3자간 등기명의신탁이 무엇인가요?

매수인이 매도인과 직접 매매계약을 맺고 대금을 치르면서, 등기만 매도인에게서 곧바로 다른 사람 명의로 넘기는 방식입니다. 이때 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 남습니다. 다만 매도인과 매수인 사이의 매매계약은 유효하게 남습니다.

명의신탁자는 누구를 상대로 소송을 내나요?

매도인에게는 매매계약에 따른 소유권이전등기를, 수탁자에게는 매도인을 대위해 무효인 등기의 말소를 청구합니다. 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있으므로, 명의신탁자는 매도인이 수탁자에게 가진 말소청구권을 대신 행사할 수 있습니다.

땅을 계속 쓰고 있으면 시효가 진행하지 않나요?

진행하지 않습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다26647 판결은 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하면 매도인에 대한 이전등기청구권의 시효가 진행하지 않고, 이 법리가 3자간 등기명의신탁 등기가 무효로 된 경우에도 적용된다고 보았습니다.

점유를 잃었다면 시효는 몇 년인가요?

이전등기청구권은 채권이므로 점유를 잃은 때부터 10년의 소멸시효가 문제 됩니다. 수탁자가 땅을 차지해 쓰기 시작했거나 명의신탁자가 이사해 관리를 넘긴 경우 그 시점부터 시효가 흐를 수 있습니다. 점유를 잃은 시점을 특정하는 자료가 필요합니다.

수탁자가 제3자에게 팔면 되찾을 수 있나요?

어렵습니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자에게서 부동산을 산 제3자는 원칙적으로 소유권을 취득합니다. 이 경우 명의신탁자는 수탁자에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 방향으로 바뀝니다. 그래서 처분금지가처분이 먼저 필요합니다.

명의신탁자에게 과징금이 부과되나요?

부과될 수 있습니다. 명의신탁약정 금지 규정을 어긴 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과합니다. 부동산 가액은 과징금 부과일 기준 기준시가 등으로 정하며, 이미 실명등기를 마쳤다면 그 시점 가액을 기준으로 합니다.

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등기·명의신탁

동생 명의로 등기한 땅을 계속 경작했는데 10년 지나도 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 3자간 등기명의신탁으로 산 부동산을 넘겨받아 계속 점유하고 있다면 매도인에 대한 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않습니다. 대법원은 매수인이 목적물을 인도받아 점유하면 이전등기청구권의 시효가 진행하지 않는다는 법리가 명의신탁 등기가 무효인 경우에도 적용된다고 보았습니다. 지금은 땅을 인도받은 날과 그 뒤 계속 사용해 온 자료부터 모으십시오.

그 자리에서

명의수탁자가 「10년이 지났으니 이제 청구할 수 없다」고 하면, 땅을 넘겨받아 지금까지 직접 쓰고 있다는 자료(경작 사진, 재산세 납부 내역, 임대료 수령 내역)부터 모으십시오. 점유가 계속되는 한 매도인에 대한 이전등기청구권의 시효는 진행하지 않습니다.

동생 명의로 등기했다고 해서 매도인과 맺은 매매계약까지 없던 일이 되는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2014년 시골 농지 3필지를 1억6천만원에 사면서 매도인에게 부탁해 등기를 곧바로 동생 명의로 넘겼습니다. 대금은 F씨가 모두 냈고, 그 뒤 12년 동안 F씨가 직접 농사를 지으며 재산세도 대신 내 왔습니다. 2026년 동생이 땅을 팔겠다며 「10년이 지나 형은 이제 아무 권리가 없다」고 하자 F씨는 되찾을 방법을 찾고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

3자간 등기명의신탁은 어떤 효력이 있나요?

명의신탁약정과 그에 따른 수탁자 명의 등기는 무효입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」은 명의신탁약정을 무효로 하고, 그 약정에 따른 등기로 이뤄진 물권변동도 무효로 정합니다. 매수인이 매도인과 직접 계약하고 등기만 제3자 명의로 한 3자간 등기명의신탁에서는 부동산 소유권이 매도인에게 남아 있는 것으로 봅니다.

그러나 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효합니다. 그래서 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 따른 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 이 권리를 지키기 위해 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다.

10년이 지나면 매도인에게 이전등기를 청구할 수 없나요?

부동산을 넘겨받아 계속 점유하고 있다면 청구할 수 있습니다. 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 확립된 판례입니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다26647 판결은 이 법리가 3자간 등기명의신탁 등기가 무효로 된 경우에도 똑같이 적용된다고 보았습니다.

반대로 점유를 넘겨받지 못했거나 중간에 점유를 잃었다면 이전등기청구권은 일반 채권으로서 10년의 시효가 문제 됩니다. 점유가 언제부터 언제까지 계속됐는지가 결론을 가릅니다.

명의신탁을 했다가 처벌이나 과징금을 받을 수도 있나요?

있습니다. 명의신탁약정을 금지한 규정을 어긴 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과되고, 형사처벌 규정도 따로 있습니다. 소송으로 소유권을 되찾는 과정에서 명의신탁 사실이 드러나므로, 과징금과 형사 문제를 함께 검토한 뒤 절차를 시작해야 합니다.

3자간 명의신탁 부동산 되찾기 대응 순서

매매계약 확인 - 매도인과 직접 맺은 매매계약서, 대금 지급 내역을 모읍니다. 계약 당사자가 명의신탁자라는 점을 보여야 합니다.
점유 자료 수집 - 인도받은 날, 경작·임대·거주 사실, 재산세 납부 내역을 정리합니다. 시효 진행 여부가 여기서 갈립니다.
등기 현황 확인 - 수탁자 명의 등기 뒤에 근저당이나 가압류가 설정됐는지 봅니다. 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다.
처분금지가처분 - 수탁자가 팔아 버리지 못하도록 소송 전에 처분금지가처분을 신청합니다.
소 제기 - 매도인에게 이전등기를, 매도인을 대위해 수탁자에게 말소등기를 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 이미 사망해 상속인이 여럿이거나 수탁자가 제3자에게 처분한 경우에는 등기부와 상속관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 소유권이전등기·말소등기 소송과 처분금지가처분을 수행합니다.

실무상 착안점

명의신탁 부동산 분쟁에서 수탁자 쪽은 흔히 「10년이 지났으니 끝났다」고 주장합니다. 하지만 명의신탁자가 땅을 넘겨받아 계속 쓰고 있다면 매도인에 대한 이전등기청구권의 시효는 처음부터 진행하지 않습니다. 오래된 명의신탁이라도 점유를 지켜 왔다면 되찾을 길이 남아 있습니다.

그래서 점유를 보여 주는 기록이 결론을 좌우합니다. 인도받은 날짜, 해마다 경작하거나 임대한 사실, 재산세를 실제로 누가 냈는지가 문서로 남아 있어야 합니다. 수탁자에게 관리를 맡기거나 임대료를 수탁자가 받아 온 기간이 있으면 점유가 끊긴 것으로 다퉈질 수 있습니다.

이 기록은 이전등기 소송과 처분금지가처분에서 그대로 증거가 됩니다. 점유가 인정되면 시효 항변이 배척되고, 매도인을 대위한 말소등기 청구까지 함께 받아들여질 수 있습니다. 반면 수탁자가 먼저 제3자에게 팔거나 근저당을 설정하면 되찾기 어려워지므로 가처분 시점이 곧 회수 가능성을 정합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

매매계약서·대금 지급 내역·등기사항증명서와 경작이나 임대 등 점유 자료를 준비해 주시면, 3자간 명의신탁 해당 여부·이전등기청구권의 시효 진행 여부·과징금 등 부수 위험을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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