공유·경계

40년 공짜로 쓰게 한 땅, 동생 집이 있어도 돌려달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 기간을 정하지 않은 무상 토지 사용이라도 사용·수익에 충분한 기간이 지났다면 사용대차를 해지하고 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 민법 제613조 제2항과 대법원 2021다250421 판결은 계약 당시 사정, 사용 기간과 이용 상황, 돌려받아야 할 사정을 종합해 공평하게 판단한다고 봅니다. 지금은 사용을 허락한 경위와 돌려받아야 하는 사정을 자료로 정리하십시오.

사용료를 받은 적이 없다는 사정은 오히려 사용대차임을 보여 주는 자료이므로, 임대차가 아니라는 점을 따로 증명하려고 애쓸 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1985년 아버지의 권유로 자기 소유 토지를 동생 B씨가 기간을 정하지 않고 공짜로 쓰도록 허락했고, B씨는 그 땅에 벽돌조 단독주택을 지어 가족과 살아 왔습니다. 2025년 가을 A씨는 다니던 회사에서 정리해고를 당했고, 생활비와 재취업 전까지의 자금을 마련하려고 이 땅을 팔기로 했습니다. B씨는 집이 있는데 어떻게 나가느냐며 토지 인도를 거부하고 있습니다. 두 사람 사이에 사용료를 주고받은 적은 한 번도 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

기간 없이 무상으로 빌려준 땅은 언제 돌려받을 수 있나요?

원칙은 계약이나 목적물의 성질에 따른 사용·수익이 끝난 때입니다. 다만 사용·수익이 실제로 끝나지 않았더라도 사용·수익에 충분한 기간이 지났다면 빌려준 사람은 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제613조 제2항의 내용입니다.

사용대차는 한쪽이 물건을 공짜로 쓰게 하고 상대방은 쓴 뒤 돌려주기로 하는 계약입니다. 사용료를 받지 않았다면 임대차가 아니라 사용대차여서, 임차인 보호 규정이 적용되지 않습니다.

사용·수익에 충분한 기간은 어떻게 판단하나요?

정해진 햇수는 없고 여러 사정을 종합해 공평하게 판단합니다. 대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다250421 판결은 사용대차계약 당시의 사정, 차주의 사용 기간과 이용 상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정을 종합해 해지권을 인정하는 것이 공평한지로 판단한다고 밝혔습니다. 이 기준은 대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결에서 이어진 것입니다.

2021다250421 판결은 고령의 부모를 중심으로 자녀들이 20년 가까이 함께 살아 온 사안에서 사용·수익이 계속되고 사용대차의 경위에 비추어 충분한 기간이 지났다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 반면 사례처럼 40년 동안 무상으로 쓰게 했고 빌려준 사람이 실직으로 땅을 팔아야 하는 사정이 생겼다면 해지권이 인정될 여지가 큽니다. 동생의 대체 주거 가능성, 무상 사용의 계기가 된 가족 사정도 함께 따집니다.

동생이 지은 집은 어떻게 되나요?

차주는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상으로 회복해야 하고, 붙여 놓은 물건은 철거할 수 있습니다. 토지 사용대차가 해지되면 동생은 주택을 철거하고 토지를 인도할 의무를 집니다.

실제 소송에서는 토지 소유자가 건물 철거와 토지 인도를 함께 청구합니다. 해지 통지가 도달한 뒤에도 인도하지 않으면 그 이후 기간의 토지 사용료 상당 부당이득 반환도 청구할 수 있습니다. 가족 사이 분쟁이라 조정으로 이전 기한과 비용 분담을 정하는 경우가 많습니다.

무상 사용 토지 반환 대응 순서

• 사용 허락 경위 정리 - 언제, 누구의 권유로, 어떤 조건으로 쓰게 했는지 정리합니다. 계약 당시 사정은 해지권 판단의 첫 요소입니다.
• 반환 필요 사정 자료화 - 실직·해고 통지서, 부채 내역, 매도 계획처럼 땅을 돌려받아야 하는 사정을 문서로 모읍니다. 공평 판단의 근거가 됩니다.
• 해지 통지 발송 - 사용대차 해지와 인도 기한을 적은 내용증명을 보냅니다. 해지 의사표시의 도달일이 기준이 됩니다.
• 조정 시도 - 이전 기한, 철거 비용, 이사 비용 분담을 두고 가족 간 조정을 시도합니다. 법원 조정도 이용할 수 있습니다.
• 철거·인도 소송 - 조정이 안 되면 건물 철거와 토지 인도, 부당이득 반환을 청구합니다. 처분금지가처분이 필요한지도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무상 사용 허락이 사실상 증여였다거나 부모의 상속재산 분배와 얽혀 있다면 결론이 달라질 수 있어 가족 간 합의 경위와 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거와 가족 간 부동산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 40년 넘게 썼으면 동생이 땅을 시효취득하나요?
  무상 사용 허락을 받아 쓴 경우는 소유의 의사가 있는 점유가 아니어서 취득시효가 원칙적으로 인정되지 않습니다. 남의 땅임을 알고 허락을 받아 쓴 점유는 타주점유로 보기 때문입니다. 다만 도중에 소유 의사를 표시하고 점유 성격이 바뀌었다는 주장이 나올 수 있으니 허락 경위를 증명할 자료를 남겨 두십시오.
• 사용대차와 임대차는 어떻게 구별하나요?
  사용료를 받았는지가 기준입니다. 사용대차는 무상으로 사용·수익하게 하는 계약이고, 임대차는 차임을 받습니다. 명목상 소액을 받았더라도 사용의 대가로 보기 어려운 정도라면 사용대차로 볼 여지가 있고, 재산세를 대신 내준 정도는 보통 차임으로 보지 않습니다.
• 해지 통지만 보내면 바로 땅을 돌려받나요?
  해지 통지가 도달하면 반환 의무가 생기지만, 상대방이 스스로 인도하지 않으면 건물 철거와 토지 인도 소송에서 판결을 받아 강제집행해야 합니다. 소송 중 건물을 제3자에게 넘길 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.
• 동생이 집 지은 비용을 달라고 하면요?
  사용대차 차주는 돌려줄 때 원상회복 의무를 지고 부속시킨 물건은 철거할 수 있을 뿐이어서, 건물 신축 비용을 토지 소유자에게 청구할 권리가 당연히 생기지는 않습니다. 다만 토지 가치를 높인 유익비가 있었다면 별도로 다툴 수 있어 공사 내용과 시기를 확인해야 합니다.
• 땅을 팔면 새 주인이 동생을 내보낼 수 있나요?
  사용대차는 당사자 사이의 채권 관계여서 동생은 원칙적으로 새 소유자에게 사용권을 주장하기 어렵습니다. 다만 매수인이 분쟁을 떠안는 것을 꺼려 가격이 낮아질 수 있으므로, 매도 전에 해지와 인도 문제를 정리하거나 계약서에 명도 책임을 정해 두는 편이 안전합니다.
• 부모님이 사시는 집이면 결론이 다른가요?
  부모를 중심으로 가족이 함께 사는 경우는 사용·수익이 계속되고 있고 사용대차의 경위상 충분한 기간이 지났다고 보기 어려울 수 있습니다. 대법원 2021다250421 판결은 고령의 부모와 자녀들이 20년 가까이 함께 거주한 사안에서 해지권을 부정했습니다.

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