공인중개사

중개사무소 등록도 없는 사람이 임야 매매를 중개했는데 약정한 보수를 줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

주지 않아도 됩니다, 공인중개사 자격이 없고 중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 중개를 업으로 하는 사람과 맺은 중개보수 약정은 강행법규 위반으로 무효입니다. 대법원은 등록 없이 중개업을 한 사람에게 형사처벌만으로는 부족하고 약정 보수의 이익이 돌아가는 것까지 막아야 한다고 보았습니다. 지금은 상대방이 중개를 반복해 온 사람인지와 이미 보낸 돈이 있는지를 확인해 두십시오.

약정서에 서명했다고 해서 반드시 보수를 줘야 하는 것은 아닙니다. 무등록 중개업자와의 보수 약정은 서명과 관계없이 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 6월 자기 소유 임야를 5억원에 팔았습니다. 매수인을 소개한 B씨에게 중개보수로 2,000만원을 주기로 약정서까지 썼는데, 잔금을 받고 나서 보니 B씨는 공인중개사 자격도 없고 중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 여러 해 동안 토지 거래를 소개해 온 사람이었습니다. B씨는 약정대로 2,000만원을 달라고 독촉하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무등록 중개업자와 한 보수 약정은 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 중개업을 하려는 사람은 관할 시·군·구청에 중개사무소 개설등록을 해야 하고, 공인중개사나 법인이 아니면 등록을 신청할 수도 없습니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 이 등록 규정이 공인중개사 자격 없이 등록하지 않고 중개업을 하면서 맺은 보수 약정의 효력을 제한하는 강행법규라고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」도 같은 등록 제도를 두고 있습니다.

판결의 이유는 이런 중개가 투기적·탈법적 거래를 부추기고, 전문성과 보증보험을 갖춘 공인중개사를 통한 사고 예방 장치를 무력하게 만든다는 데 있습니다. 그래서 형사처벌에 그치지 않고 약정 보수의 경제적 이익이 무등록 중개업자에게 돌아가지 않게 해야 한다고 판단했습니다.

이미 보수를 줬다면 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 약정이 무효이므로 무등록 중개업자는 법률상 원인 없이 보수를 받은 것이 되어 부당이득으로 반환해야 합니다. 현금으로 줬다면 영수증이나 인출 기록, 계좌로 줬다면 이체 내역이 증거가 됩니다. 명목을 컨설팅비나 수고비로 바꿔 받았더라도 실질이 중개 대가라면 같습니다.

한 번만 소개해 준 사람에게도 안 줘도 되나요?

그 경우는 다릅니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결은 자격 없는 사람이 우연한 기회에 단 1회 거래를 중개한 것처럼 중개를 업으로 하지 않았다면 보수 약정이 강행법규 위반으로 무효가 되지는 않는다고 보았습니다. 다만 약정 보수가 부당하게 과다하면 신의성실 원칙에 따라 상당한 범위로 감액된 금액만 청구할 수 있습니다.

그래서 상대방이 중개를 반복해 왔는지가 결론을 가릅니다. 다른 거래를 소개한 기록, 명함이나 광고, 주변 사람의 진술이 업으로 했다는 증거가 됩니다.

무등록 중개업자는 어떤 처벌을 받나요?

중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 개업공인중개사가 무등록 중개업자인 사실을 알면서 그를 통해 중개를 의뢰받거나 명의를 빌려주는 것도 금지됩니다. 보수 반환을 요구했는데 응하지 않으면 고발을 함께 검토할 수 있습니다.

무등록 중개 보수 대응 순서

• 등록 여부 확인 - 관할 관청 조회로 개설등록 여부를 확인하고 결과를 저장합니다. 약정 무효 주장의 출발점입니다.
• 업으로 했는지 자료 수집 - 다른 거래 소개 기록, 명함, 광고를 모읍니다. 1회 소개로 보이면 감액 다툼으로 바뀝니다.
• 지급 거절 통지 - 약정이 무효라는 이유로 지급을 거절한다는 뜻을 문서로 보냅니다. 이후 소송에서 거절 시점이 드러납니다.
• 지급액 반환 청구 - 이미 준 돈이 있으면 부당이득 반환을 청구합니다. 영수증과 이체 내역을 함께 냅니다.
• 고발 검토 - 반환에 응하지 않거나 협박성 독촉이 이어지면 공인중개사법 위반 고발을 검토합니다. 형사 절차와 민사 청구는 따로 진행됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공인중개사가 함께 계약서에 서명했거나 보수를 여러 사람이 나눠 받기로 했다면 계약서와 지급 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 거래의 중개보수 분쟁과 부당이득 반환 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사무소 등록 여부는 어떻게 확인하나요?
  관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 문의하거나 국가공간정보포털의 부동산중개업 조회에서 확인할 수 있습니다. 중개업을 하려면 관할 관청에 중개사무소 개설등록을 해야 하므로, 조회되지 않으면 무등록일 가능성이 높습니다. 조회 결과 화면은 날짜가 보이게 저장해 두십시오.
• 약정서에 서명했는데도 무효인가요?
  무효입니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결은 공인중개사 자격 없이 등록하지 않고 중개업을 하면서 맺은 보수 약정은 강행법규 위반으로 무효라고 보았습니다. 강행법규 위반은 당사자의 합의로도 효력을 되살릴 수 없으므로 서명 여부와 관계없습니다.
• 이미 준 보수는 돌려받을 수 있나요?
  돌려받을 수 있습니다. 무효인 약정에 따라 받은 돈은 법률상 원인 없는 이익이어서 부당이득으로 반환해야 합니다. 다만 상대방이 반환하지 않으면 소송이 필요하고, 판결 뒤에도 재산이 없으면 회수가 어려우므로 상대방 재산을 먼저 확인하는 편이 좋습니다.
• 지인이 한 번 소개해 준 것도 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결은 우연한 기회에 단 1회 중개한 것처럼 업으로 하지 않은 경우에는 보수 약정이 무효가 아니라고 보았습니다. 다만 보수가 부당하게 과다하면 신의성실 원칙에 따라 상당한 금액으로 감액될 수 있습니다.
• 공인중개사 명의를 빌려 중개했다면요?
  명의를 빌려준 공인중개사와 빌린 사람 모두 공인중개사법 위반 문제가 생깁니다. 실제로 중개한 사람이 무등록자라면 그 사람과 맺은 보수 약정의 효력도 다툴 수 있습니다. 계약서에 누가 서명했고 보수를 누구 계좌로 받았는지가 판단 자료가 됩니다.
• 무등록 중개를 고발하면 보수 문제도 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 고발은 형사처벌을 위한 절차이고, 보수 약정의 무효나 이미 준 돈의 반환은 민사 절차에서 따로 다툽니다. 무등록 중개업은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상이어서 고발은 반환 협상에 영향을 줄 수 있지만, 협박 수단처럼 쓰지 않도록 주의해야 합니다.

비슷한 상황

• 매수인이 보증금을 인수한다고 했는데 중개사에게 배상을 청구할 수 있나요?
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성