공유·경계

땅을 공짜로 쓰게 해 줬더니 15년째 컨테이너 창고를 두고 있는데 계약을 끝낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 기간을 정하지 않은 무상 사용이라도 사용·수익에 충분한 기간이 지났다면 땅 주인은 언제든지 사용대차를 해지하고 땅을 돌려달라고 할 수 있습니다. 대법원은 충분한 기간이 지났는지를 계약 당시 사정, 사용 기간과 이용 상황, 땅 주인이 돌려받아야 할 사정을 종합해 공평의 관점에서 판단하고, 신뢰관계가 허물어진 사정도 고려합니다. 지금은 무상 사용을 허락한 날과 경위, 상대방이 세운 시설물의 구조를 확인해 두십시오.

땅을 공짜로 쓰게 한 사이라고 해서 상대방이 먼저 나가 주기를 기다릴 필요는 없습니다. 충분한 기간이 지났다면 땅 주인이 해지할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2010년 지인 B씨가 사업을 시작하면서 부탁하자 자기 땅 일부를 기간을 정하지 않고 무상으로 쓰게 해 주었습니다. B씨는 그 땅에 컨테이너 창고와 조립식 패널 건물을 세워 15년째 쓰고 있는데, 2025년에는 오히려 그 땅 일부 지분이 자기 것이라며 A씨를 상대로 소유권이전등기 소송까지 냈습니다. A씨는 이제 무상 사용을 끝내고 땅을 돌려받을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기간을 정하지 않은 무상 사용은 언제 끝낼 수 있나요?

사용·수익에 충분한 기간이 지나면 언제든지 해지할 수 있습니다. 무상으로 쓰게 하는 사용대차에서 반환 시기를 정하지 않았다면 차주는 계약이나 목적물의 성질에 따른 사용·수익이 끝난 때 돌려줘야 하지만, 실제 사용이 끝나지 않았더라도 사용·수익에 족한 기간이 지나면 대주는 언제든지 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 내용입니다.

반환 시기를 약정했다면 그 시기에 돌려받으면 됩니다. 「사업이 자리 잡을 때까지」처럼 막연하게 정했다면 기간을 정하지 않은 경우로 보고 위 기준을 적용하는 것이 일반적입니다.

충분한 기간이 지났는지는 어떻게 판단하나요?

여러 사정을 종합해 공평의 관점에서 봅니다. 대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결은 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용 기간과 이용 상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정을 종합해 대주에게 해지권을 인정하는 것이 공평한지로 판단한다고 보았습니다. 이 판결은 40년 넘게 무상 사용을 계속했고 차주가 감사의 뜻을 표하기는커녕 취득시효를 주장하는 소송을 내 신뢰관계가 허물어진 사안에서 해지를 인정했습니다.

위 사례에서는 무상 사용이 15년에 이르렀고, 세운 시설이 컨테이너와 조립식 패널처럼 옮기기 어렵지 않은 구조이며, B씨가 오히려 땅 지분을 주장하는 소송을 내 신뢰관계가 허물어졌습니다. 같은 판단 기준에 비추면 해지가 인정될 가능성이 높습니다. 반대로 사용 기간이 짧거나 무상 사용의 목적이 아직 남아 있고 관계가 원만하다면 해지가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

해지한 뒤에는 무엇을 청구할 수 있나요?

시설물 철거와 토지 인도, 그리고 해지 뒤 사용료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 해지로 사용 권한이 없어졌는데도 계속 쓰면 법률상 원인 없이 이익을 얻는 것이므로, 해지 효력이 생긴 날 이후부터 임료 상당액을 돌려받을 수 있습니다. 임료 상당액은 감정으로 산정하는 것이 일반적입니다.

상대방이 세운 컨테이너와 조립식 건물은 소유권에 기한 방해제거 청구로 철거를 구합니다. 철거와 인도를 명하는 판결을 받으면 강제집행으로 땅을 돌려받을 수 있고, 상대방이 제기한 지분 소송이 있다면 반소로 함께 청구하는 방법도 있습니다.

무상 사용 토지 반환 대응 순서

• 허락 경위 정리 - 무상 사용을 허락한 날, 목적, 반환 시기 약정 여부를 정리합니다. 충분한 기간 판단의 출발점입니다.
• 이용 상황 확인 - 세워진 시설물의 종류와 구조, 실제 사용 여부를 사진으로 남깁니다. 철거가 쉬운 구조인지가 판단 요소입니다.
• 해지 통지 - 사용대차를 해지하고 땅을 돌려달라는 내용증명을 보냅니다. 도달일이 부당이득 기산점이 됩니다.
• 철거·인도 청구 - 응하지 않으면 시설물 철거와 토지 인도 소송을 냅니다. 상대방의 소송이 있으면 반소로 청구합니다.
• 부당이득 청구 - 해지 뒤 사용 기간의 임료 상당액을 감정해 청구합니다. 강제집행 비용과 함께 회수 계획을 세웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상대방이 취득시효를 주장하거나 무상 사용 대가로 다른 이익을 준 사정이 있다면 등기와 거래 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거와 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공짜로 빌려준 땅도 돌려받을 수 있나요?
  돌려받을 수 있습니다. 무상으로 쓰게 하는 사용대차에서 반환 시기를 정하지 않았더라도 사용·수익에 충분한 기간이 지나면 땅 주인은 언제든지 계약을 해지하고 반환을 청구할 수 있습니다. 반환 시기를 정했다면 그 시기가 되었을 때 돌려받습니다.
• 몇 년이 지나야 충분한 기간인가요?
  정해진 햇수는 없습니다. 대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결은 계약 당시 사정, 사용 기간과 이용 상황, 땅 주인이 반환을 필요로 하는 사정을 종합해 공평의 관점에서 판단한다고 보았습니다. 사용 목적이 대부분 달성됐는지와 두 사람의 관계가 유지되는지가 함께 고려됩니다.
• 상대방이 소송을 걸어 온 것도 고려되나요?
  고려됩니다. 대법원은 차주가 무상 사용에 감사를 표하기는커녕 취득시효를 주장하는 소송을 내 신뢰관계가 허물어진 사정을 해지권 인정의 근거로 들었습니다. 무상 사용은 호의에 기초하므로, 그 기초가 깨진 사정은 충분한 기간 판단에서 땅 주인에게 유리하게 작용합니다.
• 해지 전 사용료도 받을 수 있나요?
  원칙적으로 받을 수 없습니다. 사용대차는 무상 계약이어서 해지 전까지의 사용은 계약에 따른 정당한 사용입니다. 부당이득 반환은 해지 효력이 생긴 뒤 상대방이 땅을 계속 쓴 기간에 대해서만 청구할 수 있으므로, 해지 통지를 빨리 보내는 것이 중요합니다.
• 컨테이너와 건물은 누가 치우나요?
  시설물을 세운 상대방이 치워야 합니다. 땅 주인은 소유권에 기해 방해 제거로 시설물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있고, 판결을 받으면 강제집행으로 철거할 수 있습니다. 철거 비용은 원칙적으로 상대방이 부담하지만 실제로는 집행 비용을 먼저 내고 나중에 청구하는 경우가 많습니다.
• 상대방이 취득시효를 주장하면요?
  무상 사용을 허락받아 쓴 경우라면 취득시효가 인정되기 어렵습니다. 취득시효는 소유의 의사로 점유해야 하는데, 땅 주인의 허락을 받아 빌려 쓰는 점유는 소유의 의사가 없는 점유로 봅니다. 허락한 경위를 보여 주는 문자, 증인, 당시 상황 자료가 반박의 핵심 증거가 됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성