공인중개사

주인이 아닌 사람에게 땅을 샀는데 중개사가 확인도 안 했다면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

배상받을 수 있습니다, 개업공인중개사가 매도인이 진정한 소유자인지 확인하지 않아 소유권을 넘겨받지 못했다면 그 손해를 중개사에게 청구할 수 있습니다. 공인중개사법은 중개사가 권리관계를 확인해 설명하도록 하고, 이를 어겨 손해를 입히면 배상 책임과 함께 공제·보증보험으로 보장하게 합니다. 지금은 잔금 영수증과 중개대상물 확인·설명서, 공제증서 사본을 확보해 두십시오.

매도인이 대금을 다 써 버렸다고 해서 회수를 포기할 필요는 없습니다. 중개사의 공제·보증보험은 매도인의 재산과 상관없이 보장금액 한도에서 배상합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2025년 2월 동네 공인중개사 사무소를 통해 전원주택 부지 660㎡를 3억 5,000만원에 샀습니다. 매도인은 「형 명의로 돼 있지만 사실상 내 땅」이라고 했고, 중개사는 등기부만 뽑아 보여 줬을 뿐 소유자 본인에게 매도 의사를 확인하지 않았습니다. 잔금까지 치렀지만 등기부상 소유자인 형이 매도에 동의하지 않아 소유권이전등기를 받지 못했고, 매도인은 대금을 다른 빚을 갚는 데 써 버렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅을 판 매매계약은 무효인가요?

무효는 아닙니다. 매매 목적물이 다른 사람의 소유여도 계약 자체는 유효하고, 매도인은 그 권리를 취득해 매수인에게 넘길 의무를 집니다. 매도인이 끝내 권리를 넘기지 못하면 매수인은 계약을 해제하고 대금 반환을 청구할 수 있고, 계약 당시 남의 땅인 줄 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다.

문제는 매도인에게 돌려줄 돈이 없는 경우입니다. 이때 매수인이 실제로 회수할 수 있는 길이 중개사와 중개사의 공제·보증보험입니다.

중개사는 매도인이 진짜 주인인지 확인해야 하나요?

확인해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」은 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계를 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결은 중개사가 처분하려는 사람이 진정한 권리자와 같은 사람인지를 등기부와 주민등록증 등으로 조사·확인할 의무가 있다고 보았습니다.

사례처럼 등기부상 소유자와 매도인이 다른 사람인데도 소유자 본인의 의사를 확인하지 않고 거래를 진행했다면 조사·확인 의무 위반으로 평가될 가능성이 큽니다. 매도인이 「사실상 내 땅」이라고 말한 것은 확인 의무를 덜어 주는 사정이 되지 않습니다.

중개사 배상은 어디에서 받나요?

중개사 본인과, 중개사가 가입한 보증보험·공제 또는 공탁금에서 받습니다. 개업공인중개사는 업무 시작 전에 손해배상책임을 보장하는 조치를 해야 하고, 보장금액은 법인이 아닌 중개사 2억원 이상, 법인 4억원 이상입니다. 한도를 넘는 손해는 중개사 개인에게 청구합니다.

매수인도 등기부상 소유자와 매도인이 다르다는 사실을 알았다면, 그 확인을 소홀히 한 부분은 과실상계로 배상액이 줄어들 수 있습니다. 매도인이 소유자와 가족이라는 말만 믿었는지, 소유자 확인을 중개사에게 요청했는지가 비율을 가릅니다.

소유권 못 받은 토지 매매 대응 순서

• 등기 상황 확인 - 최신 등기사항증명서로 소유자와 가압류·가처분 여부를 확인합니다. 매도인이 권리를 취득할 가능성이 있는지 가늠합니다.
• 매도인에게 해제 통지 - 권리 이전이 불가능하면 계약 해제와 대금 반환을 통지합니다. 원상회복 청구의 출발점입니다.
• 공제 청구 - 중개사가 교부한 공제증서 사본으로 공제사업자에게 배상을 청구합니다. 사고 경위서와 계약서를 함께 냅니다.
• 중개사 과실 정리 - 소유자 확인을 하지 않은 경위와 확인·설명서 기재 내용을 대조합니다. 소송에서 과실을 증명하는 자료가 됩니다.
• 재산 보전과 소송 - 매도인 재산에 가압류를 하고 매도인·중개사·공제사업자를 상대로 소송을 냅니다. 판결 뒤 집행 순서를 함께 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인과 등기부상 소유자 사이에 명의신탁 관계가 있거나 소유자가 매도를 일부 승낙한 사정이 있으면 부동산 실권리자명의 등기 법리까지 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매·중개사고 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 남의 땅인 줄 알고 팔았으면 사기인가요?
  매도인이 권리를 넘길 능력이나 의사 없이 대금을 받았다면 사기죄가 문제될 수 있습니다. 민사에서는 계약이 유효하므로 매수인은 매도인에게 권리 이전을 요구하거나, 넘기지 못하면 계약을 해제하고 대금 반환을 청구합니다. 형사 고소와 민사 청구는 함께 진행할 수 있습니다.
• 남의 땅인 줄 알고 샀다면 손해배상을 못 받나요?
  매도인에게는 손해배상을 청구하지 못합니다. 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 알았다면 매도인 담보책임 가운데 손해배상은 제외되고 해제와 대금 반환만 가능합니다. 중개사에 대한 청구는 별개로 판단됩니다.
• 중개사가 등기부를 보여 줬으면 책임을 다한 건가요?
  아닙니다. 등기부를 보여 주는 것은 근거자료 제시일 뿐이고, 매도인이 등기부상 소유자와 같은 사람인지, 다르다면 처분 권한이 있는지까지 확인해야 합니다. 소유자와 매도인이 다른데도 소유자 의사를 확인하지 않았다면 의무 위반으로 볼 가능성이 큽니다.
• 공제금은 얼마까지 받을 수 있나요?
  중개사가 설정한 보장금액 한도까지입니다. 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상을 보장해야 하고 실제 설정액은 공제증서로 확인합니다. 한 중개사의 사고가 여러 건이면 한도를 나눠 쓰게 될 수 있어 빨리 청구하는 편이 유리합니다.
• 중개사가 폐업했으면 어떻게 하나요?
  공탁을 했다면 폐업하거나 사망한 날부터 3년 동안은 공탁금을 회수할 수 없으므로 그 공탁금에서 배상받을 수 있습니다. 공제나 보증보험에 가입했다면 보장기간 안에 생긴 사고에 대해 청구합니다. 폐업 신고 여부는 등록관청에서 확인합니다.
• 중개보수도 돌려받을 수 있나요?
  중개사의 고의나 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 중개보수 청구가 제한됩니다. 이미 냈다면 반환을 요구하고, 손해배상 청구에 함께 포함시켜 정산하는 경우가 많습니다. 구체적 범위는 계약서와 영수증을 보고 정합니다.

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• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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