매매 계약

매도인이 중도금 미납으로 계약을 해제한 뒤에도 매수인이 착오로 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 매수인의 중도금 미지급을 이유로 적법하게 해제한 뒤라도 매수인은 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있습니다. 대법원은 매수인이 해제에 따른 손해배상책임이나 계약금을 돌려받지 못하는 불이익을 피하려고 착오 취소권을 행사해 계약 전체를 무효로 돌릴 수 있다고 봅니다. 지금은 계약 당시 매수 목적과 가격 전제를 매도인에게 알렸다는 자료부터 확인해 두십시오.

매도인이 먼저 해제를 통보했다고 해서 계약금을 포기하고 손해배상 청구를 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 B씨에게서 토지 2필지와 그 위 무허가건물을 5억원에 사기로 하고 계약금 5천만원을 냈습니다. 그중 약 565㎡는 B씨가 점유해 온 시유지로, 장차 A씨가 시에서 불하받을 수 있다는 전제로 연고권을 사는 것이었고 가격도 전부 불하받는다는 전제로 정했으며 B씨도 이를 알고 있었습니다. A씨가 중도금을 늦추자 B씨는 기간을 정해 최고한 뒤 계약을 해제하고 계약금 몰취와 손해배상을 주장했는데, 알아보니 무허가건물대장의 지번이 잘못 적혀 있어 불하가 불투명했고 되더라도 약 200㎡에 그칠 상황이었습니다. A씨는 이 착오가 계약의 중요부분에 관한 것이라며 계약 취소를 검토했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 해제된 뒤에도 착오 취소가 가능한가요?

가능합니다. 대법원 1996. 12. 6. 선고 95다24982, 24999 판결은 매도인이 매수인의 중도금 지급채무 불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제한 뒤라도, 매수인은 해제의 효과로 생기는 손해배상책임을 지거나 계약금을 돌려받지 못하는 불이익을 면하기 위해 착오를 이유로 취소권을 행사해 계약 전체를 무효로 돌릴 수 있다고 판단했습니다.

해제와 취소는 효과가 다릅니다. 해제는 채무불이행을 전제로 손해배상 청구에 영향을 주지 않지만, 취소된 법률행위는 처음부터 무효로 봅니다. 취소가 받아들여지면 채무불이행을 전제로 한 계약금 몰취나 위약금 약정도 효력을 잃습니다.

어떤 착오여야 취소할 수 있나요?

법률행위 내용의 중요부분에 관한 착오여야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제109조 제1항은 의사표시가 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있게 하되, 착오가 표의자의 중대한 과실로 생긴 때에는 취소하지 못하게 합니다. 중요부분은 보통 사람이 표의자의 입장이었다면 그런 의사표시를 하지 않았으리라고 볼 정도인 부분을 말합니다.

시유지를 불하받을 수 있다는 기대처럼 계약을 하게 된 동기에 착오가 있는 경우에는, 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼겠다고 상대방에게 표시했고 의사표시 해석상 법률행위의 내용이 됐다고 인정되면 취소할 수 있다는 것이 판례입니다. 당사자 사이에 동기를 계약 내용으로 삼기로 하는 별도 합의까지는 필요 없습니다. 이 사례처럼 매도인이 전체 불하를 전제로 가격을 정했다는 사실을 알고 있었다면 이 요건을 갖출 가능성이 큽니다.

매수인의 중대한 과실이 있으면 어떻게 되나요?

취소할 수 없습니다. 중대한 과실은 표의자의 직업, 행위의 종류와 목적에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 것을 뜻합니다. 부동산 매매업자가 무허가건물대장이나 시의 불하 기준을 전혀 확인하지 않고 계약했다면 중대한 과실로 평가될 수 있습니다.

취소하더라도 그 사실을 모르고 새로 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다.

매도인 해제 후 착오 취소 대응 순서

• 동기 표시 자료 확보 - 계약서 특약, 중개인 설명, 매도인과 주고받은 문자에서 불하 전제를 알린 흔적을 모읍니다. 동기가 계약 내용이 됐다는 증거입니다.
• 착오 사실 확인 - 무허가건물대장, 시의 불하 기준과 가능 면적을 공문으로 받습니다. 착오의 내용과 정도를 증명합니다.
• 취소 의사표시 - 매도인에게 착오를 이유로 계약을 취소한다는 내용증명을 보냅니다. 취소권 행사 기간 안에 해야 합니다.
• 원상회복 청구 - 취소가 받아들여지면 지급한 계약금과 중도금의 반환을 청구합니다. 받은 목적물이 있으면 함께 돌려줍니다.
• 손해배상 청구 대응 - 매도인이 해제에 따른 손해배상이나 계약금 몰취를 주장하면 취소로 계약이 처음부터 무효라는 점을 항변합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 불하가 안 될 때의 손해배상 약정이 따로 있거나 매도인이 착오를 알면서 속였다면 사기 취소나 약정 책임을 함께 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제·취소와 계약금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제된 계약을 다시 취소할 실익이 있나요?
  있습니다. 대법원 1996. 12. 6. 선고 95다24982, 24999 판결은 매수인이 해제에 따른 손해배상책임이나 계약금 반환 불가의 불이익을 면하기 위해 착오 취소를 할 수 있다고 봤습니다. 민법 제141조에 따라 취소되면 계약이 처음부터 무효가 되기 때문입니다.
• 동기의 착오도 취소 사유가 되나요?
  동기를 상대방에게 표시했다면 됩니다. 판례는 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 해석상 법률행위의 내용이 됐다고 인정되면 민법 제109조 제1항의 착오 취소를 허용하고, 동기를 계약 내용으로 삼기로 하는 별도 합의까지는 요구하지 않습니다.
• 중요부분의 착오란 무엇인가요?
  보통 사람이라도 그런 계약을 하지 않았을 정도의 착오입니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있을 때 취소를 허용합니다. 가격이 전체 불하를 전제로 정해졌는데 일부만 불하되는 경우는 중요부분의 착오로 인정될 여지가 큽니다.
• 매수인 과실이 있으면 취소할 수 없나요?
  중대한 과실이면 취소할 수 없습니다. 민법 제109조 제1항 단서는 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다. 중대한 과실은 직업과 거래의 성질에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 경우를 말하므로 가벼운 과실은 취소를 막지 않습니다.
• 착오 취소는 언제까지 해야 하나요?
  추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안입니다. 민법 제146조는 취소권을 이 기간 안에 행사하도록 정합니다. 착오를 알게 된 뒤에는 기간이 흐르므로 불하 불가 사실을 확인한 날짜를 기록하고 바로 취소 의사를 보내는 편이 안전합니다.
• 취소하면 이미 낸 돈은 어떻게 되나요?
  반환을 청구할 수 있습니다. 민법 제141조에 따라 취소된 계약은 처음부터 무효이므로, 매도인은 받은 계약금과 중도금을 돌려줘야 하고 매수인도 받은 것이 있으면 돌려줘야 합니다. 해제를 전제로 한 계약금 몰취 약정도 효력을 잃습니다.

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