등기·명의신탁

내 땅에 무단으로 집 짓고 사는 사람에게 집에서 나가라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

집을 지은 사람이 그 집의 소유자라면 집에서 나가라는 퇴거 청구는 할 수 없고, 집 철거와 토지 인도를 청구해야 합니다. 대법원은 토지 소유자가 건물 소유자에게 철거와 대지 인도만 구할 수 있을 뿐 퇴거는 구할 수 없다고 봅니다. 지금은 건축물대장으로 그 집의 소유자가 누구인지 확인해 두십시오.

집 주인에게 「집에서 나가라」는 퇴거 청구를 따로 준비할 필요는 없습니다. 집 주인에게는 철거와 토지 인도만 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 상속으로 시골 토지를 물려받았는데, 이웃 B씨가 몇 해 전부터 그 땅 위에 허락 없이 조립식 주택을 지어 가족과 살고 있었습니다. 2025년 A씨는 B씨에게 집에서 나가라는 소송을 내려고 했고, 집 자체를 없애야 하는지 사람만 나가게 하면 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 땅에 집을 지어 사는 사람에게 집에서 나가라고 청구할 수 있나요?

그 사람이 집 주인이라면 퇴거 청구는 할 수 없고, 집 철거와 토지 인도를 청구해야 합니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457 판결은 건물 소유자가 건물 소유를 통해 남의 토지를 점유하고 있더라도, 토지 소유자는 그 건물의 철거와 대지 인도를 청구할 수 있을 뿐 자기 소유 건물을 점유하는 사람에게 건물에서 퇴거하라고 청구할 수는 없다고 보았습니다.

건물 소유자가 건물에서 나가더라도 건물이 남아 있는 한 토지 점유는 계속됩니다. 그래서 토지 소유권을 회복하려면 건물 자체를 없애는 철거가 필요합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다.

집 주인이 아닌 가족이나 세입자가 살고 있으면요?

집 주인이 아닌 사람이 집을 점유하고 있다면 그 사람에게는 퇴거를 청구합니다. 그 점유를 없애지 않으면 철거를 집행할 수 없어 토지 소유권이 방해받고 있기 때문입니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 이런 건물 점유자가 대항력 있는 임차인이더라도 퇴거 청구에 대항할 수 없다고 보았습니다.

집 주인과 함께 사는 가족은 보통 집 주인의 점유를 돕는 사람으로 보아 따로 피고로 삼지 않는 경우가 많습니다. 다만 가족이 독립해 점유한다고 볼 사정이 있으면 퇴거 청구 대상에 넣어야 하므로 현장을 확인합니다.

철거 판결을 받으면 어떻게 집행하나요?

집 주인이 스스로 철거하지 않으면 법원에 대체집행을 신청해 집 주인 비용으로 제3자에게 철거하게 합니다. 채무자의 일신에 전속하지 않는 작위 채무는 채무자 비용으로 제3자에게 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있기 때문입니다. 필요한 비용을 미리 지급하라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다.

집 주인이 땅을 무단으로 쓴 기간에 대해서는 토지 사용료 상당 부당이득반환도 함께 청구합니다. 권원 없이 남의 땅을 써서 얻은 이익은 반환해야 합니다.

무단 주택 철거 청구 대응 순서

• 건물 소유자 확인 - 건축물대장, 건물 등기부, 건축 경위 자료로 집을 지은 사람을 특정합니다. 소유자면 철거, 아니면 퇴거가 청구 내용입니다.
• 거주자 확인 - 전입세대 열람과 현장 확인으로 실제로 사는 사람을 모두 확인합니다. 독립 점유자는 퇴거 청구 대상입니다.
• 가처분 - 건물 처분금지와 점유이전금지 가처분을 신청합니다. 소송 중 집이 팔리거나 사람이 바뀌어도 집행할 수 있게 합니다.
• 소 제기 - 집 주인에게 철거·토지 인도·부당이득을, 다른 점유자에게 퇴거를 청구합니다.
• 대체집행 - 판결 확정 뒤 대체집행으로 철거하고 비용은 집 주인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집 주인이 토지 사용 허락을 받았다고 주장하거나 토지와 집이 한때 같은 사람 소유였다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도 소송과 그에 따른 강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집 주인에게 퇴거를 청구하면 어떻게 되나요?
  받아들여지지 않습니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457 판결은 건물 소유자가 건물 소유를 통해 남의 토지를 점유해도 토지 소유자는 건물 철거와 대지 인도만 청구할 수 있고, 자기 소유 건물을 점유하는 사람에게 퇴거를 청구할 수는 없다고 보았습니다.
• 왜 철거를 청구해야 하나요?
  건물 소유자는 건물을 소유하는 것만으로 그 부지를 점유하는 것이어서, 사람이 나가도 건물이 있는 한 토지 점유가 계속되기 때문입니다. 민법 제214조의 방해제거로 건물 철거를, 제213조의 소유물반환으로 토지 인도를 함께 청구해야 토지를 되찾을 수 있습니다.
• 집 주인이 아닌 사람이 살고 있으면요?
  그 사람에게는 퇴거를 청구합니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물 소유자가 아닌 점유자가 있으면 토지 소유자가 방해배제로 퇴거를 청구할 수 있고, 그 점유자가 대항력 있는 임차인이어도 대항할 수 없다고 보았습니다.
• 함께 사는 가족도 피고로 해야 하나요?
  보통은 따로 피고로 삼지 않습니다. 집 주인과 함께 사는 가족은 집 주인의 점유를 돕는 사람으로 보는 경우가 많기 때문입니다. 다만 가족이 독립해 점유한다고 볼 사정이 있으면 민법 제214조에 따른 퇴거 청구 대상에 넣어야 하므로 현장을 확인합니다.
• 무단 사용 기간 사용료도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 집 주인은 권원 없이 남의 땅을 써서 이익을 얻고 토지 소유자에게 손해를 입혔으므로 민법 제741조에 따라 토지 사용료 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 철거·인도와 한 소송에서 청구하고 금액은 감정으로 정합니다.
• 집 주인이 철거를 안 하면 어떻게 하나요?
  법원에 대체집행을 신청해 집 주인 비용으로 제3자에게 철거하게 합니다. 민사집행법 제260조 제1항이 절차를 정하며, 필요한 비용을 미리 지급하라는 결정도 함께 신청할 수 있습니다. 철거 전에 건물 안 점유자의 퇴거 집행을 먼저 마쳐야 합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 오래된 채권으로 갑자기 압류가 들어왔습니다
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성