등기·명의신탁

사업을 넘겨받은 회사도 기존 명의신탁 부동산 때문에 과징금을 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 기존 명의신탁이 끝나고 사업을 넘겨받은 회사와 명의수탁자 사이에 새 명의신탁약정이 성립했다면 새 등기가 없어도 그 회사가 명의신탁자로서 과징금 대상이 될 수 있습니다. 대법원은 명의신탁관계 성립에 새로운 소유권이전등기가 반드시 필요한 것은 아니라고 보았습니다. 지금은 사업양수 뒤 잔금을 누가 냈는지와 새 명의신탁 성립 시점부터 확인하십시오.

사업을 넘겨받은 회사 이름으로 등기가 넘어온 적이 없다고 해서 명의신탁과 무관하다고 볼 필요는 없습니다. 새 등기가 없어도 명의신탁자가 바뀔 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

M사는 2023년 공동주택 부지를 사들이면서 대표이사 명의로 소유권이전등기를 해 두었습니다. 2024년 같은 대표이사가 운영하는 N사가 M사의 사업을 포괄적으로 넘겨받았고, 남은 토지 잔금 15억원도 N사가 매도인들에게 지급했습니다. 등기는 계속 대표이사 개인 명의로 남아 있었고, 2026년 시청은 N사에 명의신탁 과징금을 부과했습니다. N사는 자기 명의로 등기가 오간 적이 없다며 과징금 대상이 아니라고 다투려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 등기 없이도 새로운 명의신탁자가 생길 수 있나요?

생길 수 있습니다. 명의신탁관계가 성립하는 데 명의수탁자 앞으로 새로운 소유권이전등기가 반드시 필요한 것은 아니어서, 기존 명의신탁자와 명의수탁자가 약정을 끝내고 제3자와 명의수탁자가 새 명의신탁약정을 맺으면 제3자와 명의수탁자 사이에 명의신탁관계가 성립합니다. 대법원은 이 제3자가 새 명의신탁관계가 성립한 때부터 명의신탁자로서 과징금 대상이 될 수 있다고 보았습니다.

같은 판결은 사업포괄양도·양수계약을 맺고 양수 회사가 토지 잔금을 지급하는 등 실질적 소유자로 행세했다면, 기존 명의신탁은 끝나고 양수 회사와 명의수탁자 사이에 새 명의신탁관계가 성립했다고 볼 여지가 있다고 보고 원심을 파기했습니다. 반대로 회사들이 같은 사람이 운영한다는 사정만으로 두 회사를 같은 회사로 보지는 않았습니다.

명의신탁 과징금은 누구에게 얼마나 부과되나요?

부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하게 한 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 같은 기준입니다.

명의신탁약정은 실권리자가 대내적으로는 자기가 물권을 보유하기로 하고 등기는 타인 명의로 하기로 하는 약정을 말하고, 추인에 의한 경우도 포함합니다. 새로 명의신탁자가 된 회사가 기존 등기 상태를 알고 그대로 유지하기로 했다면 이 정의에 해당할 수 있습니다.

명의신탁약정과 등기의 효력은 어떻게 되나요?

명의신탁약정은 무효이고, 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 원칙적으로 무효입니다. 다만 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다. 이런 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.

과징금 액수는 부과일 현재 기준시가로 산정하되, 부과 전에 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점 가액으로 합니다. 새 명의신탁자가 된 시점과 실명등기 시점을 정확히 확정해야 과징금 액수를 다툴 수 있습니다.

새 명의신탁 과징금 대응 순서

• 성립 시점 확정 - 사업양수 계약일, 잔금 지급일, 내부 결의일을 정리합니다. 새 명의신탁관계가 언제 성립했는지가 과징금 산정의 출발점입니다.
• 실질 소유 행세 여부 검토 - 잔금 지급, 재산세 납부, 개발 인허가 신청을 누가 했는지 확인합니다. 새 명의신탁자 판단의 핵심 사정입니다.
• 기존 명의신탁 종료 확인 - 기존 회사와의 명의신탁이 끝났는지 확인합니다. 두 회사에 중복 부과되었다면 다툴 근거가 됩니다.
• 실명등기 여부 점검 - 이미 실명등기를 마쳤다면 그 시점 가액으로 산정했는지 봅니다. 가액 기준이 달라지면 과징금도 달라집니다.
• 감경 사유 주장과 불복 - 조세 포탈·제한 회피 목적이 없었다면 감경을 주장하며 90일 안에 불복합니다. 목적을 보여 주는 당시 자료를 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사 합병이나 분할처럼 권리의무가 포괄 승계되는 구조라면 새 명의신탁 성립 여부 판단이 달라지므로 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 과징금 부과처분 취소소송과 명의신탁 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 등기가 없으면 명의신탁도 없나요?
  아닙니다. 대법원 2010. 3. 11. 선고 2009두18622 판결은 명의신탁관계 성립에 명의수탁자 앞으로의 새로운 소유권이전등기가 반드시 필요한 것은 아니라고 보았습니다. 기존 약정을 끝내고 제3자와 명의수탁자가 새 약정을 맺으면 제3자와 명의수탁자 사이에 명의신탁관계가 성립합니다.
• 사업양수만으로 새 명의신탁인가요?
  사업양수에 더해 실질 소유자 행세가 있어야 합니다. 같은 판결은 사업포괄양도·양수계약 뒤 양수 회사가 토지 매매잔대금을 지급하는 등 실질적 소유자로 행세한 경우 새 명의신탁관계가 성립했다고 볼 여지가 있다고 보았습니다. 잔금 지급, 세금 납부, 인허가 신청 주체가 판단 자료입니다.
• 과징금은 얼마까지 나오나요?
  부동산 가액의 100분의 30 범위입니다. 부동산실명법 제5조 제1항 제1호는 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게 이 범위에서 과징금을 부과한다고 정합니다. 구체적 금액은 시행령 별표 기준에 따르고, 조세 포탈이나 제한 회피 목적이 아니면 시행령 제3조의2 단서로 100분의 50 감경을 주장할 수 있습니다.
• 명의신탁약정은 어떤 효력이 있나요?
  무효입니다. 부동산실명법 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 하고, 제2항은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효로 합니다. 다만 명의수탁자가 계약 당사자이고 상대방이 약정을 몰랐다면 물권변동은 유효하며, 제3항에 따라 이런 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.
• 과징금 산정 가액은 언제 기준인가요?
  부과일 현재 가액이 원칙입니다. 부동산실명법 제5조 제2항은 소유권의 경우 소득세법상 기준시가로 하되, 부과 전에 이미 명의신탁관계를 끝냈거나 실명등기를 했다면 그 시점의 가액으로 정합니다. 실명등기일과 새 명의신탁 성립일을 정확히 확정해야 합니다.
• 같은 사람이 운영하면 같은 회사로 보나요?
  그렇게 보지 않습니다. 대법원 2009두18622 판결은 한 사람이 목적사업이 비슷하고 본점이 같은 두 회사를 운영했다는 사정만으로는 두 회사를 실질적으로 같은 회사로 보기 어렵다는 원심 판단을 유지했습니다. 법인격 부인은 채무 면탈 목적 등 별도 요건이 필요합니다.

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