등기·명의신탁

짓다가 멈춘 건물을 남이 넘겨받아 완공하면 저는 보상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공사 중단 때 독립한 건물이 아니었다면 소유권은 완공한 사람에게 가지만 처음 짓던 사람은 보상을 청구할 수 있습니다. 보상액은 공사 재개 당시 신축 중 건물의 가액이 기준이고, 대법원은 이 경우 민법 제261조, 제257조, 제259조를 준용해 부당이득 규정에 따른 보상청구를 인정합니다. 지금은 공사 중단 당시 골조와 지붕이 어디까지 올라가 있었는지 사진과 감리 기록으로 확인하십시오.

건물 소유권을 되찾으려고 보존등기 말소 소송부터 낼 필요는 없습니다. 중단 당시 독립한 건물이 아니었다면 그 소송은 받아들여지기 어렵고, 가액 보상 청구가 현실적인 길입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 자기 땅이 아닌 지인 소유 토지에 허락을 받고 3층 상가를 짓기 시작했습니다. 기초공사와 1층 기둥까지 올린 상태에서 2024년 자금이 끊겨 공사가 멈췄습니다. 그 뒤 토지를 산 B씨가 공사를 이어받아 2025년 완공하고 자기 명의로 보존등기를 했습니다. A씨는 자신이 들인 약 2억원을 돌려받을 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

짓다 만 건물은 누구 소유가 되나요?

공사 중단 시점에 사회통념상 독립한 건물의 형태와 구조를 갖췄는지에 따라 갈립니다. 갖췄다면 처음 지은 사람이 그 건물을 원시취득하고, 갖추지 못했다면 넘겨받아 자기 비용과 노력으로 완공한 사람이 원시취득자가 됩니다.

자기 비용과 노력으로 건물을 지은 사람은 건축허가가 누구 명의로 돼 있든 소유권을 원시취득합니다. 그래서 건축허가 명의가 아직 처음 건축주로 남아 있어도 완공한 사람이 소유자가 될 수 있습니다. 부동산 원시취득은 등기 없이도 효력이 생깁니다.

소유권을 잃은 사람은 무엇을 청구할 수 있나요?

완공한 원시취득자에게 소유권 상실에 대한 보상을 청구할 수 있습니다. 민법은 부합·혼화·가공으로 손해를 받은 사람이 부당이득에 관한 규정에 따라 보상을 청구할 수 있다고 정하는데, 대법원은 짓다 만 건물을 제3자가 이어 지어 완공한 경우에도 이 규정을 준용합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 가공 규정은 타인의 동산에 가공해 가액이 크게 늘면 가공자의 소유로 하고, 원재료를 제공한 사람에게 보상하게 합니다. 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83933 판결은 이 구조를 미완성 건물에 준용해 처음 짓던 사람의 보상청구를 인정했습니다.

보상액은 어떻게 정해지나요?

공사를 재개할 당시 신축 중이던 건물의 가액이 기준입니다. 대법원 2009다83933 사건에서도 원심이 공사 재개 당시 신축 중 건물의 가액을 인정하고 그 금액을 부당이득으로 반환하라고 한 판단이 그대로 유지됐습니다. 들어간 공사비 전액이 아니라 그 시점의 가치를 따진다는 점을 염두에 두어야 합니다.

그래서 중단 당시 공정률, 투입된 자재, 현장 사진이 감정의 기초 자료가 됩니다. 완공 후에는 중단 당시 상태를 재현하기 어려우므로 감리일지나 공정 사진이 남아 있는지 먼저 확인합니다. 소송에서는 법원 감정으로 가액을 정합니다.

건축주 사정으로 중단된 것이면 보상이 줄어드나요?

중단 사유는 누가 소유자가 되는지와 보상청구권의 성립에 직접 영향을 주지 않습니다. 판례는 건축주의 사정으로 공사가 중단된 경우에도 같은 기준으로 원시취득자를 정하고, 소유권을 잃은 사람의 보상청구를 인정합니다. 다만 넘겨받는 과정에서 따로 대금을 받았거나 권리를 포기하기로 합의했다면 그 합의가 먼저 적용됩니다.

미완성 건물 보상청구 대응 순서

• 중단 시점 상태 확인 - 공사 중단 당시 기둥, 지붕, 벽체가 어디까지 올라갔는지 감리일지와 사진으로 정리합니다. 독립한 건물이었는지가 첫 쟁점입니다.
• 인계 경위 정리 - 공사를 넘겨받은 사람과 주고받은 계약서, 문자를 모읍니다. 대금 정산이나 권리 포기 합의가 있었는지 확인합니다.
• 완공·보존등기 확인 - 완공 시기와 보존등기 명의를 건물 등기부로 확인합니다. 원시취득 시점이 소멸시효의 기산점이 됩니다.
• 가액 산정 준비 - 공사비 지출 내역과 자재 구입 영수증을 모읍니다. 법원 감정에서 중단 당시 가액을 뒷받침하는 자료가 됩니다.
• 보상청구 소송·가압류 - 원시취득자를 상대로 가액 상당 부당이득 반환을 청구하고, 건물이 팔릴 우려가 있으면 가압류를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중단 당시 골조와 지붕이 이미 완성돼 독립한 건물로 볼 여지가 있으면 소유권 자체를 다툴 수 있으므로 감리 기록과 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 소유권·공사대금을 둘러싼 부당이득 소송과 가압류·강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 짓다 만 건물도 건물로 인정되나요?
  기둥과 지붕, 주벽이 이뤄져 사회통념상 독립한 건물의 형태와 구조를 갖췄다면 미완성이어도 독립한 건물입니다. 이 단계에 이르렀다면 공사를 멈춘 사람이 원시취득자이고, 넘겨받아 완공한 사람은 소유자가 되지 못합니다.
• 건축허가 명의가 제 이름이면 제가 소유자인가요?
  그렇지 않습니다. 자기 비용과 노력으로 건물을 지은 사람이 건축허가 명의와 관계없이 소유권을 원시취득합니다. 넘겨받아 완공한 사람이 원시취득자라면 허가 명의가 남아 있어도 소유자는 그 사람입니다.
• 보상은 공사비 전액을 받을 수 있나요?
  전액이 기준은 아닙니다. 보상액은 공사 재개 당시 신축 중이던 건물의 가액으로 정해집니다. 들인 공사비가 가액 판단의 자료가 되지만, 중단 기간 동안 훼손된 부분이 있으면 그만큼 낮게 평가될 수 있습니다.
• 보상청구는 누구를 상대로 하나요?
  건물을 이어 지어 소유권을 원시취득한 사람을 상대로 합니다. 이후 건물이 제3자에게 팔렸더라도 보상의무는 원시취득자가 부담하므로, 원시취득자의 재산에 가압류를 해 두는 것이 안전합니다.
• 보상청구 기한이 있나요?
  부당이득반환청구권이어서 10년의 소멸시효에 걸립니다. 다른 사람이 완공해 원시취득한 때부터 기산하는 것이 일반적이므로, 준공일과 보존등기일을 확인해 기한을 계산합니다. 임박했다면 가압류로 시효를 중단합니다.
• 넘겨줄 때 권리를 포기한다고 썼으면요?
  권리 포기 합의가 인정되면 보상청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 문구가 공사 계약상 지위만 넘긴다는 뜻인지, 신축 중 건물에 대한 권리까지 포기한다는 뜻인지 해석이 갈리므로 합의서 전체와 경위를 함께 봅니다.

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