주택 임대차

보증금을 깎아 재계약했는데 소액임차인으로 최우선변제 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 보증금을 정당하게 감액해 소액임차인 기준 이하가 됐다면 처음 계약 때 기준을 넘었더라도 최우선변제를 받을 수 있습니다. 대법원은 실제 거주 목적의 임대차에서 새 계약으로 보증금을 줄인 임차인을 소액임차인으로 보호하되, 통정허위표시나 채권 회수 목적이면 제외합니다. 지금은 최선순위 근저당 설정일과 감액 차액을 돌려받은 계좌 내역부터 확인하십시오.

처음 계약서의 보증금이 기준을 넘었다는 이유만으로 최우선변제를 포기할 필요는 없습니다. 법원은 경매 당시 유효한 계약의 보증금을 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 4. 서울의 한 빌라를 보증금 2억원에 빌렸고, 그 뒤 2023. 6. 임대인이 은행 근저당을 설정했습니다. 2025. 4. 재계약 때 주변 시세가 떨어져 보증금을 1억5천만원으로 줄이고 차액 5천만원을 계좌로 돌려받는 대신 월세 20만원을 새로 내기로 했습니다. 2026. 5. 집이 경매에 넘어가자 은행은 처음 계약 금액이 소액 기준을 넘는다며 A씨의 최우선변제를 다투었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금을 줄여 재계약하면 소액임차인이 되나요?

네. 집을 실제로 쓰려는 임대차라면, 처음에는 보증금이 커서 소액임차인이 아니었더라도 새 계약으로 보증금을 정당하게 줄여 기준 이하가 된 때부터 소액임차인으로 보호받습니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결이 이 기준을 세웠습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시의 경우 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인을 소액임차인으로 보고, 그중 5천500만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 배당합니다.

최우선변제 금액은 보증금 전액이 아니라 지역별 일정액까지입니다. 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 받습니다. 나머지 보증금은 확정일자 순위에 따라 따로 배당받습니다.

감액 계약이 채권 회수용이면 어떻게 되나요?

보호받지 못할 수 있습니다. 감액 계약이 서로 짜고 만든 허위 계약이면 무효이고, 계약의 주된 목적이 집에 사는 것이 아니라 선순위 담보권자보다 먼저 돈을 받아 내는 것이었다면 소액임차인으로 보지 않습니다. 같은 판결이 두 가지 예외를 함께 밝혔습니다.

근저당권자는 배당이의 소송에서 감액 시점이 경매 직전인지, 차액을 실제로 돌려받았는지, 월세가 새로 생겼는지를 따집니다. 감액분을 계좌로 돌려받은 내역과 바뀐 월세를 낸 기록이 있으면 정당한 감액이라는 주장이 설득력을 얻습니다.

소액임차인 기준 금액은 어느 시점 법령으로 보나요?

소액임차인 기준은 경매 당시 법령이 아니라 그 집에 처음 담보물권이 설정된 때의 시행령으로 판단합니다. 2023. 2. 21. 시행령 개정 전에 근저당권이 설정됐다면 서울특별시 기준은 보증금 1억5천만원 이하, 일정액 5천만원입니다.

그래서 등기사항전부증명서에서 가장 먼저 설정된 근저당권의 접수일을 먼저 확인합니다. 감액한 보증금이 그 시점 기준 이하인지에 따라 결론이 달라집니다.

보증금 감액 소액임차인 대응 순서

• 근저당 설정일 확인 - 등기사항전부증명서에서 최선순위 담보물권의 접수일을 봅니다. 그날 기준 시행령 금액이 적용됩니다.
• 감액 계약서 정리 - 새 계약서의 작성일과 감액 금액을 확인합니다. 감액이 경매신청 등기 전에 이루어졌는지가 쟁점이 됩니다.
• 차액 반환 증빙 - 돌려받은 보증금 차액의 계좌 내역을 모읍니다. 허위 계약 주장을 막는 자료가 됩니다.
• 실거주 증빙 - 전입 이후 공과금·관리비 납부 내역을 모읍니다. 채권 회수 목적이 아니라는 점을 보여 줍니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기 전에 임대차계약서와 주민등록표 등본을 붙여 배당요구를 합니다. 늦으면 최우선변제를 받지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 가족이거나 감액 직후 경매가 신청된 경우에는 계약 경위와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음 계약 보증금이 기준을 넘으면 안 되나요?
  아닙니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 처음 계약 때 보증금이 기준을 넘었더라도 새 계약으로 정당하게 감액해 기준 이하가 됐다면 소액임차인으로 보호된다고 보았습니다. 기준은 경매 당시 유효한 계약의 보증금입니다.
• 감액 계약이 무효가 되는 경우는 언제인가요?
  임대인과 임차인이 실제로는 보증금을 줄이지 않으면서 겉으로만 감액한 계약서를 만든 경우입니다. 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이므로, 이때는 처음 계약의 보증금으로 판단해 소액임차인에서 빠집니다.
• 서울에서 최우선변제로 받는 금액은 얼마인가요?
  2023. 2. 21. 이후 처음 담보물권이 설정된 서울특별시 주택이라면 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 그 전에 근저당이 있었다면 종전 기준인 1억5천만원 이하, 5천만원이 적용됩니다.
• 최우선변제 금액이 주택값보다 크면 어떻게 되나요?
  일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 임차인이 여러 명이고 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자의 일정액 비율로 나눠 받습니다. 여기서 주택가액에는 대지 가액도 포함됩니다.
• 감액 후 언제까지 전입해 있어야 하나요?
  주택 인도와 전입신고는 경매신청 등기 전에 갖춰야 하고, 배당요구의 종기까지 계속 유지해야 합니다. 종기 전에 이사하거나 전출하면 최우선변제를 받지 못하므로, 부득이하면 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다.
• 채권자가 돈 받으려고 세입자가 된 경우도 보호되나요?
  보호받지 못합니다. 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 주택을 쓰려는 것이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 것이 주된 목적이면 소액임차인으로 보지 않는다고 했습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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