공사·하자

남의 건물을 쓰며 수리비를 들였는데 비워 달라는 청구를 받으면 수리비를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 점유자가 들인 필요비와 유익비는 소유자에게서 건물 반환을 청구받은 때 이행기가 되어 그때부터 상환을 청구하고 유치권도 주장할 수 있습니다. 대법원 2009다5162 판결은 민법 제203조의 「반환할 때」를 반환 청구를 받은 때로 보았습니다. 지금은 수리 공사의 계약서, 영수증, 공사 전후 사진을 날짜별로 모아 두십시오.

수리비를 받으려고 따로 소송을 먼저 낼 필요는 없습니다. 반환 소송에서 비용 상환과 유치권을 항변으로 내세울 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년부터 친척 명의로 된 창고 건물을 무상으로 쓰며 물류 사업을 했습니다. 그동안 지붕 방수 공사에 800만원, 전기 설비 증설과 바닥 보강 공사에 3,200만원을 들였습니다. 2025. 10. 건물을 상속받은 새 소유자가 A씨에게 건물을 비우라는 소장을 보냈고, A씨는 들인 비용을 언제 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

필요비와 유익비는 언제부터 청구할 수 있나요?

점유자가 회복자에게서 점유물 반환을 청구받은 때부터 청구할 수 있습니다. 민법은 점유자가 점유물을 반환할 때 필요비와 유익비의 상환을 청구할 수 있다고 정하는데, 대법원은 이 상환청구권이 반환을 청구받은 때 비로소 행사할 수 있는 상태가 되고 이행기가 온다고 보았습니다. 실제로 건물을 넘겨준 뒤에야 청구할 수 있는 것이 아닙니다.

위 판결 사안은 교회 건물의 출입금지를 구한 소송이었습니다. 형식은 목사와 장로 개인에 대한 출입금지 청구였지만, 실질은 그들이 속한 교회에 건물 반환을 청구한 것과 다르지 않다고 보아 교회의 비용상환청구권도 이행기가 되었다고 판단했습니다.

필요비와 유익비는 어떻게 다른가요?

필요비는 건물을 보존하는 데 든 비용이고, 유익비는 건물의 가치를 높이는 개량에 든 비용입니다. 필요비는 들인 금액 전부를 청구하지만, 점유자가 과실을 취득했다면 통상의 필요비는 청구하지 못합니다. 건물을 쓰면서 얻은 이익이 있다면 일상적인 수선비는 스스로 부담한다는 뜻입니다.

유익비는 가치 증가가 지금도 남아 있는 경우에만, 회복자의 선택에 따라 지출 금액이나 증가액 가운데 하나를 청구할 수 있습니다. 법원은 회복자의 청구로 상환에 상당한 기간을 줄 수 있고, 기간이 주어지면 그 사이에는 변제기가 오지 않아 유치권 주장이 어려워질 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제203조도 원안 당시와 같습니다.

반환 소송에서 유치권을 주장하면 어떻게 되나요?

유치권 항변이 받아들여지면 법원은 비용을 갚는 것과 맞바꿔 건물을 넘겨주라는 상환이행판결을 합니다. 점유자는 적법하게 점유한 것으로 추정되므로, 유치권을 배척하려는 소유자가 점유가 불법으로 시작되었다거나 비용을 쓸 때 점유 권원이 없음을 알았다는 사정을 증명해야 합니다.

다만 점유가 불법행위로 시작되었다면 유치권은 생기지 않습니다. 임대차 관계에서 들인 비용이라면 점유자 규정이 아니라 임차인의 비용상환청구권 규정이 먼저 적용되고, 계약서의 원상복구 특약이 청구를 막을 수 있으므로 계약서를 함께 봐야 합니다.

비용상환·유치권 대응 순서

• 비용 증빙 정리 - 공사 계약서, 영수증, 이체 내역, 공사 전후 사진을 날짜별로 묶습니다. 필요비와 유익비를 나눠 적습니다.
• 가치 증가 확인 - 유익비는 현재 남아 있는 가치 증가를 감정이나 견적으로 확인합니다. 증가액이 청구 한도가 됩니다.
• 점유 유지 - 반환 청구를 받아도 비용을 받기 전에는 점유를 넘기지 않습니다. 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다.
• 답변 제출 - 반환 소송에서 비용상환과 유치권을 항변으로 냅니다. 상환이행판결을 구합니다.
• 계약 관계 확인 - 임대차나 사용대차 계약이 있었는지 봅니다. 적용 조문과 특약이 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유를 시작한 경위에 다툼이 있거나 임대차계약서에 원상복구 특약이 있다면 계약서와 점유 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 인도 소송에서 비용상환청구와 유치권 항변을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물을 비워 줘야 수리비를 청구할 수 있나요?
  아닙니다. 필요비와 유익비 상환청구권은 소유자에게서 반환을 청구받은 때 이행기가 되므로, 건물을 넘기기 전이라도 그때부터 청구할 수 있습니다. 비용을 받을 때까지 유치권을 주장할 수도 있습니다.
• 필요비는 전부 받을 수 있나요?
  보존을 위해 들인 필요비는 원칙적으로 전부 청구합니다. 다만 점유자가 건물을 쓰며 과실을 취득했다면 일상적인 수선에 드는 통상의 필요비는 청구하지 못합니다. 지붕 방수처럼 보존에 꼭 필요한 공사가 대표적인 필요비입니다.
• 유익비는 어떻게 계산하나요?
  가치 증가가 지금 남아 있는 경우에만 청구할 수 있고, 지출 금액과 증가액 가운데 하나를 회복자가 선택합니다. 보통 둘 중 적은 쪽이 선택되므로, 공사 전후 사진과 감정으로 현재 남은 증가액을 증명해 두어야 합니다.
• 법원이 상환 기간을 주면 어떻게 되나요?
  유익비에 대해 회복자가 청구하면 법원은 상당한 상환 기간을 줄 수 있습니다. 기간이 주어지면 그동안 변제기가 오지 않아 유치권을 주장하기 어려워질 수 있으므로, 소송에서 이 신청이 나오는지 살펴야 합니다.
• 유치권이 인정되면 판결은 어떻게 나오나요?
  물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 맞바꿔 건물을 인도하라는 상환이행판결이 나옵니다. 소유자가 비용을 갚아야 건물을 돌려받을 수 있어, 점유자는 판결 뒤 협상에서도 유리한 위치에 섭니다.
• 임차인이 들인 비용도 같은가요?
  임대차 관계라면 임차인의 비용상환청구권 규정이 먼저 적용됩니다. 계약서에 원상복구나 비용상환 포기 특약이 있으면 청구가 막힐 수 있으므로, 임대차계약서의 특약란을 먼저 확인합니다.

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