등기·명의신탁

명의신탁 과징금을 감경 사유 검토 없이 전액 부과하면 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 명의신탁 과징금을 부과하면서 감경 사유가 있는데도 전혀 고려하지 않았거나 해당하지 않는다고 오인해 전액을 부과했다면 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분입니다. 대법원은 임의적 감경규정이라도 고려해야 할 사항을 누락한 처분은 위법하다고 보았습니다. 지금은 처분서에 감경을 검토한 내용이 있는지부터 확인하십시오.

명의신탁을 했다는 사실 자체를 부인할 수 없다고 해서 과징금 전액을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 감경 사유를 제대로 따졌는지가 따로 다툴 대상입니다.

이런 상담이 많습니다

J재단은 2023년 설립허가를 받으면서 출연받은 부동산을 6개월 안에 팔아 건축비로 쓰라는 조건을 받았습니다. 시장은 조건을 지키지 않으면 설립허가를 취소할 수 있다고 통보했고, 재단은 시세의 절반 이하로 내놓아도 팔리지 않자 2024년 부동산을 이사장 지인 명의로 옮겨 두었습니다. 2026년 관할 시장은 부동산실명법 위반을 이유로 과징금 8천 5백만원을 부과하면서 감경 여부를 전혀 검토하지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

감경 사유를 검토하지 않고 과징금 전액을 부과하면 위법한가요?

위법합니다. 조세 포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 아닌 경우 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다는 규정은 임의적 감경규정이지만, 감경 사유가 있는데도 이를 전혀 고려하지 않았거나 감경 사유에 해당하지 않는다고 오인해 전액을 부과했다면 재량권을 일탈·남용한 처분입니다. 대법원은 이익형량을 전혀 하지 않았거나 고려해야 할 사항을 누락한 처분을 위법하다고 보았습니다.

반대로 행정청이 감경 사유를 알고 고려한 뒤에도 여러 사정을 들어 감경하지 않기로 했다면, 그것만으로 위법하다고 단정할 수는 없습니다. 감경은 어디까지나 행정청의 재량이기 때문입니다. 그래서 처분서와 처분 과정에서 감경을 검토한 흔적이 있는지부터 봐야 합니다.

명의신탁 과징금은 얼마까지 부과되나요?

부동산 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과합니다. 부동산 가액은 부과일 현재 기준시가로 하되, 이미 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 된다고 정합니다. 과징금은 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 부과·징수합니다.

조세 회피 목적이 없었다는 것은 누가 증명하나요?

감경을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 대법원은 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 사람이 입증해야 한다고 보았습니다.

사례처럼 설립허가 조건 때문에 급히 처분해야 했고 매각을 시도한 기록이 있다면, 조세 포탈이나 제한 회피가 아니라 허가 취소를 피하려는 사정이었다는 점을 보여 주는 자료가 됩니다. 매각 공고, 중개 의뢰서, 이사회 회의록, 행정청의 경고 공문을 모아야 합니다.

명의신탁 과징금 감경 대응 순서

• 처분서 검토 - 처분서와 산정 내역에 감경 여부 판단이 적혀 있는지 확인합니다. 아무 언급이 없다면 고려 누락을 주장할 근거가 됩니다.
• 정보공개 청구 - 과징금 부과 결재 문서와 검토 의견서를 정보공개로 받습니다. 행정청이 감경을 검토했는지 확인하는 자료입니다.
• 목적 입증 자료 수집 - 매각 시도 기록, 허가 조건 공문, 이사회 회의록을 모읍니다. 조세 포탈·제한 회피 목적이 없었다는 증명 자료입니다.
• 실명등기 여부 점검 - 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점 가액으로 산정했는지 확인합니다. 기준 가액이 달라지면 과징금도 달라집니다.
• 행정심판 또는 소송 - 처분을 안 날부터 90일 안에 취소를 청구합니다. 감경 사유 불고려를 재량권 일탈·남용으로 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 종중·배우자 명의신탁처럼 법이 특례를 두는 경우나 장기미등기 과징금이 함께 부과된 경우에는 적용 규정이 달라지므로 등기부와 처분서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 과징금 부과처분 취소소송과 명의신탁 관련 조세 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 감경은 행정청 재량 아닌가요?
  재량이지만 판단 자체를 빠뜨리면 위법합니다. 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서는 조세 포탈이나 법령상 제한 회피 목적이 아닌 경우 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 정한 임의적 감경규정입니다. 대법원 2005두3257 판결은 고려해야 할 사항을 누락한 처분을 재량권 일탈·남용으로 보았습니다.
• 검토 후 감경 안 한 것도 위법인가요?
  그것만으로는 위법이 아닙니다. 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결은 감경 사유가 있더라도 부과관청이 감경 사유까지 고려하고도 감경하지 않은 채 전액을 부과했다면 위법하다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 다만 이익형량의 정당성·객관성이 결여되었다면 다툴 수 있습니다.
• 과징금 상한은 얼마인가요?
  부동산 가액의 100분의 30 범위입니다. 부동산실명법 제5조 제1항은 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게 이 범위에서 과징금을 부과한다고 정합니다. 구체적 금액은 시행령 별표의 부과기준에 따르고, 감경 사유가 있으면 그 금액의 100분의 50을 감경할 수 있습니다.
• 부동산 가액은 언제 기준인가요?
  과징금을 부과하는 날 현재 가액이 원칙입니다. 부동산실명법 제5조 제2항은 소유권은 소득세법상 기준시가로 하되, 부과 전에 이미 명의신탁관계를 종료했거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 한다고 정합니다. 실명등기일이 앞서면 과징금이 낮아질 수 있습니다.
• 목적이 없었다는 증명은 누가 하나요?
  감경을 주장하는 쪽입니다. 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결은 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증해야 한다고 보았습니다. 명의이전 당시의 매각 시도 기록과 공문이 핵심 자료입니다.
• 과징금은 어디에서 부과하나요?
  부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장입니다. 부동산실명법 제5조 제5항은 과징금을 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·특별자치시장·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다고 정합니다. 취소소송의 피고도 처분을 한 이 행정청입니다.

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