매매 계약

대금도 안 정하고 땅값 일부를 보냈는데 맹지여서 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매매대금 같은 본질적 사항에 합의가 없었다면 매매계약이 성립하지 않았으므로 보낸 돈은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 얻은 이익을 반환하도록 정합니다. 다만 대금과 잔금 일정까지 문자로 정했다면 계약금 포기 문제가 되니 주고받은 문자부터 확인하십시오.

돈을 먼저 보냈다고 해서 그 돈이 자동으로 계약금이 되어 포기해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2025년 4월 D씨는 화훼농원을 옮길 땅을 찾다가 중개사무소 직원에게서 한 토지를 소개받았습니다. 대금과 잔금 지급 방법, 계약서 작성일은 정하지 않은 채 직원이 알려 준 땅 주인 계좌로 1,000만원을 보냈습니다. 며칠 뒤 그 땅이 도로와 닿지 않는 맹지여서 농원을 옮길 수 없다는 사실을 알게 되었습니다. 땅 주인은 계약금이라며 돌려줄 수 없다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대금을 정하지 않고 돈을 보내면 매매계약이 성립하나요?

성립하지 않습니다. 계약이 성립하려면 당사자 사이에 의사의 합치가 있어야 하고, 모든 사항이 아니더라도 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서는 구체적 합의가 있거나 적어도 장래 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 있어야 합니다. 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결이 이 기준을 확인했습니다. 매매에서는 목적물과 대금이 본질적 사항입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 매매를 재산권 이전과 대금 지급을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 대금이 얼마인지 정하지 않았고 정할 기준도 없다면, 돈을 보낸 사실만으로 매매계약이 성립했다고 보기 어렵습니다. 당사자가 합의해야 한다고 표시한 사항에 합의가 없으면 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않은 것으로 봅니다.

계약이 성립하지 않으면 보낸 돈은 어떻게 되나요?

받은 사람이 부당이득으로 돌려주어야 합니다. 계약이 없으니 돈을 붙잡아 둘 법률상 원인이 없기 때문입니다. 땅 주인이 이미 받은 돈을 계약금이라며 돌려주지 않으면, 부당이득 반환을 청구하는 내용증명을 보내고 지급명령이나 소송으로 받을 수 있습니다.

돈을 땅 주인이 아니라 중개사무소 직원 계좌로 보냈다면 누가 돈을 받은 것인지부터 정리해야 합니다. 직원이 땅 주인을 대신해 받았다면 땅 주인이 반환 의무를 지고, 직원이 개인적으로 보관하고 있다면 직원을 상대로 청구하게 됩니다.

대금까지 합의됐다면 계약금을 포기해야 하나요?

대금, 목적물, 잔금 일정 같은 중요 사항에 합의가 있었다면 계약서를 쓰지 않았어도 매매계약은 성립합니다. 이때 보낸 돈이 계약금이라면 매수인은 상대방이 이행에 착수하기 전까지 그 돈을 포기하고 계약을 해제할 수 있을 뿐이고, 맹지라는 사정만으로 돌려받기는 어렵습니다.

다만 매도인이나 중개인이 진입로가 있다고 잘못 알려 주었다면 착오나 사기를 이유로 한 취소, 중개인의 확인·설명 의무 위반을 따로 검토할 수 있습니다.

계약금 반환 대응 순서

• 합의 범위 정리 - 대금, 잔금일, 계약서 작성일을 정했는지 문자와 메모로 정리합니다. 대금 합의가 없으면 계약 불성립을 주장합니다.
• 송금 경위 확인 - 누구 계좌로 어떤 명목으로 보냈는지 확인합니다. 반환 청구의 상대방이 여기서 정해집니다.
• 맹지 확인 자료 확보 - 지적도와 토지이용계획확인서로 진입로가 없는 사실을 확인합니다. 설명을 잘못 들었다면 취소 주장 자료가 됩니다.
• 반환 요구 - 계약 불성립을 이유로 부당이득 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 소송 전 기록으로 남습니다.
• 청구 절차 - 돌려주지 않으면 금액에 맞춰 지급명령이나 소액사건 소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가계약금 문자에 대금과 계약일이 적혀 있거나 가계약금을 포기하기로 한 문구가 있으면 문자 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 계약금 반환과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서가 없으면 계약이 성립하지 않나요?
  계약서가 없어도 계약은 성립할 수 있습니다. 매매는 재산권 이전과 대금 지급에 관한 합의로 효력이 생기므로, 민법 제563조가 정한 대로 목적물과 대금에 대한 합의가 있으면 구두 약속도 계약입니다. 반대로 계약서가 없고 대금 합의도 없다면 돈을 보낸 사실만으로는 계약이 성립했다고 보기 어렵습니다.
• 대금은 안 정했는데 가계약금을 보냈어요. 돌려받나요?
  대금이나 이를 정할 기준에 대한 합의가 없었다면 계약이 성립하지 않았으므로 돌려받을 수 있습니다. 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결은 본질적 사항에 합의가 없으면 계약이 성립하지 않는다고 보았습니다. 받은 사람은 민법 제741조에 따라 그 돈을 부당이득으로 반환해야 합니다.
• 땅이 맹지인 걸 알면 무조건 돌려받나요?
  아닙니다. 대금과 일정까지 합의되어 계약이 성립했다면 맹지라는 사정만으로 계약금을 돌려받기는 어렵습니다. 이때는 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 해제하는 것이 원칙입니다. 매도인이나 중개인이 진입로가 있다고 잘못 설명했다면 착오나 사기 취소, 중개인 책임을 따로 검토합니다.
• 중개사무소 직원 계좌로 보냈는데 누구에게 청구하나요?
  돈을 실제로 받은 사람이 누구인지에 따라 달라집니다. 직원이 땅 주인을 대신해 받아 전달했다면 땅 주인에게, 직원이 받아 개인적으로 보관하고 있다면 직원에게 부당이득 반환을 청구합니다. 민법 제741조는 이익을 얻은 자에게 반환 의무를 지우므로 송금 계좌와 전달 경위를 먼저 확인해야 합니다.
• 계약 성립 여부는 무엇으로 판단하나요?
  당사자가 무엇을 합의했는지 보여 주는 자료로 판단합니다. 문자, 카카오톡, 녹음 파일, 송금 메모가 대표적입니다. 대금 액수, 잔금 지급일, 계약서 작성일, 특약을 정한 흔적이 있는지 봅니다. 당사자가 합의해야 한다고 표시한 사항에 합의가 없으면 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않은 것으로 봅니다.
• 돌려주지 않으면 어떤 절차로 받나요?
  먼저 부당이득 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 그래도 돌려주지 않으면 금액에 따라 지급명령이나 소액사건 소송을 제기할 수 있습니다. 상대방이 계약이 성립했다고 다투면 소송에서 문자와 송금 내역으로 합의가 없었다는 사정을 증명해야 합니다. 상대방 재산 처분이 걱정되면 가압류도 검토합니다.

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