은 임대차가 끝나면 보증금을 반환해야 하고, 계약기간 동안 임차인의 영업을 받아들여야 합니다.
• 중개사에게 어떤 손해를 청구할 수 있나요?
  임차권을 몰라서 입은 재산상 손해입니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 떠안은 보증금 부담, 사용하지 못한 기간의 손실 등을 근거와 함께 산정합니다.
• 중개사가 폐업했으면 받을 수 없나요?
  보증기관을 통해 받을 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정하고, 제4항은 공탁금을 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없게 합니다. 보장금액 범위에서 청구할 수 있습니다.
• 매도인에게도 책임을 물을 수 있나요?
  매도인이 임차권을 숨겼다면 물을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제3항은 임대차 목적 건물이 매매의 목적물이 된 경우 민법 제575조 제1항·제3항을 준용하므로, 매수인이 임차권을 몰랐다면 계약 목적 달성 여부에 따라 해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 확인·설명서에 서명했으면 불리한가요?
  서명만으로 중개사 책임이 사라지지 않습니다. 공인중개사법 제25조 제4항은 확인·설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인하도록 정해 설명의 주체가 중개사임을 분명히 합니다. 매수인의 서명은 서면을 받았다는 확인일 뿐, 빠진 권리관계를 매수인이 알고 있었다는 뜻이 아닙니다.

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