매매 계약
등기 넘겨준 지 15년 지나 잔금 미지급을 이유로 매매를 해제할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 매도인이 소유권이전등기를 넘겨주어 매수인의 잔금 지급이 이행지체에 빠진 때부터 10년이 지나면 해제권은 제척기간 경과로 소멸해 해제하기 어렵습니다. 해제권을 형성권으로 보아 10년의 제척기간을 적용하는 것이 하급심 판결과 실무의 태도입니다. 지금은 등기 이전일과 잔금 지급 기한이 언제였는지 등기부와 계약서로 확인해 두십시오.
해제권은 형성권이어서 행사할 수 있는 때부터 10년이 지나면 소멸한다고 봅니다. 잔대금 채권 자체도 변제기부터 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다.
해제를 못 한다고 해서 매수인이 잔금을 안 내도 되는 것으로 확정되는 것은 아닙니다. 시효가 중단된 사정이 있으면 대금 청구는 따로 남을 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2010년 B씨에게 상가 건물을 팔면서 같은 해 소유권이전등기를 넘겨주고 건물도 인도했지만, 잔금 8,000만원은 끝내 받지 못했습니다. 그 뒤 몇 번 구두로 독촉만 하다가 2025년에야 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하고 건물을 돌려받겠다고 통지했습니다. B씨는 너무 오래전 일이라 해제할 수 없다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
매매계약 해제권에도 행사 기간이 있나요?
있다고 봅니다. 해제권은 의사표시만으로 법률관계를 바꾸는 형성권이고, 민법에 해제권의 행사 기간을 따로 정한 조문은 없습니다. 인천지방법원 2005. 1. 27. 선고 2004가합601 판결은 이런 형성권은 10년의 제척기간이 지나면 소멸한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 해제권의 행사 기간을 따로 두지 않아 같은 기준이 쓰입니다.
제척기간은 소멸시효와 달리 중단이 없고, 기간이 지나면 권리가 당연히 소멸합니다. 매도인이 그동안 독촉을 여러 번 했더라도 해제권의 제척기간이 늘어나지 않습니다.
10년은 언제부터 계산하나요?
해제권을 행사할 수 있게 된 때부터입니다. 매도인이 소유권이전등기를 마쳐 주면 매수인의 잔금 지급의무는 이행지체에 빠지고, 그로부터 상당한 기간이 지나면 매도인은 언제든지 이행을 최고하고 해제할 수 있었습니다. 판결은 이 시점부터 제척기간이 진행한다고 보았습니다. 사례처럼 등기와 인도를 마친 날부터 15년이 지났다면 해제권은 이미 소멸했다고 볼 가능성이 큽니다.
2010년
소유권이전등기·인도, 잔금 미지급
상당한 기간 경과
최고를 거쳐 해제 가능, 제척기간 기산
10년 경과
해제권 소멸
2025년
해제 통지, 이미 기간 경과
해제를 못 하면 잔금은 받을 수 없나요?
소멸시효가 완성되지 않았다면 받을 수 있습니다. 해제권과 별도로 잔대금 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되고, 시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행합니다. 그 사이 매수인이 잔금이 남았다고 인정하는 각서를 써 주거나 매도인이 소송을 냈다면 시효가 중단되어 대금 청구는 살아 있을 수 있습니다.
| 구분 | 기간 | 중단 |
|---|---|---|
| 해제권 | 10년 제척기간 | 없음 |
| 잔대금 채권 | 10년 소멸시효 | 승인·소송 등으로 중단 |
- 해제권
- 기간: 10년 제척기간
- 중단: 없음
- 잔대금 채권
- 기간: 10년 소멸시효
- 중단: 승인·소송 등으로 중단
출처 - 민법 제162조 제1항, 제166조 제1항, 제543조 제1항
잔금 청구가 가능하다면 해제 대신 대금 지급 소송을 내고, 판결을 받아 매수인의 재산에 강제집행하는 것이 현실적인 방법입니다. 매수인이 그 부동산을 아직 가지고 있다면 판결 전에 가압류를 해 두어 처분을 막을 수도 있습니다. 반대로 매수인 쪽에서는 해제 통지를 받았더라도 제척기간 경과를 들어 해제의 효력을 다투고, 잔금 채권의 소멸시효 완성 여부도 함께 따져 볼 수 있습니다.
오래된 매매 해제 대응 순서
- 등기 이전일 확인 - 등기사항증명서로 소유권이전등기일을 확인합니다. 제척기간 계산의 출발점입니다.
- 잔금 지급 기한 확인 - 계약서에서 잔금 지급일을 확인합니다. 이행지체와 소멸시효의 기산점이 됩니다.
- 시효 중단 사유 확인 - 매수인의 잔금 인정 각서, 일부 변제, 소송 제기 여부를 찾습니다. 대금 청구가 살아 있는지 가립니다.
- 해제 가능성 판단 - 해제권 행사 가능 시점부터 10년이 지났는지 계산합니다. 지났다면 해제 대신 대금 청구로 방향을 바꿉니다.
- 대금 청구 소송 - 시효가 남아 있으면 잔대금과 지연손해금을 청구합니다. 판결 후 강제집행으로 회수합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매매계약에 해제권 행사 기간을 따로 약정했거나 매수인이 잔금을 일부씩 계속 갚아 온 경우라면 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금 청구와 해제 효력 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
잔금을 못 받았으면 언제든 계약을 되돌릴 수 있다고 생각하는 매도인이 많습니다. 등기와 인도를 모두 넘겨준 뒤라면 해제권은 행사할 수 있었던 때부터 10년이 지나 소멸한다고 보는 것이 재판 실무입니다. 독촉을 몇 번 했는지는 이 기간에 영향을 주지 않습니다.
그래서 날짜를 먼저 확정해야 합니다. 등기사항증명서의 이전등기일, 계약서의 잔금 지급일, 매수인이 잔금이 남았다고 인정한 문자나 각서의 날짜가 핵심 기록입니다. 구두 독촉은 시효 중단 효과가 약하므로 내용증명과 그 뒤 소송 제기 여부가 중요합니다.
이 기록은 해제 효력 소송에서 제척기간 경과 여부를 가르고, 해제가 막히면 잔대금 청구 소송에서 소멸시효 완성 여부를 가릅니다. 시효가 중단된 기록이 있으면 해제 대신 대금 판결을 받아 강제집행으로 회수할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매대금 청구와 해제 효력 분쟁을 수행해 왔으며, 등기 이전일과 잔금 기한, 시효 중단 기록을 먼저 확정한 뒤 해제와 대금 청구 중 가능한 길을 고르는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·등기사항증명서·잔금 독촉 기록·매수인의 잔금 인정 문서를 준비해 주시면, 해제권의 제척기간 경과 여부·잔대금 채권의 소멸시효·대금 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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