주택 임대차

집주인이 만기 한 달 전에 나가라고 하면 계약이 끝나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 집주인이 만기 한 달 전에 나가라고 통지해도 계약은 끝나지 않고 전과 같은 조건으로 2년 묵시적 갱신이 됩니다. 현행 주택임대차보호법은 집주인의 갱신거절 통지를 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 하도록 정하고 있습니다. 지금은 통지가 도착한 날짜와 계약 만료일을 확인해 두십시오.

늦게 온 통지를 받았다고 서둘러 이사할 집을 구할 필요는 없습니다. 계약은 이미 갱신된 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2022년 6월 보증금 1억8천만원에 아파트를 빌렸고, 2024년 6월 아무 말 없이 계약이 이어졌습니다. 2026년 5월 중순 집주인이 문자로 6월 만기에 계약을 끝내겠다며 집을 비워 달라고 했고, 곧이어 보증금을 공탁하겠다는 연락도 왔습니다. E씨는 만기를 한 달 남기고 받은 통지로 계약이 끝나는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 만기 한 달 전에 나가라고 하면 계약이 끝나나요?

아니요. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 집주인이 만기 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 계약은 끝난 때에 전과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다. 만기 한 달 전에 온 해지 통지로는 계약을 끝낼 수 없습니다.

대법원 2012. 1. 27. 선고 2010다59660 판결도 만료 1개월 안에 한 해지 통지는 효력이 없고 계약이 다시 2년 갱신됐다고 보았습니다. 이 판결은 통지 마감이 1개월 전이던 개정 전 법에 따른 것이고, 지금은 마감이 2개월 전으로 앞당겨졌습니다.

집주인은 언제까지 갱신거절을 통지해야 하나요?

만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020. 12. 10. 이후 처음 맺거나 갱신된 임대차에 이 기준이 적용되고, 그 전에 맺은 뒤 한 번도 갱신되지 않은 계약은 개정 전 기준인 1개월 전까지가 마감입니다. 지금은 대부분 계약이 한 번 이상 갱신되어 2개월 기준을 따릅니다.

통지는 세입자에게 도달해야 효력이 생깁니다. 문자나 내용증명으로 받은 날짜를 남겨 두면 기간 안에 온 통지인지 다툴 때 쓸 수 있습니다. 세입자가 2기 차임액에 이르도록 월세를 밀렸다면 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

묵시적으로 갱신되면 계약기간은 얼마나 되나요?

2년입니다. 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 봅니다. 처음 계약을 6개월처럼 2년 미만으로 정했더라도 그 기간은 2년으로 보고, 세입자는 2년 미만 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.

묵시적 갱신 뒤 세입자는 언제든 나갈 수 있나요?

네. 묵시적으로 갱신된 뒤에는 세입자가 언제든 집주인에게 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 집주인은 갱신된 2년 동안 같은 방법으로 해지할 수 없습니다.

집주인이 등기부상 소유자가 아니었더라도 임대차계약 자체는 유효합니다. 이 경우 진짜 소유자가 집을 비워 달라고 하면 세입자가 집을 넘겨주면서 임대차가 끝날 수 있고, 보증금은 계약한 집주인에게 청구합니다.

묵시적 갱신 해지통지 대응 순서

• 만기일 확인 - 계약서와 갱신 이력으로 지금 계약의 만료일을 계산합니다. 묵시적 갱신이 반복됐다면 2년씩 더해 갑니다.
• 통지 도달일 확인 - 집주인의 통지가 도착한 날을 문자·등기우편 기록으로 확인합니다. 만기 2개월 전보다 늦으면 효력이 없습니다.
• 회신 보내기 - 통지가 늦어 계약이 갱신됐다는 뜻을 문자나 내용증명으로 답합니다. 나중 분쟁에서 입장을 보여 주는 자료가 됩니다.
• 이사 계획 정리 - 나가고 싶다면 해지를 통지하고 3개월 뒤를 이사일로 잡습니다. 머물고 싶다면 차임을 제때 냅니다.
• 보증금 반환 준비 - 계약이 끝나면 보증금 반환일과 집 인도일을 맞춥니다. 받지 못하면 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약갱신요구권을 이미 쓴 계약이거나 집주인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했다면 계약서와 통지 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 만기 2개월 전 통지 기준은 언제부터인가요?
  2020. 12. 10. 개정 규정 시행 뒤 처음 맺거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 그 전에 맺은 뒤 갱신되지 않은 계약은 개정 전처럼 만기 1개월 전까지 통지하면 됩니다. 계약이 한 번이라도 갱신됐다면 2개월 기준을 따릅니다.
• 세입자도 만기 전에 통지해야 하나요?
  세입자가 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 다만 갱신된 뒤에도 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
• 월세를 밀렸으면 묵시적 갱신이 안 되나요?
  2기의 차임액에 이르도록 연체했거나 임차인으로서 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우 집주인은 기간 만료로 계약이 끝났다고 주장할 수 있습니다. 밀린 기간과 금액을 계좌 내역으로 확인해 보십시오.
• 집주인이 보증금을 공탁하면 계약이 끝나나요?
  갱신거절 통지가 효력이 없다면 공탁만으로 계약이 끝나지 않습니다. 판례도 만기 1개월 안에 한 해지 통지와 보증금 공탁이 있었던 사건에서 계약이 2년 갱신됐다고 보았습니다. 공탁 통지서를 받았다면 수령 여부를 서두르지 말고 먼저 검토하십시오.
• 6개월 계약도 2년을 살 수 있나요?
  살 수 있습니다. 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 세입자가 원하면 약정한 6개월이 유효하다고 주장하고 그때 나갈 수도 있습니다. 이 선택권은 세입자에게만 있습니다.
• 갱신거절 통지를 문자로 받아도 효력이 있나요?
  형식은 정해져 있지 않아 문자나 카카오톡으로 한 통지도 세입자에게 도달하면 효력이 생깁니다. 효력은 도달한 때 생기므로 보낸 날이 아니라 받은 날이 기준입니다. 수신 화면을 날짜가 보이게 저장해 두십시오.

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