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중개사가 취득세 감면된다고 잘못 알려 줘서 세금을 더 냈다면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 취득세 감면 대상이 아닌데 감면된다고 잘못 설명해 잔금일을 정하고 세금을 더 냈다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 중개사는 중개대상물의 권리를 취득하면서 부담할 조세의 종류와 세율을 확인해 성실·정확하게 설명할 의무가 있기 때문입니다. 다만 매수인도 스스로 확인할 책임이 있어 배상액이 줄어들 수 있으니, 지금은 확인·설명서의 조세 항목과 중개사의 설명이 담긴 문자부터 확보해 두십시오.

그 자리에서

취득세 고지서나 신고서를 받고 감면이 안 된다는 사실을 알았다면, 중개대상물 확인·설명서의 「취득 시 부담할 조세」 항목과 중개사가 감면을 말한 문자·메모를 먼저 확보하십시오. 설명 의무 위반을 증명하는 자료는 이 두 가지입니다.

세금을 이미 냈다고 배상 청구를 포기할 필요는 없습니다. 잘못된 설명 때문에 줄일 수 있었던 세금을 놓쳤다면 그 차액이 손해가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 중개사 소개로 아파트를 사면서, 중개사로부터 이 아파트는 잔금을 2026년 3월에 치러도 취득세 한시 감면을 받을 수 있다는 설명을 들었습니다. 그 말을 믿고 잔금일을 2026년 3월로 정했는데, 실제 감면은 2025년 12월 31일까지 잔금을 치른 경우에만 적용되는 것이었습니다. A씨는 매도인과 잔금일을 연내로 당길 수 있었는데도 그러지 못해 취득세를 900만원가량 더 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중개사는 세금까지 설명해야 하나요?

설명해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행령」은 중개사가 확인·설명할 사항으로 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류와 세율을 정하고 있습니다. 중개사는 중개가 완성되기 전에 이를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 합니다.

원래 사례가 인용한 서울동부지방법원 2013. 10. 23. 선고 2013나2988 판결은 한시적 취득세 감면이 끝난 뒤 잔금을 치르는데도 감면된다고 잘못 설명한 중개사에게, 매수인이 세금을 줄일 기회를 잃게 한 책임을 인정했습니다.

배상받을 수 있는 손해는 얼마인가요?

잘못된 설명이 없었다면 줄일 수 있었던 세금의 차액이 기준입니다. 잔금일을 감면 기한 안으로 앞당길 수 있었다는 사정이 인정되면, 실제 낸 취득세 등과 감면을 받았을 경우의 세액 차이가 손해가 됩니다. 중개사는 중개행위에서 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상해야 합니다.

잔금일과 감면 기한의 관계(각색 사례)

  1. 2025년 10월

    매매계약, 중개사가 감면 가능하다고 설명

  2. 2025년 12월 31일

    한시 감면 적용 마감

  3. 2026년 3월

    잔금 지급, 감면 요건 불충족

  4. 취득세 신고

    약 900만원 추가 부담 확인

잔금일을 앞당길 수 없었다면 매수 여부를 판단할 기회를 잃은 손해가 문제되는데, 이는 증명이 더 어렵습니다. 잔금일을 정할 때 매도인과 어떤 협의가 가능했는지 기록이 필요합니다.

매수인 과실로 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결은 중개를 맡겼더라도 거래당사자 본인의 확인 책임이 사라지지 않는다고 보아 과실상계를 인정했습니다. 원래 사례의 하급심은 매수인도 감면 대상 여부와 세율을 따로 확인했어야 한다며 중개사 책임을 70%로 제한했습니다.

공제로도 보상받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 매수인은 공제사업자에게 보장금액 범위에서 청구할 수 있습니다. 세금 설명 과실도 중개행위에서 생긴 손해에 해당합니다.

취득세 잘못 설명 배상 대응 순서

  • 설명 내용 확보 - 확인·설명서의 조세 항목, 중개사가 보낸 문자, 계약 당시 메모를 모읍니다. 무엇을 어떻게 잘못 설명했는지 특정합니다.
  • 감면 요건 확인 - 감면의 적용 기한과 요건을 확인하고, 잔금일을 바꿨다면 감면이 가능했는지 따져 봅니다.
  • 손해액 계산 - 실제 납부 세액과 감면 시 세액의 차이를 계산합니다. 가산세가 붙었다면 별도로 봅니다.
  • 잔금일 협의 기록 확인 - 잔금일을 앞당길 수 있었다는 사정을 보여 주는 매도인과의 협의 기록을 찾습니다. 인과관계를 증명하는 자료입니다.
  • 중개사·공제 청구 - 중개사와 공제사업자에게 차액 배상을 청구합니다. 과실상계 주장에 대비해 매수인이 확인한 내용도 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감면 요건이 주택 수·거주 요건처럼 매수인 사정에 달린 것이었다면 매수인이 알려 준 정보와 과세 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 등 지방세 불복과 중개사고 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

세금 문제로 손해를 본 매수인들은 세금은 본인이 알아서 챙겨야 하는 일이라며 중개사 책임을 떠올리지 못합니다. 실제로는 권리 취득에 따른 조세의 종류와 세율은 중개사가 확인·설명해야 하는 법정 항목이어서, 잘못 설명했다면 배상 책임이 생깁니다. 다만 매수인 과실이 함께 참작되어 전액 배상은 드뭅니다.

그래서 설명의 내용과 시점을 보여 주는 기록이 결론을 좌우합니다. 확인·설명서의 조세 항목에 무엇이 적혔는지, 중개사가 감면을 언급한 문자나 메모, 잔금일을 정한 날과 그 이유, 매도인이 잔금일 조정에 응할 수 있었는지를 보여 주는 대화를 모아 두어야 합니다.

이 기록은 손해배상 소송에서 설명 의무 위반과 손해 사이의 인과관계를 증명하고, 과실상계 비율을 다투는 자료가 됩니다. 공제금 청구에서도 같은 자료로 사고 내용을 설명합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 취득세 등 지방세 쟁점과 중개사고 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 감면 요건과 잔금일 결정 경위를 먼저 확인한 뒤 세액 차이와 인과관계를 근거로 배상 범위를 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 취득세·지방소득세 부과처분 취소(심판·소송)
  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
  • 강제집행·채권추심

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서·중개대상물 확인·설명서·중개사와 주고받은 문자·취득세 신고서와 납부 영수증을 준비해 주시면, 설명 의무 위반 여부·세액 차이 손해·과실상계 비율을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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