주택 임대차

묵시적 갱신된 집에서 2년을 못 채우고 이사 가려면 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 묵시적으로 갱신된 주택임대차라면 임차인은 2년이 끝나기 전이라도 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 해지 효력은 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 지금은 이사 날짜를 정하기 전에 해지 통지를 먼저 보내고, 도달한 날을 기록해 두십시오.

새 세입자를 직접 구해 와야만 해지가 된다고 생각할 필요는 없습니다. 법이 정한 3개월이 지나면 새 세입자 여부와 관계없이 해지 효력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023년 11월 빌라를 보증금 1억5천만원에 2년 계약으로 빌렸고, 2025년 11월 만료 때 양쪽 모두 아무 말이 없어 계약이 이어졌습니다. 2026년 8월 지방 발령을 받은 P씨가 이사를 말하자 집주인은 갱신된 2년을 채우거나 새 세입자를 구해 오라고 했습니다. P씨는 2년 전에 해지할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

묵시적 갱신 뒤 2년 전에 나가도 되나요?

됩니다. 집주인과 임차인 모두 만료 전 정해진 기간에 통지하지 않아 계약이 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 이 2년에도 불구하고 임차인은 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 규정입니다.

해지 사유를 따로 댈 필요도 없습니다. 이직, 결혼, 집 구입처럼 임차인 사정만으로 통지할 수 있고, 집주인이 동의하지 않아도 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 집주인이 「새 세입자를 구해 오라」거나 「남은 기간 월세를 내라」고 요구해도 법적 근거는 없고, 3개월이 지난 뒤의 월세는 부담하지 않습니다.

계약갱신요구권으로 갱신한 경우에도 같나요?

같습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 2년이 갱신된 경우에도 해지에 관해서는 묵시적 갱신 때의 해지 규정을 준용하므로, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

갱신요구권으로 갱신된 임대차도 존속기간은 2년으로 보고, 차임과 보증금만 법이 정한 범위에서 조정될 수 있습니다.

새 계약서를 쓰고 연장했다면 어떻게 되나요?

이 경우는 다릅니다. 집주인과 새로 합의해 기간을 정한 계약서를 썼다면 묵시적 갱신이 아니라 합의에 의한 계약이므로, 3개월 해지 규정이 그대로 적용되지 않습니다. 이때는 약정 기간을 채우거나 집주인과 중도 해지를 합의해야 합니다. 계약서에 「묵시적 갱신」이나 「갱신요구권 행사」라고 적었는지, 기간과 금액을 새로 정했는지를 먼저 확인하십시오.

해지 효력이 생긴 날 보증금을 못 받으면요?

보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 집주인이 효력일에 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 집을 비우지 않고 기다리거나, 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 뒤 이사할 수 있습니다.

해지 통지는 집주인에게 도달한 날이 기준이므로, 보낸 날이 아니라 받은 날을 기록해야 효력일을 정확히 계산할 수 있습니다.

묵시적 갱신 후 중도 해지 대응 순서

• 갱신 형태 확인 - 묵시적 갱신인지, 갱신요구권 행사인지, 새 계약서를 쓴 합의 갱신인지 확인합니다. 해지 가능 여부가 달라집니다.
• 해지 통지 - 문자나 내용증명으로 해지 뜻을 보냅니다. 집주인이 받은 날을 기록합니다.
• 효력일 계산 - 도달일부터 3개월이 지난 날을 효력일로 잡고 이사 날짜를 맞춥니다.
• 정산 준비 - 효력일까지의 월세와 관리비를 정리합니다. 보증금에서 공제될 금액입니다.
• 반환 지연 대응 - 효력일에 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청하고 기입 확인 후 이사합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 계약서에 중도 해지 위약금 특약이 있거나 갱신 형태가 분명하지 않으면 계약서와 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 해지와 보증금 반환 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신 후 해지하면 중개수수료를 내야 하나요?
  법에 임차인 부담 규정은 없습니다. 묵시적 갱신 뒤 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생기므로, 새 세입자 중개보수는 원칙적으로 집주인이 새 계약의 당사자로서 부담합니다. 다만 합의로 달리 정했다면 그 합의를 봅니다.
• 해지 통지 후 3개월은 언제부터 세나요?
  집주인이 통지를 받은 날부터입니다. 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 문자는 수신일, 내용증명은 도달일을 기준으로 계산하고, 보낸 날은 기준이 아니므로 도달 기록을 남겨 두십시오.
• 집주인도 갱신된 2년 중에 해지할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 언제든 해지할 수 있는 권리는 임차인에게만 있습니다. 집주인은 갱신된 2년이 끝날 때 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절 통지를 해야 계약을 끝낼 수 있습니다.
• 갱신요구권으로 갱신했어도 3개월 해지가 되나요?
  됩니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지에는 묵시적 갱신 때의 해지 규정이 준용됩니다. 임차인은 갱신된 2년 도중에도 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
• 새 계약서를 쓰고 연장했으면 해지가 안 되나요?
  3개월 해지 규정이 그대로 적용되지 않습니다. 합의로 기간을 새로 정한 계약은 묵시적 갱신이 아니어서 약정 기간에 묶입니다. 중도에 나가려면 집주인과 해지를 합의해야 하고, 위약금 특약이 있으면 그 내용을 따릅니다.
• 효력일에 보증금을 못 받으면 이사를 미뤄야 하나요?
  임차권등기명령을 받고 이사할 수 있습니다. 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보므로 머물 수도 있고, 등기를 마친 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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