공유·경계

남의 공터에 무단으로 창고를 지은 사람이 제 땅에 통행권을 주장할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

토지 소유자와 상의 없이 남의 땅에 창고를 지은 불법점유자는 그 창고로 가는 길이 없다는 이유로 이웃인 내 땅에 주위토지통행권을 주장할 수 없습니다. 주위토지통행권과 통행지역권은 토지 소유자나 지상권자·전세권자처럼 그 땅을 쓸 정당한 권원이 있는 사람에게만 인정된다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 창고 부지의 등기부를 떼어 창고 주인이 소유자인지, 임대차나 지상권 같은 사용 권원이 있는지부터 확인하십시오.

상대가 「통행권이 있다」고 주장한다고 해서 곧바로 길을 내줘야 하는 것은 아닙니다. 통행권을 주장하는 사람이 그 땅을 쓸 권원이 있는지부터 따지면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 땅 옆에는 오래 비어 있던 공터가 있었습니다. 2025년 봄 외지인 B씨가 그 공터에 조립식 창고를 짓더니, 물건을 나른다며 A씨 땅을 가로지르는 폭 3m 길을 내 트럭을 드나들게 했습니다. A씨가 항의하자 B씨는 창고로 통하는 길이 없다며 주위토지통행권을 주장했는데, 알아보니 공터 주인과 아무런 계약 없이 창고를 지은 것이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅을 무단 점유한 사람도 주위토지통행권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 어느 토지와 공로 사이에 필요한 통로가 없을 때 「그 토지소유자」가 주위 토지를 통행할 수 있다고 정합니다. 판례는 이 권리를 토지 소유자와 지상권자·전세권자 등 토지 사용 권원을 가진 사람에게 인정합니다.

대법원 1976. 10. 29. 선고 76다1694 판결은 주위토지통행권과 통행지역권이 인접한 토지의 상호 이용을 조절하는 권리로서 토지 소유자 또는 지상권자·전세권자 등 토지 사용권을 가진 사람에게 인정되므로, 토지의 불법점유자는 그 토지 위에 자기 소유 건물을 가졌더라도 주위토지통행권이나 통행지역권 시효취득을 주장할 수 없다고 보았습니다. B씨처럼 공터 주인과 아무 계약 없이 창고를 지었다면 이 판례가 그대로 적용됩니다.

오래 지나다니면 통행지역권이 생기지 않나요?

불법점유자는 통행지역권의 시효취득도 주장할 수 없습니다. 지역권은 계속되고 표현된 것에 한해 점유취득시효 규정을 준용하지만, 요역지(혜택을 받는 땅)를 쓸 권원이 없는 사람은 그 땅을 위한 지역권을 취득할 수 없습니다. 같은 76다1694 판결이 이 점도 함께 판단했습니다.

반대로 B씨가 나중에 공터 주인에게서 땅을 사거나 임대차·지상권을 설정받으면 사정이 달라집니다. 그때부터는 정당한 사용 권원자로서 통행권을 주장할 수 있으므로, 공터 주인과 B씨 사이에 계약이 새로 맺어지는지 지켜보아야 합니다.

내 땅에 난 길은 어떻게 되돌리나요?

길의 원상회복과 통행 금지를 청구하고, 그동안의 사용료를 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를, 방해할 염려 있는 행위를 하는 사람에게 예방을 청구할 수 있습니다. 차량 통행 금지, 깔아 놓은 자갈·포장 철거를 구체적으로 청구합니다.

B씨가 권원 없이 A씨 땅을 통로로 쓴 기간에 대해서는 같은 면적의 임료 상당액을 부당이득으로 반환하라고 청구할 수 있습니다.

무단 점유자 통행권 주장 대응 순서

• 권원 확인 - 공터 등기부와 소유자 확인으로 창고 주인이 소유자·임차인·지상권자인지 확인합니다. 권원이 없으면 통행권 주장은 막힙니다.
• 현장 기록 - 내 땅 위 통로의 위치·폭·차량 통행을 사진과 측량으로 남깁니다. 원상회복 범위의 근거가 됩니다.
• 통행 중단 요청 - 내용증명으로 통행 중단과 원상회복을 요청합니다. 이후 통행은 고의가 분명해집니다.
• 공터 소유자 연락 - 공터 주인에게 무단 건축 사실을 알립니다. 소유자의 철거 청구로 문제가 함께 풀릴 수 있습니다.
• 소송·가처분 - 계속 통행하면 통행금지 가처분과 방해제거·부당이득 청구를 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 창고 주인이 공터 소유자와 구두 임대차를 맺었다고 주장하거나 공터 소유자가 사망해 상속 정리가 안 된 경우라면 계약 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 무단 사용에 대한 방해제거와 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무단으로 건물을 지은 사람도 통행권이 있나요?
  없습니다. 대법원 1976. 10. 29. 선고 76다1694 판결은 주위토지통행권이 토지 소유자와 지상권자·전세권자 등 토지 사용권을 가진 사람에게 인정되고, 불법점유자는 그 토지 위에 자기 건물을 가졌더라도 주위토지통행권을 주장할 수 없다고 보았습니다.
• 임차인도 주위토지통행권을 주장할 수 있나요?
  토지를 정당하게 임차해 사용하는 사람이라면 주장할 여지가 있습니다. 판례가 통행권 주체를 소유자뿐 아니라 지상권자·전세권자 등 토지 사용 권원자로 넓혀 보고 있기 때문입니다. 반면 계약 없이 쓰는 사람은 민법 제219조 제1항의 보호를 받지 못합니다.
• 오래 지나다녔으면 통행지역권이 생기나요?
  불법점유자에게는 생기지 않습니다. 민법 제294조는 계속되고 표현된 지역권에 점유취득시효를 준용하지만, 대법원 76다1694 판결은 토지의 불법점유자가 통행지역권의 시효취득을 주장할 수 없다고 보았습니다. 혜택을 받는 땅을 쓸 권원이 먼저 있어야 합니다.
• 내 땅에 낸 길을 없애라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 깔아 놓은 자갈이나 포장의 철거와 차량 통행 금지를 구체적으로 청구하고, 급하면 통행금지 가처분을 먼저 신청합니다.
• 그동안 쓴 사용료도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 권원 없이 내 땅을 통로로 쓴 사람은 그 사용 이익을 법률상 원인 없이 얻은 것이어서, 민법 제741조에 따라 부당이득으로 반환해야 합니다. 금액은 통로 면적의 임료 상당액을 감정해 정하는 것이 일반적입니다.
• 상대가 나중에 공터를 사면 어떻게 되나요?
  그때부터는 토지 소유자로서 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 민법 제219조는 토지소유자에게 통행권을 인정하므로, 권원을 갖춘 뒤에는 통로가 없다는 요건과 손해가 가장 적은 경로 요건을 따져 통행권 성립 여부를 다시 판단합니다. 이 경우 손해 보상 의무가 따릅니다.

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