주택 임대차

경매 낙찰자가 잔금을 내기 전에 맺은 전세 계약도 우선변제권이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 매각대금을 내기 전의 최고가매수신고인과 계약하고 입주·전입신고·확정일자를 갖췄더라도 그것만으로는 우선변제권을 인정받기 어렵고, 다음 날 설정된 근저당권보다 앞서지 못합니다. 대법원은 주택임대차보호법이 적용되려면 적어도 적법한 임대권한을 가진 사람과 계약해야 한다고 봅니다. 지금은 보증금이 소액 기준 이하인지 확인해 두십시오.

낙찰자와 계약했다고 해서 그 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 계약 당사자 사이의 효력은 남고, 다투어지는 것은 제3자에 대한 우선변제권입니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025. 8. 경매로 빌라를 낙찰받은 사람과 보증금 1억5천만원에 전세계약을 맺고, 종전 세입자가 나간 날 입주해 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 다음 날 낙찰자는 은행 대출로 매각대금을 내고 같은 날 은행에 근저당권을 설정해 주었습니다. 2026년 대출 연체로 경매가 시작되자 R씨는 은행보다 먼저 받을 수 있는지 문의했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 낙찰자가 잔금을 내기 전에 맺은 전세도 우선변제권이 생기나요?

아니요, 그것만으로는 우선변제권이 생기지 않습니다. 최고가매수신고인일 뿐 아직 매각대금을 내지 않은 사람과 계약하고 입주·전입신고·확정일자를 갖췄더라도, 다음 날 그 사람이 대금을 내고 은행에 근저당권을 설정해 주면 임차인은 그 근저당권보다 앞선 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결의 결론입니다.

대법원은 주택임대차보호법이 적용되려면 소유자가 아니더라도 적어도 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진 사람과 계약해야 한다고 보았습니다. 최고가매수신고인이라는 지위만으로는 그 권한이 인정되지 않습니다.

적법한 임대권한은 누구에게 있나요?

소유자이거나, 소유자로부터 임대할 권한을 받은 사람입니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득하므로, 대금을 내기 전의 최고가매수신고인은 원칙적으로 임대할 권한이 없습니다.

반면 매매계약의 이행으로 집을 넘겨받은 매수인은 임대할 권한이 인정될 수 있습니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결은 적법한 임대권한을 가진 사람과의 임대차에도 이 법이 적용된다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 이 기준이 그대로입니다.

우선변제권이 없으면 보증금은 어떻게 지키나요?

소액임차인 최우선변제는 별개로 검토합니다. 대법원도 소액임차인으로 일정 금액을 최우선 배당받을 수 있는지는 별개의 문제라고 밝혔습니다. 보증금이 소액 기준 이하라면 최우선변제를 주장해 볼 수 있습니다.

그 밖의 보증금은 임대인이 된 낙찰자에게 계약상 반환을 청구합니다. 새로 설정된 근저당권에 따른 경매가 진행되면 배당요구를 해 두고, 모자란 부분은 임대인의 다른 재산에 대해 판결을 받아 집행합니다.

낙찰자와 임대차 계약 대응 순서

• 대금 납부 확인 - 법원 경매정보에서 매각대금 완납 여부를 봅니다. 완납 전 계약은 우선변제권 다툼이 생깁니다.
• 등기부 확인 - 소유권이전등기와 근저당권 설정일을 함께 봅니다. 같은 날 근저당권이 들어오는 경우가 많습니다.
• 계약 시점 조정 - 가능하면 소유권이전등기 뒤에 계약하고 입주합니다. 근저당권과의 순위를 확인한 뒤 잔금을 냅니다.
• 소액 기준 확인 - 보증금이 소액 기준 이하인지 봅니다. 최우선변제로 일부를 지킬 수 있습니다.
• 배당요구 - 근저당권에 따른 경매가 시작되면 종기까지 배당요구를 합니다. 최우선변제의 전제입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 낙찰자가 대금 납부 전에 종전 소유자의 동의를 받아 임대했거나 임대할 권한을 따로 받은 사정이 있으면 경매 기록과 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰자가 잔금 낸 날 계약하면 괜찮나요?
  대금을 낸 뒤라면 소유자로서 임대할 권한이 있습니다. 민사집행법 제135조에 따라 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 다만 같은 날 대출 근저당권이 설정되면, 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 생기므로 근저당권이 앞섭니다. 계약 전에 대출 계획을 확인해야 합니다.
• 소액임차인이면 최우선변제는 받을 수 있나요?
  따로 검토할 수 있습니다. 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결은 확정일자 우선변제권을 부정하면서도, 소액임차인으로 일정 금액을 최우선 배당받을 수 있는지는 별개의 문제라고 밝혔습니다. 보증금이 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 주장해 볼 수 있습니다.
• 낙찰자와의 계약 자체는 유효한가요?
  당사자 사이에서는 유효합니다. 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 받기로 약정하면 성립하므로, 소유자가 아닌 사람과 맺은 계약도 둘 사이에서는 효력이 있습니다. 민법 제618조가 근거입니다. 문제는 주택임대차보호법상 우선변제권을 제3자에게 주장할 수 있느냐입니다.
• 매매로 산 사람에게 세 들면 어떻게 다른가요?
  매매계약에 따라 집을 넘겨받은 매수인은 임대할 권한이 인정될 수 있습니다. 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결은 적법한 임대권한을 가진 사람과의 임대차에도 주택임대차보호법이 적용된다고 보았습니다. 잔금을 내고 인도받았는지가 판단 기준입니다.
• 확정일자는 받아 둘 필요가 없나요?
  받아 두는 편이 좋습니다. 계약 당시 임대권한이 없었더라도 낙찰자가 소유권을 취득한 뒤에는 그 권한 문제가 해소되므로, 그 뒤에 생기는 권리자와의 관계에서 확정일자가 의미를 가질 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 요구합니다.
• 보증금을 못 받으면 누구에게 청구하나요?
  임대인인 낙찰자에게 청구합니다. 낙찰자가 대금을 내고 소유자가 된 뒤라면 임대인으로서 보증금 반환 의무를 집니다. 경매로 집이 다시 넘어가 배당에서 다 받지 못했다면 남은 보증금은 낙찰자를 상대로 소송을 내고 판결을 받아 다른 재산에 집행합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성