주택 임대차

1년 계약이 묵시적으로 갱신되면 총 3년을 살 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 1년으로 정한 주택 임대차는 2년으로 보므로 1년 만료 때 묵시적 갱신을 주장해 총 3년을 살 수는 없습니다. 대법원 96다5551 판결은 짧은 약정기간과 묵시적 갱신을 섞어 주장할 수 없다고 보았습니다. 지금은 최초 입주일부터 2년 되는 날과 그 전 통지 기간을 계산해 보십시오.

1년 계약서를 썼다고 해서 1년 뒤 집주인이 나가라고 하면 따라야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 10월 보증금 3천만원, 월세 50만원에 원룸을 1년 계약으로 임차해 입주했습니다. 2025년 10월 1년이 지났지만 집주인도 O씨도 아무 말을 하지 않았고, O씨는 그대로 살았습니다. 2026년 여름 O씨는 1년 계약이 묵시적으로 갱신되어 2027년 10월까지, 즉 총 3년을 살 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약이 묵시적으로 갱신되면 3년까지 살 수 있나요?

그렇게 주장할 수 없습니다. 1년으로 정한 계약은 법에 따라 2년으로 보므로, 1년이 지난 시점에 묵시적 갱신이 일어난다고 볼 수 없고 최초 입주일부터 2년이 되면 기간이 끝납니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 임차인이 1년 만료 뒤 묵시적 갱신을 이유로 새로 2년을 주장하면서 짧은 약정기간을 내세울 수는 없다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다.

1년 계약을 한 임차인은 1년 뒤 나갈 수 있나요?

나갈 수 있습니다. 2년 미만 약정기간을 주장할 수 있는 것은 임차인이 그 기간 만료로 임대차가 끝났다며 보증금 반환을 청구하는 경우입니다. 1년 계약이 끝났을 때 나가고 싶다면 1년 만료를 주장해 보증금을 돌려받을 수 있고, 계속 살고 싶다면 2년을 주장할 수 있습니다.

다만 두 주장을 섞을 수는 없습니다. 1년 만료를 전제로 묵시적 갱신을 주장해 1년에 2년을 더하는 방식은 법이 보장하는 2년보다 짧은 약정기간을 임차인에게 유리하게 끌어 쓰는 것이어서 받아들여지지 않습니다.

2년이 지난 뒤에는 어떻게 되나요?

2년 만료 때를 기준으로 다시 묵시적 갱신이나 계약갱신요구를 따집니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 2년이 다시 갱신된 것으로 봅니다. 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다.

임대인이 갱신거절 통지를 했더라도 임차인은 같은 기간 안에 계약갱신요구권을 행사해 2년을 더 확보할 수 있습니다. 1년 계약이라도 2년으로 보는 기간이 끝날 때 갱신요구권을 쓸 수 있으므로, 최초 입주일부터 4년까지 거주할 가능성이 있습니다.

2년 미만 계약 기간 계산 순서

• 최초 입주일 확인 - 계약서의 시작일과 실제 입주일을 확인합니다. 2년 계산의 출발점입니다.
• 1년 시점 선택 - 1년 뒤 나갈지 2년을 채울지 정합니다. 나간다면 보증금 반환을 청구합니다.
• 2년 만료일 계산 - 최초 입주일부터 2년 되는 날을 적습니다. 묵시적 갱신 여부를 따질 기준일입니다.
• 통지 기간 확인 - 2년 만료 6개월 전과 2개월 전 날짜를 계산합니다. 갱신거절이나 갱신요구가 이 사이에 있었는지 봅니다.
• 갱신요구권 검토 - 계속 살려면 기간 안에 갱신을 요구합니다. 1회만 쓸 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 1년 뒤 새 계약서를 다시 썼거나 조건을 바꿨다면 계약서들을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 계약서를 썼는데 집주인이 1년 뒤 나가라고 하면요?
  나가지 않아도 됩니다. 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로 임차인은 최초 입주일부터 2년까지 거주할 수 있습니다. 2년 미만 기간을 주장할 수 있는 것은 임차인뿐이고 임대인은 1년 만료를 주장하지 못합니다.
• 1년 뒤 새 계약서를 썼다면 계산이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 1년 만료 때 당사자가 조건을 바꿔 새로 계약했다면 그 새 계약의 기간을 기준으로 다시 따집니다. 새 계약도 2년 미만이면 2년으로 봅니다. 새 계약서가 기존 계약의 연장인지 별도 계약인지 문구를 확인합니다.
• 묵시적으로 갱신되면 기간은 얼마인가요?
  2년입니다. 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간은 2년으로 봅니다. 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결도 같습니다.
• 묵시적 갱신 뒤 제가 먼저 나가려면요?
  언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인은 묵시적 갱신 뒤 2년 동안 이런 해지를 할 수 없습니다. 통지는 문자나 내용증명처럼 도달이 남는 방법으로 합니다.
• 1년 계약도 계약갱신요구권을 쓸 수 있나요?
  쓸 수 있습니다. 1년 계약은 2년으로 보므로 그 2년이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 법에 정한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고 갱신 기간은 2년입니다.
• 판례는 옛 법 기준인데 지금도 적용되나요?
  결론은 같다고 봅니다. 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 1999년 개정 전 법 사안이지만, 현행법도 2년 미만 기간을 2년으로 보고 임차인만 짧은 기간의 유효를 주장하게 해 같은 구조입니다. 개정 뒤 이 쟁점을 다시 다룬 대법원 판결은 확인하지 못했습니다.

비슷한 상황

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