주택 임대차

보증금을 못 받아 현관 키만 갖고 이사했는데 그 기간 월세가 공제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 보증금을 못 받아 현관 키만 가지고 이사했다면 그 기간 월세 상당액을 공제당하지 않는 것이 원칙입니다. 대법원은 동시이행항변권으로 점유만 하고 실제로 쓰지 않았다면 부당이득이 성립하지 않는다고 보았습니다. 지금은 이사 날짜를 보여 줄 영수증과 새 집 전입신고 기록을 확인해 두십시오.

보증금을 받을 때까지 현관 키를 넘기지 않는 것은 불법점유가 아닙니다. 그 기간의 월세를 무조건 물어야 하는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 3월 보증금 3천만원, 월세 60만원에 빌라를 임차했고 2026년 1월 초 임대인에게 계약을 끝내겠다고 문자로 통지했습니다. 계약은 2026년 3월에 끝났지만 임대인은 새 세입자가 없다며 보증금을 주지 않았습니다. J씨는 분양받은 아파트로 짐을 모두 옮기고 옛집 현관 키만 가지고 있었는데, 3개월 뒤 임대인이 그동안 월세 180만원을 빼고 주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

짐을 빼고 현관 키만 가지고 있으면 월세를 내야 하나요?

실제로 살지 않았다면 내지 않아도 됩니다. 임대차가 끝난 뒤 임차인이 보증금 반환과 동시이행을 주장하며 현관 키를 가지고 있어도, 그 집을 본래 목적대로 쓰지 않아 실질적인 이득을 얻지 않았다면 부당이득반환의무가 생기지 않습니다. 임대인에게 손해가 생겼더라도 같습니다.

임차인의 집 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계입니다. 임대인이 보증금을 돌려주거나 현실적으로 돌려주겠다고 제공하지 않는 한 임차인의 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상의무도 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

실제로 살면서 버티면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 계약이 끝난 뒤에도 그 집에서 계속 살았다면 동시이행항변권 때문에 불법점유는 아니지만, 실제로 사용한 이익은 부당이득으로 돌려주어야 합니다. 이 금액은 보통 월세 상당액으로 계산되고 보증금에서 공제됩니다.

짐 일부만 남겨 두었거나 가끔 드나든 정도라면 실제 사용으로 볼지 다툼이 생깁니다. 이사한 날짜, 전입신고일, 관리비·전기요금 사용량이 실제 사용 여부를 가르는 자료가 됩니다.

공제할 월세는 누가 증명해야 하나요?

임대인이 증명해야 합니다. 보증금에서 공제할 차임이나 부당이득이 생겼다는 사실은 임대인이 주장하고 증명해야 하고, 그 채권이 이미 갚아져 없어졌다는 사실만 임차인이 증명합니다.

그래서 임대인이 「3개월 월세를 빼겠다」고만 말하는 것으로는 부족합니다. 임차인이 그 기간 실제로 살았다는 근거를 임대인이 내야 하고, 임차인은 이사 증빙으로 이를 반박합니다.

임대인이 보증금을 실제로 돌려주겠다고 제공했는데도 임차인이 현관 키를 넘기지 않았다면 그때부터는 동시이행항변권을 잃습니다. 이 경우에는 불법점유가 되어 실제 거주 여부와 상관없이 손해배상 책임이 생길 수 있으므로, 임대인의 반환 제안에는 바로 응해야 합니다.

보증금 미반환 현관 키 보관 대응 순서

• 갱신거절 통지 확인 - 기간 만료 2개월 전까지 통지했는지 문자·내용증명으로 확인합니다. 늦었다면 묵시적 갱신 여부부터 따집니다.
• 이사 증빙 보관 - 이사업체 영수증, 새 집 전입신고일, 관리비·전기 사용량을 모읍니다. 실제로 살지 않았다는 증거입니다.
• 보증금 반환 요구 - 내용증명으로 보증금 반환과 현관 키 인도 일정을 제안합니다. 동시이행 관계를 분명히 합니다.
• 임차권등기명령 검토 - 전출해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 옮깁니다. 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
• 보증금 반환 소송 - 공제 주장이 계속되면 소송이나 지급명령을 신청합니다. 공제 근거는 임대인이 증명해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 원상복구비·위약금 특약이 있거나 짐을 상당 부분 남겨 둔 경우에는 계약서와 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현관 키를 안 돌려주면 불법점유인가요?
  보증금을 돌려받지 못했다면 불법점유가 아닙니다. 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결은 임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 현실적으로 제공하지 않는 한 동시이행항변권에 따른 임차인의 점유는 불법점유가 아니고 손해배상의무도 없다고 보았습니다.
• 이사 갔는데 월세를 공제하겠다고 하면요?
  실제로 살지 않았다면 공제 대상이 아닙니다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결은 동시이행항변권으로 계속 점유했으나 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면 임대인에게 손해가 있어도 부당이득반환의무가 없다고 보았습니다.
• 계속 살면서 버티면 월세를 내야 하나요?
  실제 거주한 기간의 월세 상당액은 부당이득으로 돌려주어야 합니다. 민법 제741조에 따라 법률상 원인 없이 얻은 사용이익을 반환하는 것이고, 보통 보증금에서 공제됩니다. 불법점유는 아니어서 그 이상의 손해배상은 지지 않습니다.
• 갱신거절은 언제까지 통지해야 하나요?
  임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 이 기간에 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 1개월 전 통지는 2020년 개정 전 기준입니다.
• 묵시적 갱신이 됐다면 언제 나갈 수 있나요?
  언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제6조의2가 정한 것이고, 그 3개월이 지나야 보증금 반환 청구가 가능합니다.
• 공제할 월세는 누가 증명하나요?
  임대인이 증명합니다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결은 보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인은 임대인이 주장·증명해야 하고, 그 채권이 변제로 소멸했는지만 임차인이 증명한다고 보았습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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