주택 임대차

밀린 납품대금을 보증금으로 쳐서 들어간 집, 소액임차인으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 계약의 주된 목적이 거주가 아니라 밀린 대금을 선순위 담보권자보다 먼저 회수하려는 데 있다면 소액임차인으로 보호받지 못합니다. 대법원은 이런 임차인에게 최우선변제를, 최근에는 대항력까지 부정했습니다. 지금은 실제 거주가 필요했다는 사정을 보여 줄 자료를 정리해 두십시오.

미수금으로 보증금을 대신했다는 사실만으로 임대차가 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 최우선변제 보호는 따로 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

축산물 납품업을 하는 M씨는 거래처 사장에게 받을 미수금이 7,000만원까지 쌓였습니다. 2025년 3월 사장은 마침 집을 구하던 M씨에게 광역시에 있는 자기 소유 아파트에 들어와 살라고 하면서 보증금 7,000만원은 미수금으로 갈음하자고 했습니다. M씨는 계약서를 쓰고 전입신고와 확정일자를 받아 살고 있는데, 아파트에는 은행 근저당이 먼저 잡혀 있어 나중에 경매가 되면 소액임차인으로 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

받을 돈을 보증금으로 갈음한 임차인도 소액임차인으로 보호받나요?

주된 목적이 채권 회수라면 보호받지 못합니다. 채권자가 채무자 소유 주택에 임대차계약을 맺고 전입신고 후 살았더라도, 계약의 주된 목적이 주택 사용이 아니라 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자보다 먼저 채권을 회수하려는 데 있었다면 소액임차인으로 보호할 수 없습니다.

대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 기존 대여금을 받지 못한 채권자가 채무자 주택의 방 한 칸을 소액 보증금으로 빌리고 실제 보증금은 주지 않은 채 입주한 사안에서, 이 계약은 기존 채권 추심 수단에 불과하다고 보아 최우선변제를 부정했습니다. 판결은 기존 채권관계, 보증금 액수, 가압류 사실을 함께 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 과밀억제권역에 속하지 않은 광역시는 보증금 8,500만원 이하 임차인이 2,800만원까지 최우선변제를 받습니다. M씨의 보증금은 이 범위 안이지만, 금액 요건을 채운다고 보호가 확정되지는 않습니다.

대항력이나 확정일자 우선변제도 부정되나요?

부정될 수 있습니다. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다268508 판결은 같은 법리를 대항력에도 적용해, 임대차계약의 주된 목적이 주택 사용이 아니라 대항력 있는 임차인으로 보호받아 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수하려는 것이라면 주택임대차보호법상 대항력이 없다고 보았습니다.

보호받으려면 무엇을 보여 줘야 하나요?

실제 주거 필요와 정상적인 거래였다는 점을 보여 주어야 합니다. 이사 전 살던 집의 계약 만료, 가족의 실제 거주, 주변 시세에 맞는 보증금, 미수금 정산 내역처럼 거주가 주된 목적이었다는 사정이 필요합니다.

반대로 임대인이 이미 채무초과 상태였다면 다른 채권자가 이 임대차를 사해행위로 취소해 달라고 할 수도 있습니다. 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결은 채무초과 상태에서 소액임차권을 설정해 준 행위를 사해행위 취소 대상으로 보았습니다.

채권 회수 목적 임대차 대응 순서

• 계약 경위 정리 - 미수금이 생긴 경과와 임대차를 맺게 된 이유를 날짜순으로 적습니다. 주된 목적 판단의 기초가 됩니다.
• 실거주 자료 확보 - 이사 전 주거 사정, 가족 거주, 공과금 납부 내역을 모읍니다. 거주 목적을 보여 주는 자료입니다.
• 보증금 정산 근거 정리 - 미수금 확인서, 거래 장부, 세금계산서로 갈음한 금액이 실제 채권인지 보여 줍니다. 허위 채권 의심을 줄입니다.
• 다른 회수 수단 병행 - 미수금에 대해 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 둡니다. 소액임차인 보호가 부정될 때를 대비합니다.
• 배당이의 대비 - 경매가 시작되면 배당요구를 하고, 근저당권자의 배당이의에 대비해 자료를 제출합니다. 1주 안에 소가 제기되는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금 일부를 현금으로 따로 냈거나 임대인과 친인척 관계라면 판단 요소가 달라지므로 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 물품대금 회수와 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 현금으로 주지 않으면 무조건 안 되나요?
  무조건은 아닙니다. 기존 채권으로 보증금을 갈음하는 것 자체가 금지되지는 않지만, 대법원 2001다14733 판결은 보증금이 실제로 오가지 않은 사정을 다른 사정과 함께 채권 회수 목적의 근거로 보았습니다. 실거주 필요가 분명해야 합니다.
• 광역시 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 현재 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 안산·광주·파주·이천·평택시는 보증금 8,500만원 이하 임차인이 2,800만원까지 최우선변제를 받습니다. 근저당이 2023. 2. 21. 전에 설정되었다면 그 근저당권자에 대해서는 종전 기준입니다.
• 확정일자로 받는 우선변제도 부정되나요?
  부정될 수 있습니다. 대법원 2024다268508 판결은 주된 목적이 채권 회수인 임대차에는 대항력이 인정되지 않는다고 보았고, 확정일자 우선변제권은 대항요건을 전제로 합니다. 선순위 근저당이 있다면 어차피 그 뒤 순위라는 점도 함께 고려해야 합니다.
• 다른 채권자가 계약을 취소할 수도 있나요?
  임대인이 채무초과 상태에서 하나 남은 주택에 소액임차권을 설정해 준 것이라면 다른 채권자가 사해행위 취소를 구할 수 있습니다. 채권자는 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 내야 합니다.
• 미수금은 따로 어떻게 받나요?
  소액임차인 보호가 부정되면 미수금은 일반 채권으로 남습니다. 지급명령이나 물품대금 소송으로 집행권원을 받아 두면 경매 절차에 배당요구를 하거나 다른 재산에 집행할 수 있습니다. 임대차와 별도로 준비해야 합니다.
• 근저당권자가 배당이의를 하면 어떻게 되나요?
  근저당권자가 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 내면 법원이 소송에서 소액임차인 해당 여부를 판단합니다. 임차인은 실거주 목적을 보여 주는 자료로 다투어야 합니다. 소 제기 증명이 없으면 이의는 취하된 것으로 봅니다.

비슷한 상황

• 납품은 끝났는데 대금을 주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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