등기·명의신탁

말소회복등기를 제3자 승낙 없이 했는데 그 등기가 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

제3자에게 실체법상 승낙의무가 있다면 승낙 없이 된 말소회복등기도 그 제3자에 대한 관계에서 유효합니다. 대법원은 회복될 가등기보다 뒤에 등기되어 결국 말소될 처지인 제3자는 승낙의무가 있고, 그 절차를 거치지 않았어도 회복등기가 실체관계에 부합한다고 보았습니다. 지금은 제3자의 등기가 회복될 등기보다 뒤 순위인지부터 확인하십시오.

말소회복등기에 이해관계인이 있다고 해서 그 사람이 원하지 않으면 회복을 포기해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

2022년 A씨는 B씨 소유 상가에 매매예약 가등기를 마쳤습니다. 2023년 누군가 위조 서류로 이 가등기를 말소했고, 2024년 C은행이 B씨에게 대출하며 상가에 근저당권을 설정했습니다. A씨는 2025년 B씨를 상대로 가등기 회복 판결을 받아 회복등기와 본등기를 마쳤지만, C은행의 승낙은 받지 않았습니다. C은행은 자기 승낙 없이 된 회복등기는 무효라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기상 이해관계 있는 제3자는 반드시 승낙해야 하나요?

실체법상 승낙의무가 있을 때만 승낙해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 말소된 등기의 회복을 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다고 정합니다. 그러나 대법원은 제3자의 승낙이 필요한 경우라도 그 제3자가 등기권리자에 대해 승낙할 실체법상 의무가 있는 경우가 아니면 승낙 요구에 응할 이유가 없다고 했습니다.

승낙의무가 있는지는 회복될 등기와 제3자 등기의 순위와 효력으로 판단합니다. 불법으로 말소된 가등기보다 뒤에 등기된 근저당권처럼, 회복되면 순위보전 효력 때문에 결국 말소될 처지에 있는 제3자는 승낙의무가 있습니다.

승낙 없이 회복등기가 되면 무효인가요?

원칙은 무효지만, 승낙의무 있는 제3자에 대해서는 유효합니다. 확정판결로 말소된 가등기를 회복하더라도 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부해야 하고, 이것 없이 된 회복등기는 그 제3자에 대한 관계에서 무효입니다.

그러나 그 제3자가 실체법상 승낙의무를 지는 사람이라면, 승낙 절차를 거치지 않은 흠이 있어도 회복등기와 그에 터 잡은 본등기는 결국 실체관계에 부합해 그 제3자에 대한 관계에서도 유효합니다. 대법원은 가등기보다 뒤에 설정된 근저당권에 기한 경매로 소유권을 취득한 사람에 대해 이렇게 판단했습니다.

회복될 등기와 양립할 수 없는 등기의 명의인도 승낙해야 하나요?

아니요, 그 명의인은 승낙 대상이 아니라 말소 대상입니다. 말소회복등기와 양립할 수 없는 등기는 회복의 전제로서 말소되어야 할 등기이므로, 그 명의인은 등기상 이해관계 있는 제3자가 아닙니다. 그 사람을 상대로 승낙의 의사표시를 구하는 소송은 당사자적격이 없는 사람에 대한 청구로 부적법합니다. 이 경우 그 등기의 말소를 청구하는 소송을 따로 냅니다.

말소회복등기 승낙 대응 순서

• 말소 경위 확인 - 등기가 언제 어떤 서류로 말소되었는지 폐쇄등기와 신청서류를 열람합니다. 불법 말소인지가 출발점입니다.
• 제3자 등기 분류 - 말소 뒤 들어온 등기를 이해관계인과 양립 불가 등기로 나눕니다. 소송 상대와 청구 취지가 달라집니다.
• 승낙 요청 - 이해관계인에게 승낙서를 요청합니다. 거부하면 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 냅니다.
• 회복등기 소송 - 등기의무자를 상대로 말소회복등기 이행 소송을 냅니다. 승낙 청구와 함께 내는 편이 효율적입니다.
• 사후 다툼 대비 - 승낙 없이 회복된 경우 제3자의 승낙의무를 증명할 자료를 보관합니다. 회복등기의 효력을 지키는 근거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 말소가 등기관의 착오로 된 것이거나 그 사이 여러 차례 소유권이 넘어갔다면 등기 연혁과 신청서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소와 회복을 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 말소회복등기에 왜 제3자 승낙이 필요한가요?
  회복되는 등기 때문에 손해를 볼 수 있는 사람을 보호하기 위해서입니다. 부동산등기법 제59조는 말소된 등기의 회복을 신청할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 제3자의 승낙이 있어야 한다고 정합니다. 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부해야 합니다.
• 제3자는 승낙을 거부할 수 있나요?
  실체법상 승낙의무가 없으면 거부할 수 있습니다. 대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다35567 판결은 제3자의 승낙이 필요한 경우라도 그 제3자가 등기권리자에 대해 승낙할 실체법상 의무가 있는 경우가 아니면 승낙 요구에 응할 이유가 없다고 했습니다. 의무가 있으면 승낙 청구 소송으로 강제할 수 있습니다.
• 누가 승낙의무를 지나요?
  회복될 등기가 회복되면 그 효력 때문에 결국 자기 등기가 말소될 처지에 있는 사람입니다. 대법원 1987. 5. 26. 선고 85다카2203 판결은 말소된 가등기보다 뒤에 설정된 근저당권에 기한 경매로 소유권을 취득한 사람은 가등기의 순위보전 효력 때문에 승낙할 실체법상 의무가 있다고 보았습니다.
• 승낙 없이 된 회복등기는 무효인가요?
  원칙적으로 그 제3자에 대해서는 무효입니다. 대법원 85다카2203 판결은 승낙서 등의 첨부 없이 회복등기가 되면 이해관계 있는 제3자에 대한 관계에서 무효라고 하면서도, 그 제3자에게 실체법상 승낙의무가 있으면 절차상 흠이 있어도 실체관계에 부합해 유효하다고 했습니다.
• 회복될 등기와 양립할 수 없는 등기는 어떻게 하나요?
  승낙이 아니라 말소를 청구합니다. 대법원 2003다35567 판결은 말소회복등기와 양립할 수 없는 등기는 회복의 전제로서 말소 대상일 뿐이고 그 명의인은 등기상 이해관계 있는 제3자가 아니므로, 그 사람에게 승낙을 구하는 청구는 당사자적격이 없어 부적법하다고 했습니다.
• 회복등기 소송은 누구를 상대로 내나요?
  말소된 등기의 등기의무자, 즉 말소로 이익을 얻은 사람을 상대로 말소회복등기 이행을 청구하고, 이해관계 있는 제3자에게는 승낙의 의사표시를 청구합니다. 부동산등기법 제59조의 승낙은 판결로 갈음할 수 있으므로 두 청구를 한 소송에서 함께 내는 경우가 많습니다.

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• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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