주택 임대차
세입자가 몰래 재임대했는데 들어온 사람에게 월세를 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 임대차계약이 살아 있는 동안에는 무단 전차인에게 손해배상이나 부당이득 반환을 청구할 수 없습니다. 임대인은 그 기간에도 임차인에게 차임을 청구할 수 있어 손해가 없다고 보는 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 계약을 해지할지부터 정하고 해지 통지일을 남겨 두십시오.
무단 전대를 알게 된 날짜와 전차인이 누구인지, 그 사람이 언제부터 점유했는지를 사진·문자로 남기십시오. 해지 여부와 이후 청구 금액이 이 날짜로 정해집니다.
무단 전대를 알았다고 해서 전차인에게 따로 월세를 받아 내려고 소송부터 낼 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
B씨는 2023년 4월 상가 1층을 보증금 5천만원, 월세 250만원에 임차인에게 빌려주었습니다. 2025년 초 가게에 다른 사람이 영업하는 것을 보고 확인해 보니, 임차인이 동의 없이 제3자에게 가게를 통째로 다시 세 준 상태였습니다. 임차인은 월세를 계속 보내고 있었고, B씨는 들어와 있는 사람에게 무단 점유를 이유로 월세 상당액을 따로 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
무단 전차인에게 월세 상당액을 청구할 수 있나요?
임대차계약이 존속하는 동안에는 청구할 수 없습니다. 임차인이 동의 없이 전대했더라도 임대인은 계약을 해지하지 않는 한 임차인에게 계속 차임을 청구할 수 있으므로, 전차인의 점유 때문에 임대인에게 차임 상당의 손해나 손실이 생겼다고 보지 않습니다. 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 부당이득은 손해가 있어야 성립합니다.
손해배상도 같은 이유로 막힙니다. 불법행위 손해배상은 손해가 있어야 하는데, 차임을 임차인에게서 받을 수 있는 이상 전차인의 점유로 줄어든 재산이 없기 때문입니다.
무단 전대를 이유로 계약을 해지할 수 있나요?
해지할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 해지 의사표시는 임차인에게 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 보내고 도달일을 확인합니다.
다만 임대인에 대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지가 막힐 수 있습니다. 상가라면 무단 전대는 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유이기도 하므로, 해지 대신 갱신거절로 대응하는 방법도 있습니다.
해지한 뒤에는 전차인에게 무엇을 청구하나요?
해지로 임대차가 끝나면 전차인은 임대인에게 대항할 권원이 없으므로 건물 인도와 해지 후 점유 기간의 차임 상당 부당이득 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 청구 기간은 해지 통지가 도달한 다음부터 실제로 비워 줄 때까지입니다. 이 시점부터는 임차인에게 차임을 청구할 근거가 없어지므로 손실이 생기기 때문입니다.
| 시점 | 임차인에게 | 무단 전차인에게 |
|---|---|---|
| 해지 전 | 차임 청구 | 청구 불가 |
| 해지 도달 후 | 인도·연체 차임 | 인도·차임 상당 부당이득 |
| 동의 전대 | 차임 청구 | 차임 직접 청구 |
- 해지 전
- 임차인에게: 차임 청구
- 무단 전차인에게: 청구 불가
- 해지 도달 후
- 임차인에게: 인도·연체 차임
- 무단 전차인에게: 인도·차임 상당 부당이득
- 동의 전대
- 임차인에게: 차임 청구
- 무단 전차인에게: 차임 직접 청구
출처 - 민법 제629조 제2항, 제630조 제1항, 대법원 2006다10323 판결
임대인이 동의한 전대라면 전차인에게 직접 받을 수 있나요?
있습니다. 임대인의 동의를 받은 전대라면 전차인은 임대인에게 직접 의무를 지므로 임대인은 전차인에게 차임을 직접 청구할 수 있습니다. 전차인은 전대인에게 미리 낸 차임으로 임대인에게 대항하지 못합니다.
무단 전대 청구 대응 순서
- 전대 사실 확인 - 전차인의 인적 사항, 영업 내용, 점유 시작일을 확인합니다. 해지 사유와 청구 기간의 출발점이 됩니다.
- 동의 여부 점검 - 문자나 구두로 묵인한 적이 있는지 돌아봅니다. 묵시적 동의가 인정되면 해지가 어렵습니다.
- 해지 통지 발송 - 임차인에게 내용증명으로 해지를 통지합니다. 도달일부터 전차인에 대한 청구가 가능해집니다.
- 인도 청구 - 임차인과 전차인을 함께 상대로 건물 인도를 청구합니다. 점유이전금지가처분을 먼저 해 두면 점유자가 바뀌는 것을 막습니다.
- 부당이득 청구 - 해지 후 점유 기간의 차임 상당액을 계산해 청구합니다. 보증금에서 공제할 부분과 따로 정산합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약서에 전대 관련 특약이 있거나 전차인이 사업자등록을 마친 상가라면 계약서와 등록 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 해지에 따른 명도 소송과 점유이전금지가처분을 수행합니다.
실무상 착안점
무단 전대를 알게 된 임대인들은 들어와 있는 사람에게 월세를 받아야 한다고 생각합니다. 그러나 계약을 해지하지 않은 동안에는 전차인에게 청구할 돈이 생기지 않습니다. 해지를 먼저 할지, 계약을 유지하며 임차인에게 차임만 받을지를 먼저 정해야 합니다.
청구 금액은 날짜로 정해집니다. 전대 사실을 안 날, 해지 통지를 보낸 날, 그 통지가 도달한 날이 모두 남아 있어야 합니다. 전대를 알고도 오래 차임을 받아 왔다면 묵시적 동의로 볼 여지가 커지므로, 알게 된 뒤 바로 이의를 적은 문자라도 보내 두는 편이 낫습니다.
명도 소송에서 해지 도달일은 부당이득 기산일이 되고, 임차인과 전차인을 함께 피고로 삼아야 집행이 가능합니다. 점유이전금지가처분 없이 소송을 하면 판결 뒤 점유자가 바뀌어 집행이 막히는 일이 생깁니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 무단 전대를 둘러싼 임대차 해지·명도 분쟁을 수행해 왔으며, 전대 사실과 동의 여부를 먼저 정리한 뒤 해지 시점과 부당이득 청구 범위를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·전대 사실을 확인한 사진과 문자·차임 입금 내역을 준비해 주시면, 해지 가능 여부·해지 후 청구 범위·명도 소송 상대방을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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