공사·하자

가등기 있는 땅을 사서 공사했는데 본등기로 소유권을 잃으면 공사비 유치권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 가등기 뒤 소유권을 넘겨받아 비용을 들였다면 본등기로 소유권을 잃어도 공사비 유치권을 새 소유자에게 주장할 수 있습니다. 대법원은 본등기가 되면 결과적으로 남의 물건에 비용을 들인 것이 된다고 보았습니다. 지금은 가등기일과 공사 기간, 본등기일을 등기부로 대조해 보십시오.

본등기로 내 등기가 말소됐다고 해서 곧바로 토지를 비워 줘야 하는 것은 아닙니다. 비용상환을 받을 때까지 점유를 유지하며 유치권을 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 6월 가등기가 되어 있는 토지를 3억원에 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. E씨는 그 뒤 옹벽 보강과 배수로 공사에 4,000만원을 들였습니다. 2025년 9월 가등기권자가 가등기에 기한 본등기를 하면서 E씨 명의 등기는 직권으로 말소되었고, 가등기권자에게서 토지를 산 새 소유자가 E씨에게 토지 인도를 요구했습니다. E씨는 공사비를 받을 때까지 토지를 넘기지 않아도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤 내 땅에 쓴 비용으로 유치권이 생기나요?

네, 가등기 뒤 소유권을 넘겨받아 필요비나 유익비를 쓴 사람은 본등기로 등기가 말소되더라도 본등기 명의자와 그 승계인에게 유치권을 주장할 수 있습니다. 가등기에 기한 본등기가 되면 결과적으로 남의 물건에 비용을 들인 것이 되기 때문입니다. 대법원 1976. 10. 26. 선고 76다2079 판결이 이렇게 보았습니다.

원심은 「자기 소유 물건에 쓴 비용이라 유치권이 없다」고 보았지만, 대법원은 가등기가 이미 되어 있던 상황을 들어 이를 파기했습니다. 그래서 새 소유자가 가등기권자에게서 토지를 산 특별승계인이어도 유치권으로 대항할 수 있습니다.

본등기가 되면 내 등기는 어떻게 되나요?

본등기가 되면 등기관은 가등기 이후 된 등기 중 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하고, 그 사실을 말소된 등기명의인에게 알립니다. 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 가등기 뒤에 한 소유권이전등기는 본등기와 저촉되어 말소 대상이 됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 원안 당시 조문 번호와 다르지만, 가등기 이후 저촉 등기를 직권말소하는 구조는 같습니다.

비용은 얼마까지 청구할 수 있나요?

점유자는 물건을 돌려줄 때 회복자에게 보존에 쓴 필요비의 상환을 청구하고, 개량에 쓴 유익비는 가치 증가가 남아 있을 때 회복자가 고른 방식으로 지출액이나 증가액을 청구할 수 있습니다. 점유 기간에 토지에서 수익을 얻었다면 통상의 필요비는 청구하지 못합니다.

유익비에 대해 법원이 회복자의 청구로 상환기간을 허락하면 그 기간에는 변제기가 오지 않아 유치권 주장이 어려워집니다. 또 매도인에게 대금 반환과 손해배상을 청구하는 것은 유치권과 별도로 가능합니다.

가등기 부동산 유치권 대응 순서

• 등기 시점 대조 - 가등기일·내 소유권 등기일·본등기일·말소일을 표로 만듭니다. 비용 지출 시점과 비교하는 기준입니다.
• 비용 증빙 정리 - 공사 계약서·세금계산서·공사 전후 사진을 모읍니다. 필요비와 유익비를 나눠 금액을 정합니다.
• 점유 유지 - 토지 출입을 관리하고 점유를 잃지 않습니다. 점유를 잃으면 유치권이 소멸합니다.
• 유치권 통지 - 새 소유자에게 비용 금액과 유치권 행사를 내용증명으로 알립니다. 인도 소송에서 항변의 출발점이 됩니다.
• 매도인 책임 추궁 - 가등기가 있는 부동산을 판 매도인에게 대금 반환과 손해배상을 청구할지 검토합니다. 유치권과 별개의 회수 수단입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보가등기이거나 본등기 뒤에도 등기 말소를 다투는 절차가 진행 중이면 등기부와 원인서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 인도·등기 분쟁과 유치권 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 내 명의였을 때 쓴 비용인데 유치권이 되나요?
  가등기가 이미 되어 있었다면 됩니다. 대법원 1976. 10. 26. 선고 76다2079 판결은 가등기 뒤 소유권을 넘겨받아 비용을 쓴 사람이 본등기로 등기를 말소당하면, 결과적으로 타인의 물건에 비용을 들인 것이 된다고 보았습니다. 가등기 전 비용이라면 판단이 달라질 수 있습니다.
• 새 소유자에게도 유치권을 주장할 수 있나요?
  있습니다. 유치권은 물권이어서 본등기 명의자뿐 아니라 그에게서 부동산을 산 특별승계인에게도 주장할 수 있습니다. 76다2079 판결도 본등기 명의자의 특별승계인인 원고에 대해 유치권 주장을 받아들일 수 있다고 보았습니다. 점유를 계속하고 있어야 합니다.
• 등기가 말소됐다는 사실은 어떻게 알게 되나요?
  등기관은 가등기에 의한 본등기를 하면서 가등기 이후 등기를 직권으로 말소하고, 지체 없이 그 사실을 말소된 등기명의인에게 통지해야 합니다. 통지를 받지 못했다면 등기사항증명서로 말소일을 확인할 수 있습니다. 통지일은 이후 대응 시점을 정하는 기준이 됩니다.
• 점유하며 농사로 수익을 냈다면요?
  점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못합니다. 토지에서 작물을 거두거나 임대료를 받았다면 일상적인 관리 비용은 상환 대상에서 빠집니다. 옹벽 보강처럼 통상의 범위를 넘는 필요비와 유익비는 따로 청구할 수 있습니다.
• 유익비 전액을 받을 수 있나요?
  가치 증가가 남아 있는 범위에서만 받습니다. 회복자가 지출액과 증가액 중 하나를 골라 상환하므로, 4,000만원을 썼어도 현재 증가액이 더 적으면 그 금액이 기준이 될 수 있습니다. 증가액은 보통 감정으로 정합니다.
• 매도인에게도 책임을 물을 수 있나요?
  검토할 수 있습니다. 가등기가 있는 부동산을 판 뒤 본등기로 매수인이 소유권을 잃었다면, 매도인의 담보책임이나 채무불이행을 이유로 대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있는지 따져 봅니다. 매매계약서에 가등기 말소 약정이 있었는지가 판단의 출발점이 됩니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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