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묘가 있는 임야를 이장 약정 없이 팔았는데 부친 묘와 가묘를 옮겨야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 자기 임야에 쓴 부친 묘는 이장 약정 없이 땅을 팔았다면 분묘기지권이 생겨 옮기지 않아도 됩니다. 다만 유골이 없는 가묘는 분묘가 아니어서 분묘기지권이 없고, 부친 묘에 대해서는 성립 시점부터 지료를 내야 합니다. 지금은 매매계약서에 이장 특약이 있는지부터 확인하십시오.

분묘기지권은 등기가 없어도 성립하므로, 등기부에 아무것도 없다고 해서 묘를 서둘러 옮길 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 자기 소유 임야에 부친 묘를 모시고, 그 옆에 살아 계신 모친을 위한 가묘를 봉분만 만들어 두었습니다. 2025년 A씨는 이 임야 전체를 B씨에게 2억 1천만원에 팔면서 묘를 옮긴다는 약정은 따로 하지 않았습니다. 2026년 여름 B씨는 「이제 내 땅이니 묘 두 기를 모두 옮기라」는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자기 땅에 쓴 묘는 땅을 팔아도 옮기지 않아도 되나요?

네, 자기 땅에 분묘를 설치한 뒤 이장 특약 없이 땅을 팔았다면 분묘기지권이 생겨 새 소유자의 이장·철거 요구를 거절할 수 있습니다. 판례는 이를 관습법상 분묘기지권의 한 유형으로 인정하고, 매매계약에서 묘를 옮기기로 약정하지 않은 사정을 분묘기지권 포기가 없었던 것으로 봅니다. 봉분처럼 밖에서 묘를 알아볼 수 있는 외형이 있어야 합니다.

분묘기지권은 등기 없이 취득하고, 그 뒤 땅을 산 사람에게도 주장할 수 있습니다. 새 소유자가 매매 당시 묘를 보지 못했다고 주장해도, 봉분이 있었다면 결론은 같습니다.

가묘도 분묘기지권으로 지킬 수 있나요?

아니요, 시신이나 유골이 안장되지 않은 가묘는 분묘가 아니어서 분묘기지권이 생기지 않습니다. 판례는 분묘를 사람의 유골·유해 등을 매장해 안장한 장소로 보고, 장래의 묘소로 미리 만든 봉분은 분묘에서 제외합니다. 따라서 새 소유자는 소유권에 기해 가묘의 철거를 구할 수 있습니다.

가묘를 지키려면 매수인과 새로 합의하거나 다른 장소를 마련해야 합니다. 합의 없이 두면 소유권 방해제거 청구의 대상이 됩니다.

분묘기지권이 있어도 땅 사용료는 내야 하나요?

네, 자기 땅을 팔면서 생긴 분묘기지권이라도 분묘기지권이 성립한 때부터 토지 소유자에게 지료를 내야 합니다. 대법원은 2021년 이 유형의 분묘기지권자에게 특별한 사정이 없는 한 성립 시점부터 지료 지급의무가 있다고 판단했습니다. 원안 상담 당시에는 이 판례가 없었으므로, 2026. 9. 30. 기준 현행 판례에 따라 지료 문제를 함께 보아야 합니다.

지료 액수는 당사자가 합의하고, 합의가 안 되면 법원이 정합니다. 지료를 2년 이상 내지 않으면 토지 소유자가 분묘기지권 소멸을 청구할 수 있으므로, 금액이 정해지면 제때 내야 합니다.

분묘기지권 이장 요구 대응 순서

• 매매계약서 확인 - 이장 특약이나 분묘기지권 포기 문구가 있는지 봅니다. 특약이 없으면 분묘기지권 주장의 출발점이 됩니다.
• 분묘 현황 기록 - 봉분·비석 사진과 안장 일자를 남깁니다. 외형과 안장 사실이 분묘기지권 성립 요건이기 때문입니다.
• 가묘 구분 - 유골이 없는 가묘는 따로 떼어 처리 방안을 정합니다. 가묘는 철거 요구를 막기 어렵습니다.
• 답변 내용증명 - 분묘기지권이 있다는 취지와 근거를 적어 보냅니다. 철거 소송이 들어오면 항변 자료가 됩니다.
• 지료 협의 - 성립 시점부터의 지료를 계산해 협의합니다. 합의가 안 되면 법원이 정하고, 연체가 2년에 이르면 소멸청구 다툼이 생깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 당시 묘의 위치를 두고 다툼이 있거나 분묘가 여러 기로 범위가 넓은 경우에는 계약서와 현장 측량을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분묘 철거·토지 인도 분쟁과 지료 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅을 판 뒤에도 묘에 성묘하러 들어갈 수 있나요?
  네, 분묘기지권이 있으면 분묘를 수호하고 제사를 지내는 데 필요한 범위에서 그 토지를 사용할 수 있습니다. 성묘나 벌초를 위해 출입하는 것도 이 범위에 들어갑니다. 다만 새 봉분을 추가하거나 묘역을 넓히는 것은 허용되지 않습니다.
• 분묘기지권은 등기해야 효력이 있나요?
  아니요, 분묘기지권은 등기 없이 취득하며 그 뒤 땅을 산 사람에게도 주장할 수 있습니다. 판례는 봉분 등 외부에서 분묘를 알아볼 수 있는 형태를 갖추면 등기가 없어도 된다고 봅니다. 평장이나 암장처럼 외형이 없으면 인정되지 않습니다.
• 가묘에 나중에 모친을 모시면 달라지나요?
  땅을 판 뒤에 새로 안장하면 이미 남의 땅이 된 곳에 분묘를 설치하는 것이어서 매도 당시의 분묘기지권으로 보호받기 어렵습니다. 토지 소유자 승낙 없이 설치한 분묘는 장사 등에 관한 법률에 따라 개장 대상이 될 수 있으므로, 안장 전에 매수인과 서면으로 합의해 두어야 합니다.
• 지료는 언제부터 계산하나요?
  자기 땅을 팔면서 생긴 분묘기지권이라면 분묘기지권이 성립한 때, 즉 땅의 소유권이 넘어간 때부터 지료를 계산합니다. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다295892 판결이 이 기준을 세웠습니다. 액수는 합의하거나 법원이 정합니다.
• 지료를 안 내면 분묘기지권이 없어지나요?
  지료가 정해졌는데 2년 이상 내지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권 소멸을 청구할 수 있습니다. 판례는 지상권의 소멸청구 규정을 분묘기지권에도 적용합니다. 금액 다툼이 있어도 인정되는 부분은 내거나 공탁해 두는 편이 안전합니다.
• 매매계약서에 묘 이야기를 안 쓰면 어떻게 되나요?
  이장 특약이 없으면 분묘기지권을 포기하지 않은 것으로 보아 매도인 쪽 분묘기지권이 인정됩니다. 매수인이 묘를 옮기게 하려면 계약서에 이장 기한과 비용 부담을 적어야 합니다. 구두로만 약속한 경우에는 증거로 다투게 됩니다.

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