주택 임대차

만료 6개월 전 이사 간다고 했다가 그냥 살았는데 집을 비워줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

이사 간다고 한 말에 갱신거절 뜻이 없었거나 뒤에 철회됐다고 볼 사정이 있으면 묵시적 갱신을 주장해 집을 비우지 않을 수 있습니다. 대법원 2000다37098 판결은 임차인이 계속 거주하며 보증금 반환을 독촉하지 않은 사정을 이 판단 자료로 보았고, 묵시적 갱신이 되면 임대인은 기간 중 해지할 수 없습니다. 지금은 그 뒤 임대인과 주고받은 문자와 보증금 반환 요구 여부를 날짜순으로 정리해 두십시오.

한 번 이사 간다고 말했다고 해서 그 말에 영원히 묶이는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 보증금 2억 5천만원에 2년 기간으로 아파트를 임차했습니다. 2025. 9. 이직 때문에 이사하겠다며 임대인에게 계약을 해지하고 보증금을 돌려 달라고 말했지만, 임대인이 돈을 마련하지 못했고 그 사이 이직이 취소됐습니다. A씨는 그 뒤 보증금 이야기를 꺼내지 않고 계속 살았는데, 임대인은 기간이 끝난 2026. 3. 말 「6개월 전에 해지 통지를 했으니 갱신은 없다」며 집을 비우라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이사 간다고 한 통지가 갱신거절로 인정되나요?

만료 전에 이사하겠다며 보증금을 돌려 달라고 한 통지에 갱신거절 뜻이 들어 있는지, 그 뒤 철회됐는지는 통지 이후의 사정까지 보고 판단합니다. 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다37098 판결은 이 두 가지를 따지지 않고 통지만으로 임대차가 끝났다고 본 원심을 파기했습니다. 계속 거주하며 주민등록을 유지한 사실, 보증금 반환을 서면으로 다시 요구하지 않은 사실, 새 임차인을 찾지 않은 사실이 철회 쪽 사정이 됩니다.

계약서에 중도 해지권 약정이 없었다면 임차인이 기간 중 일방적으로 한 해지 통지는 임대인이 동의하지 않는 한 효력이 없습니다. 해지 의사표시는 철회하지 못한다는 규정은 해지권이 있을 때 적용되므로, 해지권 없이 한 통지를 두고 철회할 수 없다고 볼 것은 아닙니다.

묵시적으로 갱신되면 임대인이 먼저 나가라고 할 수 있나요?

없습니다. 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보고, 이 기간 중 해지 통지를 할 수 있는 쪽은 임차인뿐입니다. 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 임대인에게는 이런 해지권이 없으므로 A씨처럼 갱신이 인정되면 새 기간이 끝날 때까지 살 수 있습니다.

통지 기간이 원안 때와 달라졌나요?

달라졌습니다. 원안 당시에는 임대인의 갱신거절 통지가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인의 통지가 1개월 전까지였으나, 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 끝을 2개월 전으로 앞당겼습니다. 2024년 이후 맺은 계약에는 현행 기준이 적용됩니다. 임차인은 이와 별도로 같은 기간 안에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 임대인은 실거주 등 법정 사유가 없으면 거절하지 못합니다.

해지 통지의 효력 발생 시점도 확인해야 합니다. 묵시적 갱신 뒤 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 끝나므로, 이사 날짜는 이 기준으로 잡아야 보증금 반환일과 어긋나지 않습니다.

묵시적 갱신 명도 대응 순서

• 통지 내용 복원 - 처음 이사하겠다고 말한 날짜와 방식(구두·문자), 표현을 그대로 적습니다. 갱신거절 뜻이 포함됐는지 판단하는 출발점입니다.
• 철회 사정 정리 - 그 뒤 보증금 반환을 다시 요구하지 않은 사실, 계속 거주한 사실, 새 임차인을 찾지 않은 사실을 모읍니다. 철회 인정 여부를 가릅니다.
• 임대인 반응 확인 - 임대인이 해지에 동의한다고 답했는지, 보증금 반환 날짜를 약속했는지 봅니다. 동의가 있었다면 합의 해지로 끝났다고 볼 수 있습니다.
• 갱신요구권 병행 - 기간이 아직 남아 있다면 만료 2개월 전까지 계약갱신요구를 문자나 내용증명으로 보냅니다. 묵시적 갱신 다툼과 별도로 거주 기간을 확보합니다.
• 명도 소송 답변 - 임대인이 명도 소송을 내면 묵시적 갱신 또는 갱신요구권 행사를 항변으로 냅니다. 답변서 제출 기한을 넘기지 않아야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 중도 해지 특약이 있거나 임대인이 해지에 동의한 문자가 남아 있으면 계약서와 대화 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해지 통지를 말로만 해도 효력이 있나요?
  방식에는 제한이 없어 말로 한 통지도 의사표시가 될 수 있습니다. 다만 계약서에 중도 해지권이 없다면 임차인의 일방적 해지 통지는 임대인이 동의하지 않는 한 효력이 없고, 만료 시 갱신거절 뜻이 포함됐는지는 통지 이후 사정까지 보고 판단합니다. 대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다37098 판결이 그 기준입니다.
• 계속 살기만 하면 철회로 인정되나요?
  계속 거주한 사실 하나만으로 단정되지는 않습니다. 판례는 주민등록 유지, 만료일 이후 거주, 보증금 반환을 서면으로 요구하지 않은 사실, 새 임차인을 찾지 않은 사실을 함께 보았습니다. 반대로 부동산에 집을 내놓았거나 이삿짐 업체를 예약한 기록이 있으면 갱신거절 뜻이 유지된 것으로 볼 여지가 큽니다.
• 묵시적 갱신 기간은 얼마인가요?
  2년입니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 적용되지 않습니다.
• 묵시적 갱신 뒤 제가 먼저 나가려면요?
  임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기므로, 그날에 맞춰 보증금 반환을 요구하면 됩니다. 통지는 도달일을 증명할 수 있도록 문자와 내용증명으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
• 임대인이 해지에 동의한 문자가 있으면요?
  임대인이 해지에 동의했다면 합의 해지로 임대차가 끝났다고 볼 수 있습니다. 이 경우 임차인이 계속 살았다는 사정만으로 묵시적 갱신을 주장하기는 어렵고, 새 합의가 있었는지를 따져야 합니다. 동의 문자의 표현과 날짜, 그 뒤 임대인의 태도가 판단 자료가 됩니다.
• 갱신요구권도 따로 쓸 수 있나요?
  있습니다. 임차인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 실거주나 2기 차임 연체 같은 법정 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있으므로 묵시적 갱신 다툼과 어떤 순서로 주장할지 먼저 정해야 합니다.

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