주택 임대차

1년 계약이 끝났는데 계속 살았다면 묵시적 갱신으로 3개월 뒤 나갈 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 1년 계약이 끝난 뒤 종료를 주장하지 않고 계속 살았다면 묵시적 갱신이 아니라 2년 계약으로 보아 3개월 해지권을 쓸 수 없습니다. 대법원 96다5551 판결은 임차인이 짧은 약정기간을 묵시적 갱신 주장에 쓸 수 없다고 보았습니다. 지금은 1년 만료 무렵 종료 의사를 밝힌 기록이 있는지 확인하십시오.

2년이 끝날 때까지 무조건 월세를 다 내야만 하는 것은 아닙니다. 임대인과 합의하면 그 전에도 계약을 끝낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025. 3. 오피스텔을 보증금 3천만원, 월세 60만원에 1년 계약으로 임차했습니다. 2026. 3. 1년이 지났지만 양쪽 모두 아무 말 없이 계속 살았고, 2026. 8. M씨는 이사를 가게 되자 「묵시적 갱신이 됐으니 3개월 뒤 해지된다」는 문자를 임대인에게 보냈습니다. 임대인은 계약이 2년이니 2027. 3. 까지 월세를 내야 한다고 답했습니다. M씨는 누구 말이 맞는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약이 지나 계속 살면 묵시적 갱신인가요, 2년 계약인가요?

2년 계약으로 봅니다. 기간을 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 임차인만 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 임차인이 1년이 지나도록 종료를 주장하지 않고 계속 살았다면 계약은 2년으로 정해지고, 1년 만료 시점에 묵시적 갱신이 된 것이 아닙니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 임차인이 2년 미만의 약정기간 만료를 주장할 수 있는 것은 그 만료를 이유로 보증금 반환 같은 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 약정기간이 끝나 묵시적으로 갱신됐다며 새로운 2년을 주장하는 데에는 짧은 약정기간을 쓸 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 이 해석은 그대로입니다.

그러면 묵시적 갱신을 이유로 3개월 뒤 해지할 수 없나요?

할 수 없습니다. 언제든 해지를 통지하고 3개월 뒤 효력이 생기는 해지권은 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에만 인정됩니다. 1년 뒤 계속 산 것은 묵시적 갱신이 아니라 2년 계약의 연장선이므로, 이 해지권을 쓸 수 없습니다.

2년이 끝나기 전에 나가려면 어떻게 하나요?

임대인과 합의해 계약을 끝내는 것이 방법입니다. 임대인은 남은 기간의 차임을 요구할 수 있지만, 새 임차인이 들어오는 날까지로 정산하거나 중개수수료를 임차인이 부담하는 조건으로 합의하는 경우가 많습니다. 합의 내용은 문자나 합의서로 남겨야 합니다.

2년이 끝날 무렵에는 다시 정리할 기회가 있습니다. 만료 2개월 전까지 임차인이 갱신하지 않겠다고 통지하면 계약은 만료로 끝나고, 아무 통지 없이 넘어가면 그때 비로소 묵시적 갱신이 되어 언제든 해지할 수 있게 됩니다.

1년 계약 만료 때 나가고 싶었다면 어떻게 했어야 하나요?

1년 만료 무렵 임대인에게 1년으로 계약을 끝내겠다는 뜻을 밝히고 보증금 반환을 요구했어야 합니다. 임차인이 2년 미만 약정기간의 유효를 주장할 수 있으므로, 만료일에 맞춰 집을 비우고 보증금을 돌려받을 수 있었습니다.

1년 계약 해지 대응 순서

• 1년 만료 무렵 기록 확인 - 만료 전후 임대인과 나눈 문자와 대화 기록을 확인합니다. 종료 의사를 밝혔다면 1년 만료를 주장할 수 있습니다.
• 계약기간 다시 계산 - 기록이 없으면 계약 시작일부터 2년을 만료일로 봅니다. 해지 시점 계산의 기준입니다.
• 합의 해지 협의 - 임대인에게 새 임차인 입주일까지 정산하는 조건을 제안합니다. 합의 내용은 서면으로 남깁니다.
• 만료 2개월 전 통지 - 합의가 안 되면 2년 만료 2개월 전까지 갱신하지 않는다는 뜻을 통지합니다.
• 보증금 반환 확인 - 만료일에 집을 비우면서 보증금을 받습니다. 받지 못하면 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 1년 만료 시 자동 종료 특약이 있거나 만료 무렵 오간 대화가 있다면 그 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 계약도 법적으로 2년인가요?
  임차인이 주장하지 않으면 2년입니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 선택권은 임차인에게만 있습니다.
• 1년 지나 계속 살면 묵시적 갱신 아닌가요?
  아닙니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 임차인이 2년 미만 약정기간이 만료되고 묵시적으로 갱신됐다며 새로운 2년을 주장하는 경우까지 짧은 약정기간을 주장할 수는 없다고 보았습니다. 1년 뒤 계속 산 것은 2년 계약이 이어지는 것입니다.
• 3개월 전에 통지하면 나갈 수 있지 않나요?
  묵시적 갱신이 된 경우에만 가능합니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있다고 정합니다. 1년 약정 뒤 계속 산 경우는 갱신이 아니어서 이 해지권이 없습니다.
• 그럼 2년이 끝날 때까지 월세를 다 내야 하나요?
  원칙은 그렇지만 합의로 줄일 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 계약기간은 2년이므로 임차인이 일방적으로 해지할 수는 없습니다. 임대인과 새 임차인 입주일까지 정산하기로 합의하면 그때 계약이 끝나고, 합의 내용은 서면으로 남겨야 합니다.
• 2년이 끝날 때는 어떻게 통지하나요?
  만료 2개월 전까지 통지합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 그 전에 갱신하지 않겠다고 통지하면 만료일에 계약이 끝납니다.
• 2년 만료 뒤 아무 말 없이 살면요?
  그때는 묵시적 갱신입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항과 제2항에 따라 같은 조건으로 존속기간 2년의 임대차가 다시 성립하고, 제6조의2에 따라 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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