매매 계약

잔금 전에 산 땅에 매도인 채권자의 가압류가 걸렸는데 계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매매 토지에 가압류가 걸렸다는 사정만으로는 매수인이 매매계약을 해제할 수 없고, 잔금 지급을 미루는 것까지만 가능합니다. 가압류가 있어도 소유권이전등기 자체는 가능하므로 대법원은 매도인의 계약 위반이 아니라고 보며, 매도인이 가압류를 풀 돈이 없는 무자력 상태일 때만 이행불능 해제가 인정됩니다. 지금은 등기사항증명서에서 가압류 청구금액과 채권자를 확인하고, 잔금일 전에 매도인에게 해제 요구를 문서로 보내 두십시오.

가압류가 걸렸다고 해서 매수인이 서둘러 계약금을 포기하거나 위약금을 물고 나올 필요는 없습니다. 가압류는 소유권이전을 막지 않고, 잔금 지급을 거절할 명분이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

매수인 A씨는 2025년 3월 매도인 소유 대지를 4억 5,000만원에 사기로 하고 계약금 4,500만원과 중도금 1억 5,000만원을 지급했습니다. 잔금일을 한 달 앞두고 등기사항증명서를 떼어 보니 매도인의 채권자가 청구금액 8,000만원의 가압류를 등기해 둔 상태였습니다. A씨는 「이런 땅은 못 받겠다」며 계약을 해제하고 계약금 배액을 요구했으나, 매도인은 잔금으로 가압류를 풀겠다며 잔금 지급을 요구했습니다. 이 경우 가압류가 있다는 사정만으로는 A씨가 해제할 수 없고, 매도인이 가압류를 말소할 능력이 있는지에 따라 결론이 갈립니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매매 토지에 가압류가 걸리면 매수인이 바로 계약을 해제할 수 있나요?

없습니다. 가압류가 집행된 부동산도 소유권이전등기는 가능하기 때문에, 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결은 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다고 보았습니다. 매수인은 신의칙에 따라 잔금 지급을 거절할 수 있을 뿐입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이행불능은 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해진 때에만 해제 사유로 정합니다.

여기서 말하는 이행불능은 물리적으로 불가능한 경우만이 아니라, 거래 관념상 채권자가 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 뜻합니다. 가압류가 있어도 매도인이 잔금으로 채무를 갚고 가압류를 말소할 수 있다면 기대 가능한 상태이므로 이행불능이 아닙니다.

매도인이 가압류를 풀 능력이 없으면 해제가 되나요?

됩니다. 대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다39211 판결은 매도인이 가압류·가처분 집행을 모두 해제할 수 없는 무자력 상태에 있다고 인정되면 매수인이 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서는 매도인의 분양권에 19건의 가압류·가처분이 집행된 사정이 무자력 판단의 근거가 되었습니다.

무자력은 매수인이 증명해야 합니다. 가압류 청구금액의 합계가 매매대금 잔액보다 훨씬 크거나, 매도인 명의 재산에 다른 압류·경매개시결정이 겹쳐 있거나, 매도인이 연체 채무로 독촉을 받고 있다는 자료가 있어야 합니다. 등기사항증명서 을구·갑구의 다른 등기, 매도인의 다른 부동산 등기, 신용정보 조회 결과가 증거가 됩니다.

가압류 채권자가 경매까지 넣으면 매수인은 어떻게 되나요?

등기를 넘겨받은 뒤 가압류 채권자가 본안 승소로 경매를 신청해 매수인이 소유권을 잃으면, 매수인은 매도인에게 담보책임을 물어 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 현행 민법은 저당권·전세권 행사로 소유권을 잃은 경우를 규정하는데, 가압류 후 강제경매로 소유권을 잃은 경우에도 같은 법리가 적용됩니다.

매수인이 자기 돈으로 가압류 채무를 대신 갚아 소유권을 지켰다면 그 돈을 매도인에게 상환 청구할 수 있고, 잔금에서 공제하기로 합의하는 방식이 실무에서 흔합니다. 이 합의는 반드시 문서로 남겨야 나중에 잔금 미지급 다툼을 피합니다.

잔금을 거절하다가 오히려 매수인이 해제당하지 않나요?

가압류 말소를 조건으로 잔금 지급을 거절하는 것은 정당한 거절이어서 이행지체가 아닙니다. 다만 아무 통지 없이 잔금일을 넘기면 매도인이 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 해제할 수 있으므로, 거절 이유를 문서로 알려야 합니다. 매도인이 가압류를 말소하고 등기서류를 갖춰 잔금을 청구하면 그때는 잔금을 지급해야 합니다.

매매 토지 가압류 해제 대응 순서

• 등기 확인 - 등기사항증명서에서 가압류 접수일·채권자·청구금액과 다른 압류·근저당을 확인합니다. 무자력 판단의 첫 자료입니다.
• 거절 통지 - 잔금일 전에 가압류 말소를 조건으로 잔금을 지급하겠다는 뜻을 문자·내용증명으로 보냅니다. 이행지체 책임을 막는 절차입니다.
• 말소 능력 확인 - 매도인이 잔금이나 다른 재산으로 가압류를 풀 수 있는지 확인합니다. 풀 수 있으면 잔금과 동시에 말소하는 방식으로 진행합니다.
• 무자력 증거 수집 - 청구금액 합계, 다른 압류·경매 기록, 매도인의 재산 상태를 모읍니다. 이행불능 해제의 요건입니다.
• 해제 또는 이행 청구 - 무자력이 확인되면 이행불능을 이유로 해제하고 계약금·중도금 반환을 청구하며, 아니면 말소 조건부 잔금 지급으로 등기를 넘겨받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 가압류·근저당 말소 특약이나 위약금 조항이 있거나 가압류 채권자가 이미 본안 소송을 진행 중이면 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·중도금 반환 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류가 있으면 소유권이전등기가 안 되나요?
  됩니다. 가압류는 처분을 금지하는 등기가 아니라 채권 보전을 위한 등기여서, 가압류가 남아 있어도 매수인 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 있습니다. 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결도 이 점을 근거로 가압류만으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 보았습니다. 다만 가압류 채권자가 본안에서 이기면 매수인이 소유권을 잃을 위험은 남습니다.
• 잔금 지급을 거절해도 이행지체가 안 되나요?
  가압류 말소를 조건으로 거절하면 정당한 거절이어서 이행지체가 아닙니다. 대법원은 매수인이 신의칙에 따라 대금 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 다만 거절 이유를 알리지 않고 잔금일을 넘기면 매도인이 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있으므로, 문자나 내용증명으로 조건부 거절임을 남겨야 합니다.
• 매도인이 무자력이면 어떤 자료로 증명하나요?
  가압류·가처분 청구금액의 합계, 같은 부동산에 겹친 압류·경매개시결정, 매도인의 다른 재산 등기, 채무 독촉 자료를 모아 증명합니다. 대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다39211 판결은 분양권에 19건의 가압류·가처분이 집행된 사정을 무자력 판단의 근거로 삼았습니다. 증명책임은 해제를 주장하는 매수인에게 있습니다.
• 가압류 채무를 매수인이 대신 갚아도 되나요?
  됩니다. 매수인이 자기 돈으로 가압류 채무를 갚아 소유권을 보존하면 그 금액을 매도인에게 상환 청구할 수 있습니다. 실무에서는 잔금에서 그 금액을 공제하고 남은 돈을 지급하는 방식으로 정리하며, 이 합의를 계약서 특약이나 합의서로 남겨야 잔금 미지급 다툼을 막을 수 있습니다.
• 등기를 받은 뒤 경매로 땅을 잃으면 어떻게 되나요?
  매도인에게 담보책임을 물을 수 있습니다. 매수인이 저당권 등 부담의 실행으로 취득한 소유권을 잃은 때에는 계약을 해제할 수 있고 손해배상도 청구할 수 있습니다. 가압류 뒤 강제경매로 소유권을 잃은 경우에도 같은 법리가 적용되므로, 매매대금 반환과 등기비용·이사비 같은 손해를 함께 청구합니다.
• 가압류를 이유로 계약금 배액을 받을 수 있나요?
  가압류만을 이유로는 받을 수 없습니다. 계약금 배액 상환은 매도인이 이행 착수 전에 스스로 해제할 때 지급하는 해약금이거나, 매도인의 채무불이행이 있을 때 위약금 특약에 따라 받는 것입니다. 가압류 자체는 매도인의 채무불이행이 아니므로, 계약서에 가압류를 해제·위약금 사유로 정한 특약이 없는 한 배액 청구는 어렵습니다.
• 가압류가 걸린 땅은 잔금을 어떻게 치르나요?
  잔금 지급과 가압류 말소를 같은 자리에서 처리하는 방식이 안전합니다. 매도인이 잔금 일부로 가압류 채권자에게 변제하고 해제증명을 받아 말소등기를 신청하며, 매수인은 말소 접수를 확인한 뒤 나머지 잔금을 지급합니다. 법무사에게 말소와 이전등기를 동시에 접수하도록 의뢰하면 순서가 꼬이지 않습니다.

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