등기·명의신탁

내 땅에 무단으로 지은 집의 주인과 세입자에게 각각 무엇을 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건물 주인에게는 건물 철거와 토지 인도를, 그 집에 사는 세입자에게는 건물에서의 퇴거를 청구합니다. 대법원은 토지 소유자가 무단 건물의 소유자에게는 퇴거를 따로 구할 수 없고 세입자에게는 대항력이 있어도 퇴거를 구할 수 있다고 봅니다. 지금은 건물 소유자와 실제 거주자를 모두 확인해 두십시오.

건물 소유자에게까지 건물에서 나가라는 퇴거 청구를 따로 넣을 필요는 없습니다. 소유자에게는 철거와 토지 인도만 구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 경매로 토지를 낙찰받았는데, 그 위에는 B씨가 아무 권리 없이 지은 주택이 있었고 B씨가 직접 살고 있었습니다. 2024년 B씨는 주택 방 하나를 C씨에게 보증금 3천만원에 세를 주었고, C씨는 전입신고까지 마쳤습니다. 2025년 A씨는 B씨와 C씨를 상대로 각각 무엇을 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무단 건물 주인과 세입자에게 각각 무엇을 청구하나요?

건물 주인에게는 건물 철거와 토지 인도를, 세입자에게는 건물에서의 퇴거를 청구합니다. 건물 소유자가 그 건물로 남의 토지를 점유하고 있으면 토지 소유자는 철거와 대지 인도를 청구할 수 있을 뿐 자기 건물에 사는 소유자에게 퇴거를 따로 청구할 수는 없습니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457 판결의 판단입니다.

건물 소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있으면, 그 점유를 없애지 않고는 철거를 실행할 수 없습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 이때 토지 소유자가 소유권에 기한 방해배제로서 건물 점유자에게 건물에서 퇴거하라고 청구할 수 있다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 방해제거청구권이 그 근거입니다.

세입자가 전입신고를 했으면 퇴거를 거부할 수 있나요?

거부할 수 없습니다. 2010다43801 판결은 건물 점유자가 건물 소유자로부터 대항력을 갖춘 임차인이라도 토지 소유자의 퇴거 청구에 대항할 수 없다고 보았습니다. 건물임차권의 대항력은 건물에 관한 것이어서 토지소유권을 제약할 수 없기 때문입니다.

세입자는 퇴거하더라도 임대인인 건물 주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 토지 소유자와 세입자 사이에는 계약관계가 없으므로 토지 소유자에게 보증금을 요구할 수는 없습니다.

철거와 퇴거를 한 소송에서 함께 구할 수 있나요?

함께 구합니다. 건물 소유자에게는 철거와 토지 인도, 거주하는 세입자에게는 퇴거를 한 소장에 넣어 동시에 판결을 받아야 집행이 막히지 않습니다. 건물 소유자가 토지를 무단 점유한 기간에 대해서는 토지 사용료 상당 부당이득반환도 함께 청구합니다.

판결이 나오면 건물 철거는 채무자 비용으로 제3자에게 하게 하는 대체집행으로 진행합니다. 소송 중 건물이 팔리거나 세입자가 바뀌지 않도록 처분금지와 점유이전금지 가처분을 먼저 해 둡니다.

무단 건물 철거·퇴거 대응 순서

• 점유자 특정 - 건물 등기부, 건축물대장, 전입세대 열람, 현장 확인으로 소유자와 거주자를 모두 확인합니다. 빠진 사람이 있으면 집행이 멈춥니다.
• 가처분 - 건물 처분금지와 점유이전금지 가처분을 신청합니다. 소송 중 사람이 바뀌어도 판결을 집행할 수 있게 합니다.
• 소 제기 - 소유자에게 철거·토지 인도·부당이득을, 거주자에게 퇴거를 함께 청구합니다.
• 법정지상권 항변 검토 - 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 수 있는지 미리 따집니다. 토지와 건물이 같은 소유자였던 적이 있는지 확인합니다.
• 대체집행 - 판결 확정 뒤 퇴거와 철거를 집행하고 비용을 소유자에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지와 건물이 한때 같은 사람 소유였거나 건물에 전세권이 설정돼 있다면 등기부와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·퇴거 소송과 경매 낙찰 토지의 인도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 주인에게 퇴거도 청구해야 하나요?
  청구할 필요도 없고 청구해도 받아들여지지 않습니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457 판결은 토지 소유자가 건물 소유자에게 철거와 대지 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유 건물을 점유하는 사람에게 퇴거를 청구할 수는 없다고 보았습니다.
• 세입자에게는 왜 퇴거를 청구하나요?
  건물 소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하면 그 점유를 없애지 않고는 철거를 실행할 수 없기 때문입니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 이때 토지 소유권이 방해받고 있으므로 민법 제214조의 방해배제로 건물 점유자에게 퇴거를 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 전입신고한 세입자도 나가야 하나요?
  나가야 합니다. 2010다43801 판결은 건물 점유자가 대항력을 갖춘 임차인이라도 토지 소유자의 퇴거 청구에 대항할 수 없다고 보았습니다. 건물임차권의 대항력은 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하지 않아 토지소유권을 제약할 수 없기 때문입니다.
• 세입자 보증금은 누가 돌려주나요?
  임대인인 건물 주인이 돌려줘야 합니다. 토지 소유자와 세입자 사이에는 계약관계가 없으므로 세입자는 토지 소유자에게 보증금을 청구할 수 없습니다. 세입자는 퇴거와 별개로 건물 주인을 상대로 보증금 반환을 청구하고, 필요하면 건물 주인 재산에 가압류를 합니다.
• 토지 사용료도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 건물 소유자는 건물 부지를 권원 없이 점유해 이익을 얻고 토지 소유자에게 손해를 입혔으므로 민법 제741조에 따라 토지 사용료 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 철거·인도 청구와 한 소송에서 함께 청구하고 금액은 감정으로 정합니다.
• 판결 뒤 건물은 어떻게 철거하나요?
  건물 소유자가 스스로 철거하지 않으면 법원에 대체집행을 신청해 채무자 비용으로 제3자에게 철거하게 합니다. 민사집행법 제260조 제1항이 절차를 정하고, 필요한 비용을 미리 지급하라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다. 퇴거 집행을 먼저 마쳐야 철거가 가능합니다.

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