공유·경계

땅을 둘로 나눠 두 사람에게 팔았는데 맹지 매수인이 옆 땅을 공짜로 지나갈 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

한 필지를 나눠 두 사람에게 판 경우, 길이 막힌 쪽 매수인은 다른 매수인의 땅을 지나갈 수는 있지만 무상 통행을 주장할 수는 없고 손해를 보상해야 합니다. 보상 의무가 없는 민법 제220조의 통행권은 분할·일부 양도의 직접 당사자 사이에만 적용되고, 제3자에게 넘어간 땅에는 제219조의 일반 주위토지통행권이 적용되기 때문입니다. 지금은 매도인에게 아직 남은 인접 토지가 있는지부터 확인하십시오.

통행로를 내기 위해 옆 땅 주인의 승낙을 반드시 먼저 받아야 하는 것은 아닙니다. 공로로 나갈 길이 없으면 법이 통행권을 인정하고, 대신 보상 문제가 남습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 한 필지 1,000㎡를 두 필지로 나누어 A씨와 C씨에게 같은 날 팔았습니다. A씨가 산 안쪽 땅은 도로에 닿지 않는 맹지가 되었고, 도로 쪽 땅을 산 C씨는 창고를 짓겠다며 통행을 막으려 합니다. A씨는 원래 한 땅에서 나뉜 것이니 C씨 땅을 공짜로 지나갈 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분할된 맹지는 언제 옆 땅을 무상으로 지나갈 수 있나요?

분할하거나 일부를 양도한 당사자 사이에서만 무상으로 지나갈 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 분할로 공로에 통하지 못하는 토지가 생기면 그 토지 소유자가 다른 분할자의 토지를 보상 없이 통행할 수 있게 하고, 토지 일부를 양도한 경우에도 같게 정합니다.

대법원 1991. 7. 23. 선고 90다12670 판결은 이 무상 통행권이 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고, 포위된 토지나 통행 대상 토지의 특정승계인에게는 일반 주위토지통행권 규정으로 돌아가 판단해야 한다고 보았습니다. 매도인 B씨가 아직 인접한 땅을 갖고 있다면 A씨는 B씨의 남은 땅을 무상으로 지나갈 수 있습니다.

다른 매수인의 땅을 지나가려면 보상해야 하나요?

보상해야 합니다. 도로 쪽 땅을 산 C씨는 분할·양도의 직접 당사자가 아니라 통행 대상 토지를 넘겨받은 승계인이어서, A씨는 제220조의 무상 통행을 C씨에게 주장할 수 없습니다. 이때는 일반 주위토지통행권에 따라 통행하고 통행지 소유자의 손해를 보상합니다.

통행권 자체는 인정됩니다. 공로로 나갈 통로가 없으면 주위 토지를 통행하거나 필요하면 통로를 개설할 수 있고, 다만 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 합니다. 보상액은 통로 면적의 임료 상당액을 기준으로 정하는 경우가 많습니다.

매도인에게 남은 땅이 있으면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다65589 판결은 일단의 토지를 이루던 동일인 소유 토지 중 일부가 양도된 경우 포위된 토지를 위한 통행권은 양도인 소유의 종전 토지에만 생기고, 그 무상 통행권이 인정되는 이상 제3자 소유 토지에 대한 제219조 통행권은 주장할 수 없다고 보았습니다. 매도인이 인접 토지를 남겨 두었다면 그 땅으로 무상 통행하는 것이 원칙입니다.

분할 토지 맹지 통행권 대응 순서

• 분필 경위 확인 - 분필 전 토지대장과 분할 측량도를 확보합니다. 누가 어느 땅을 분할했는지가 무상 통행의 출발점입니다.
• 매도인 잔여지 확인 - 매도인이 아직 인접 토지를 갖고 있는지 등기부로 확인합니다. 남아 있으면 그 땅으로 무상 통행합니다.
• 통행로 후보 선정 - 공로까지 손해가 가장 적은 경로와 폭을 정합니다. 법원도 이 기준으로 통행 범위를 정합니다.
• 보상 협의 - 다른 매수인의 땅을 지나가야 하면 사용료를 제안합니다. 합의서에 경로와 금액을 적어 둡니다.
• 통행권 확인 소송 - 협의가 안 되면 주위토지통행권 확인과 통행방해금지를 청구합니다. 급하면 가처분을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 매매계약서에 통행로 제공 특약이 있거나 도로 지정·건축허가가 걸려 있으면 계약서와 인허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주위토지통행권 확인과 통행방해금지 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분할 전 땅 주인에게는 무상 통행을 주장할 수 있나요?
  있습니다. 민법 제220조는 분할이나 일부 양도로 공로에 통하지 못하는 토지가 생기면 그 토지 소유자가 다른 분할자나 양도인의 토지를 보상 없이 통행할 수 있다고 정합니다. 매도인이 인접 토지를 아직 갖고 있다면 그 땅으로 무상 통행할 수 있습니다.
• 옆 땅을 산 다른 매수인에게도 무상 통행이 되나요?
  되지 않습니다. 대법원 1991. 7. 23. 선고 90다12670 판결은 제220조의 무상 통행권이 직접 분할자, 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고 특정승계인에게는 제219조가 적용된다고 보았습니다. 통행은 할 수 있지만 손해를 보상해야 합니다.
• 보상금은 얼마로 정하나요?
  법에 정해진 금액은 없습니다. 민법 제219조 제2항은 통행권자가 통행지 소유자의 손해를 보상하도록 정할 뿐이어서, 실무에서는 통로로 쓰는 면적의 임료 상당액을 감정해 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 보상 청구는 통행지 소유자가 따로 해야 법원이 판단합니다.
• 통로 폭은 어느 정도 인정되나요?
  사람이 드나들며 일상생활에 필요한 물건을 운반하는 정도의 폭이 기준입니다. 대법원 90다12670 판결은 사람이 겨우 지나가는 정도로 제한되지 않고 일상생활을 영위하는 데 필요한 노폭까지 인정된다고 보았습니다. 다만 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 합니다.
• 매도인이 남은 땅을 다 팔았으면 어떻게 되나요?
  남은 땅을 산 사람도 특정승계인이 되어 무상 통행을 주장할 수 없고, 제219조에 따라 보상하고 통행하게 됩니다. 반대로 매도인이 인접지를 갖고 있는 동안에는 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다65589 판결에 따라 제3자 토지에 대한 통행권은 인정되지 않습니다.
• 옆 땅 주인이 담을 쌓아 막으면 어떻게 하나요?
  통행권이 인정되면 통행을 막는 담이나 시설물의 철거와 통행방해금지를 청구할 수 있습니다. 공사로 통로가 곧 막힐 상황이면 통행방해금지 가처분을 먼저 신청합니다. 가처분은 권리관계에 대한 임시의 지위를 정하는 절차로 본안 판결 전에 통행을 확보하는 수단입니다.

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