농지·산지

남의 땅인 줄 모르고 쓴 아버지 묘, 땅 주인이 옮기라고 하면 옮겨야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

2001년 1월 13일 전에 설치한 분묘를 20년 넘게 평온·공연하게 지켜 왔다면 분묘기지권을 시효로 취득해 땅 주인의 철거 요구를 거절할 수 있습니다. 대법원 전원합의체는 장사법 시행 전에 설치된 분묘에는 분묘기지권 시효취득 관습법이 지금도 유지된다고 판단했습니다. 지금은 분묘를 설치한 정확한 연도를 증명할 자료부터 모아 두십시오.

장지 계약을 땅 주인 아닌 사람과 했다는 사실만으로 권리를 잃지는 않습니다. 분묘기지권의 시효취득은 땅 주인과의 계약이 아니라 20년의 평온·공연한 점유를 근거로 합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 1999년 봄 아버지가 돌아가시자 마을 사람의 소개로 산 한쪽을 장지로 계약하고 봉분을 만들어 모셨습니다. 이후 해마다 벌초와 성묘를 해 왔는데, 2026년 여름 계약 상대가 땅 주인이 아니었다는 사실을 알게 됐습니다. 실제 땅 주인은 묘에 관한 법이 바뀌어 예전 권리는 소용없다며 묘를 옮기라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

장사법이 생긴 뒤에도 분묘기지권이 인정되나요?

2001. 1. 13. 전에 설치한 분묘라면 인정됩니다. 대법원은 타인 토지에 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 분묘 기지를 점유하면 지상권과 비슷한 관습상 물권인 분묘기지권을 시효로 취득한다는 규범이, 장사법 시행일인 2001. 1. 13. 전에 설치된 분묘에는 지금도 유지된다고 보았습니다.

분묘기지권은 봉분처럼 외부에서 분묘임을 알 수 있는 형태가 있어야 인정되고, 등기 없이 성립합니다. 평장이나 암장처럼 겉으로 드러나지 않는 분묘는 보호받기 어렵습니다.

2001년 이후 설치한 분묘는 어떻게 되나요?

2001. 1. 13. 이후 땅 주인 승낙 없이 설치한 분묘는 20년이 지나도 땅 주인에게 토지 사용권을 주장할 수 없습니다. 땅 주인은 시장·군수 등의 허가를 받아 분묘를 개장할 수 있고, 그 전에 3개월 이상의 기간을 정해 연고자에게 알려야 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「장사 등에 관한 법률」 제27조가 이 규정입니다. 부칙은 이 제한이 법률 제6158호 시행일인 2001. 1. 13. 이후 최초로 설치된 분묘부터 적용된다고 정하므로, 설치 연도가 한 해만 달라도 결론이 바뀝니다. 공설·사설묘지의 분묘 설치기간 30년 규정도 같은 날 이후 설치된 분묘에 적용됩니다.

분묘기지권이 있어도 땅 주인에게 지료를 내야 하나요?

땅 주인이 지료를 청구하면 청구한 날부터는 내야 합니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결은 시효로 분묘기지권을 취득했더라도 토지소유자가 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다고 보았습니다.

지료 금액은 당사자가 합의하지 못하면 법원이 정합니다. 판결로 정해진 지료를 2년 이상 밀리면 땅 주인이 분묘기지권 소멸을 청구할 수 있으므로, 철거를 막은 뒤에도 지료 문제는 따로 정리해 두어야 합니다.

분묘기지권 대응 순서

• 설치 연도 증명 - 사망진단서·제적등본·장례 영수증·당시 사진으로 설치 시점을 확정합니다. 2001. 1. 13. 전인지가 출발점입니다.
• 점유 사실 정리 - 벌초·성묘·비석 설치 기록과 이웃 진술을 모읍니다. 20년 평온·공연한 점유의 증거입니다.
• 장지 계약서 확보 - 땅 주인 아닌 사람과 맺은 계약서라도 남겨 둡니다. 설치 경위와 선의를 보여 줍니다.
• 철거 요구에 서면 답변 - 분묘기지권 취득 사실을 적어 답합니다. 소송이 제기되면 같은 내용으로 항변합니다.
• 지료 협의 - 청구가 있으면 청구일부터의 지료를 협의합니다. 합의가 안 되면 법원이 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분묘를 한 번 이장했거나 합장·추가 매장이 있었다면 설치 시점을 다시 따져야 하므로 제적등본과 장례 기록을 보고 따로 판단해야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·철거 소송과 부동산 소유권 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분묘기지권은 등기가 없어도 인정되나요?
  인정됩니다. 대법원 2017. 1. 19. 선고 2013다17292 전원합의체 판결은 분묘기지권이 봉분 등 외부에서 분묘를 알 수 있는 형태를 갖춘 경우에 인정되고, 그 특성상 등기 없이 성립한다고 보았습니다. 평장이나 암장으로 겉에서 알 수 없는 분묘는 인정되지 않습니다.
• 땅이 팔리면 새 주인에게도 분묘기지권을 주장하나요?
  주장할 수 있습니다. 분묘기지권은 지상권과 비슷한 관습상 물권이어서 토지소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 효력이 있습니다. 다만 새 소유자가 지료를 청구하면 대법원 2017다228007 전원합의체 판결에 따라 그 청구일부터 지료를 내야 합니다.
• 2001년 이후 설치했다면 무조건 옮겨야 하나요?
  땅 주인 승낙 없이 설치했다면 토지 사용권을 주장할 수 없습니다. 장사법 제27조 제3항이 이를 정합니다. 다만 땅 주인도 임의로 파낼 수는 없고, 제1항에 따라 관할 시장 등의 허가를 받아 개장해야 하며 미리 3개월 이상의 기간을 정해 연고자에게 알려야 합니다.
• 지료는 얼마를 내야 하나요?
  정해진 금액은 없고 당사자가 합의하거나, 합의가 안 되면 법원이 토지 가격과 이용 상황을 보고 정합니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결은 토지소유자가 지료를 청구한 날부터 지급 의무가 생긴다고 보아, 그 전 기간의 지료는 원칙적으로 내지 않습니다.
• 지료를 안 내면 분묘기지권이 없어지나요?
  없어질 수 있습니다. 민법 제287조는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자가 지상권 소멸을 청구할 수 있다고 정하고, 판례는 분묘기지권에도 이 법리를 적용해 판결로 정해진 지료를 2년분 이상 연체하면 소멸청구가 가능하다고 봅니다.
• 20년은 누가 점유한 기간을 합치나요?
  분묘를 설치하고 수호·관리해 온 기간을 따지며, 설치자가 사망한 뒤 자녀 등 후손이 이어서 관리했다면 그 기간을 합쳐 계산합니다. 민법 제245조 제1항이 정한 20년의 평온·공연한 점유를 기준으로 하므로, 벌초·성묘 기록처럼 관리 사실을 보여 줄 자료가 필요합니다.

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