공인중개사

중개사무소에서 다른 사람이 중개하다 보관금을 횡령했는데 사무소 주인에게 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 개업공인중개사가 자기 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공했고 그 사람이 거래 과정에서 맡은 돈을 횡령했다면 사무소 주인인 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제2항이 장소 제공에 따른 배상책임을 정하고, 대법원은 보증금 전달을 부탁받아 받은 돈을 횡령한 사안에서 이 책임을 인정했습니다. 지금은 돈을 건넨 장소·날짜와 영수증, 계약서에 적힌 중개사무소 명의를 확인해 두십시오.

돈을 직접 받아 간 사람이 무자격자라서 중개사무소는 책임이 없다고 생각하기 쉽지만, 사무소를 내준 개업공인중개사가 책임을 집니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 2월 A씨는 한 중개사무소에서 그 사무소를 빌려 쓰던 B의 중개로 아파트 임대차계약을 맺고 계약금을 냈습니다. 중도금 3천만원은 사무소에서 임대인을 만나 주기로 했는데 임대인이 오지 않아 B에게 맡기고 영수증을 받아 달라고 부탁했습니다. B는 그 돈을 갖고 사라졌고, A씨는 사무소의 개업공인중개사에게 배상을 요구했으나 「B는 우리 직원이 아니다」라는 답만 들었습니다. 사무소를 중개 장소로 제공한 개업공인중개사는 이 손해를 배상할 책임이 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사무소를 빌려준 개업공인중개사가 왜 책임을 지나요?

개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」이 이렇게 정하고 있으며, 사무소를 제공한 사람은 그 안에서 이루어지는 중개행위로 생긴 손해를 떠안는 구조입니다.

어떤 행위가 「중개행위」인지는 거래당사자 보호라는 법 취지에 비추어 중개한 사람의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지로 판단합니다. 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결은 사무소를 제공받은 사람이 임대차계약을 중개하면서 거래당사자에게서 종전 임차인에게 보증금 반환금을 전달해 달라는 부탁을 받고 돈을 받아 횡령한 사안에서, 사무소를 제공한 개업공인중개사의 배상책임을 인정했습니다.

중도금 보관을 부탁한 것도 중개행위에 들어가나요?

들어갈 수 있습니다. 위 판결 사안처럼 계약 체결 뒤 상대방에게 돈을 전달해 달라고 맡기는 것은 거래의 완결을 위한 행위로, 중개행위 과정에서 이루어진 것으로 봅니다. 임대인이 나타나지 않아 중개한 사람에게 중도금을 맡기고 영수증을 받아 달라고 한 것도 같은 구조입니다. 다만 중개와 무관한 개인적 금전 거래라면 장소 제공 책임에서 벗어날 수 있으므로, 돈을 맡긴 경위가 계약 이행과 연결되어야 합니다. 법이 정한 중개는 거래당사자 사이의 매매·임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이고, 계약 이행을 돕는 금전 전달은 이 알선 과정에 포함될 수 있습니다.

횡령한 사람에게는 별도로 청구할 수 있나요?

있습니다. 돈을 횡령한 사람은 불법행위자로서 직접 손해배상책임을 지고, 형사상 횡령 또는 사기 고소도 가능합니다. 개업공인중개사의 장소 제공 책임과 횡령자의 불법행위 책임은 함께 물을 수 있으며, 개업공인중개사가 배상한 뒤 횡령자에게 구상하는 것은 둘 사이의 문제입니다.

개업공인중개사는 손해배상책임 보장을 위해 보증보험·공제 가입이나 공탁을 해야 하므로, 개업공인중개사의 자력이 부족하면 공제사업자나 보증보험사에 보장 한도 안에서 청구할 수 있습니다.

중개사무소 장소 제공 횡령 배상 대응 순서

• 사무소 명의 확인 - 계약서·간판·등록번호로 사무소의 개업공인중개사가 누구인지 확인합니다. 배상 상대방을 특정하는 첫 단계입니다.
• 금전 교부 증거 확보 - 이체 내역, 영수증, 돈을 건넨 날짜와 장소를 문자·사진으로 남깁니다. 손해액과 중개행위 관련성의 증거입니다.
• 횡령자 고소 - 돈을 받아 간 사람을 횡령 또는 사기로 고소합니다. 수사 기록이 민사 입증에 쓰입니다.
• 개업공인중개사에게 청구 - 장소 제공 책임을 근거로 배상을 청구하고, 거부하면 소송을 제기합니다. 횡령자와 함께 피고로 할 수 있습니다.
• 공제 청구 - 개업공인중개사의 공제증서를 확인해 협회나 보험사에 보장 한도 안에서 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 돈을 맡긴 경위가 계약과 무관한 개인 거래로 보이거나 사무소 제공 관계가 불분명하면 계약서와 사무소 등록 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고에 따른 손해배상 소송과 횡령·사기 고소를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사무소를 빌려준 개업공인중개사의 책임 근거는 무엇인가요?
  공인중개사법 제30조 제2항입니다. 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 사무소를 쓴 사람이 직원이 아니어도 이 책임은 생깁니다.
• 어떤 행위가 중개행위에 해당하나요?
  거래당사자 보호라는 법 취지에 비추어 중개한 사람의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지로 판단합니다. 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결이 이 기준을 제시했고, 보증금 반환금 전달을 부탁받아 돈을 받은 행위도 중개행위 과정으로 보았습니다.
• 중도금을 맡긴 것도 중개행위로 보나요?
  계약 체결 뒤 상대방이 오지 않아 중개한 사람에게 중도금을 맡기고 영수증을 받아 달라고 한 것은 계약 이행을 위한 교부로, 중개행위 과정에서 이루어진 것으로 볼 수 있습니다. 다만 계약과 무관한 개인적 금전 거래라면 장소 제공 책임에서 벗어날 수 있으므로 맡긴 경위를 문자 등으로 남겨야 합니다.
• 돈을 횡령한 사람에게도 청구할 수 있나요?
  있습니다. 횡령한 사람은 민법 제750조의 불법행위자로서 직접 손해배상책임을 지고, 형사상 횡령 또는 사기 고소도 가능합니다. 개업공인중개사의 장소 제공 책임과 별개이므로 두 사람을 함께 피고로 하여 청구할 수 있습니다.
• 개업공인중개사가 배상할 돈이 없으면 어떻게 하나요?
  개업공인중개사는 업무 개시 전에 제30조 제1항·제2항의 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 공인중개사법 제30조 제3항에 따른 것으로, 공제사업자나 보증보험사에 보장 한도 안에서 청구할 수 있습니다.
• 개업공인중개사가 직접 중개했을 때의 책임과 어떻게 다른가요?
  직접 중개한 경우는 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 배상책임을 집니다. 장소 제공의 경우는 제2항에 따라 다른 사람의 중개행위로 생긴 손해를 배상하는 구조이며, 두 경우 모두 공제·보증의 보장 대상입니다.

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