농지·산지

예외 사유 없이 빌려준 농지 임대차가 무효라면 점용 기간 사용료도 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 예외 사유 없는 농지 임대차는 무효이지만 임대인은 임차인이 권원 없이 쓴 기간의 사용료 상당 손해배상을 원칙적으로 청구할 수 있습니다. 대법원은 약정 차임 청구는 막되 임차인이 무상으로 쓰게 하는 것까지 농지법의 목적은 아니라고 봅니다. 지금은 임차인이 농지를 쓴 기간과 주변 임대 시세를 정리하십시오.

농지 임대차가 무효라고 해서 임차인이 공짜로 써도 되는 것은 아닙니다. 대법원은 임대인이 점용 기간의 손해배상을 청구하는 것을 원칙적으로 허용합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 과수원을 사서 한동안 직접 가꾸다가, 2024년 3월부터 1년 동안 B씨에게 과수원과 창고를 빌려주고 1년치 차임 450만원을 미리 받았습니다. A씨에게는 질병이나 고령 등 농지를 빌려줄 수 있는 법정 예외 사유가 없었습니다. 기간이 끝난 뒤에도 B씨는 2025년 말까지 과수원을 계속 쓰면서 차임을 내지 않았고, 「농지 임대차는 불법이라 무효이니 돈을 낼 이유가 없다」고 했습니다. A씨는 계약이 무효라도 B씨가 무단으로 쓴 기간의 사용료를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

예외 사유 없이 농지를 빌려준 계약은 유효한가요?

아니요, 농지법이 정한 예외 사유 없이 농지를 임대한 계약은 무효입니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결은 구 농지법이 농지 임대를 원칙적으로 금지하는 것은 경자유전의 원칙을 실현하려는 것이고, 형사처벌과 별도로 계약의 효력 자체를 부정해야 입법 취지를 달성할 수 있으므로 농지 임대를 금지한 규정은 강행규정이고 예외 사유에 해당하지 않는 농지 임대차계약은 무효라고 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「농지법」 제23조 제1항은 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임 등 부득이한 사유로 일시적으로 농업경영에 종사하지 않게 된 사람의 농지, 60세 이상으로서 자기 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지, 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대하는 경우 등 열거된 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다고 정합니다. 원안 판례는 2015. 1. 20. 개정 전 법률에 관한 것이지만, 임대 원칙적 금지의 구조는 현행법도 같습니다.

계약이 무효라도 점용 기간의 손해배상을 받을 수 있나요?

네, 특별한 사정이 없는 한 받을 수 있습니다. 위 2013다79887 판결은 무효인 농지임대차를 근거로 약정 차임을 청구하는 등 계약 내용의 적극적 실현은 허용되지 않지만, 임차인이 농지를 사용·수익해 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대해 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것까지 막아 임차인이 사실상 무상사용하도록 해야 농지법의 목적이 달성되는 것은 아니라고 판단했습니다.

그래서 임차인은 불법원인급여를 이유로 반환을 거부할 수 없는 것이 원칙입니다. 예외는 임대 목적이 농지로서의 기능을 상실하게 하는 용도이거나, 임대인이 자경 의사 없이 투기 목적으로 취득한 농지를 투하자본 회수로 임대하는 경우처럼 반사회성이 현저한 경우입니다.

농지를 빌려준 소유자는 처벌받나요?

처벌될 수 있습니다. 현행 농지법 제61조 제2호는 제23조 제1항을 위반하여 소유 농지를 임대하거나 무상사용하게 한 자를 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 원안 당시 구 농지법 제60조 제2호는 1천만원 이하의 벌금이었는데 그 뒤 개정으로 상한이 올라갔습니다. 행위 당시 법률이 적용되므로 개정 전 행위라면 당시 법정형을 확인해야 합니다.

손해배상을 청구하는 과정에서 임대 사실이 드러나므로, 소송 전에 예외 사유 해당 여부와 형사 위험을 함께 검토해야 합니다.

무효 농지 임대차 손해배상 대응 순서

• 예외 사유 확인 - 농지법 제23조 제1항의 예외 사유에 해당하는지 확인합니다. 해당하면 계약은 유효하고 약정 차임을 청구합니다.
• 점유 기간 특정 - 임차인이 농지를 쓴 기간을 사진·문자·인근 주민 진술로 정리합니다.
• 사용료 산정 - 주변 농지의 임대 시세나 감정으로 토지사용료 상당액을 계산합니다.
• 인도와 배상 요구 - 토지 인도와 점용 기간의 손해배상을 내용증명으로 요구합니다.
• 소송 제기 - 응하지 않으면 토지인도와 손해배상(또는 부당이득반환) 소송을 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대 목적이 농지 외 용도였거나 소유자가 투기 목적으로 취득했다고 다투어진다면 취득 경위와 이용 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지인도와 부당이득 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농지는 원칙적으로 빌려줄 수 없나요?
  네, 법이 정한 예외가 아니면 빌려줄 수 없습니다. 농지법 제23조 제1항은 질병·징집·취학·공직취임 등 부득이한 사유, 60세 이상으로 자경 기간 5년 초과, 한국농어촌공사 등 위탁 임대 등 열거된 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다고 정합니다.
• 예외 없이 맺은 농지 임대차는 무효인가요?
  무효입니다. 대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결은 농지 임대를 금지한 규정이 강행규정이므로 예외 사유에 해당하지 않음에도 농지를 임대하기로 한 임대차계약은 무효라고 판단했습니다. 형사처벌과 별도로 계약의 효력이 부정됩니다.
• 약정 차임은 청구할 수 없나요?
  계약에 근거한 약정 차임 청구는 허용되지 않습니다. 위 2013다79887 판결은 무효인 농지임대차계약을 근거로 약정 차임을 청구하는 등 계약 내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없다고 보았습니다. 대신 사용료 상당 손해배상이나 부당이득반환을 청구합니다.
• 임차인이 불법원인급여라며 거부하면요?
  원칙적으로 거부할 수 없습니다. 위 판결은 오늘날의 농지임대차가 그 자체로 반사회성이 현저하다고 단정할 수 없으므로, 반사회성이 현저한 특별한 사정이 없는 한 임차인이 민법 제746조의 불법원인급여를 이유로 점용이익 반환을 거부할 수 없다고 판단했습니다.
• 어떤 경우에 청구가 막히나요?
  반사회성이 현저한 경우입니다. 위 판결은 임대 목적이 농지로서의 기능을 상실하게 하는 용도이거나, 임대인이 자경 의사 없이 투기 목적으로 취득한 농지를 투하자본 회수로 임대하는 경우 등을 예로 들었습니다. 이때는 민법 제746조에 따라 반환 청구가 막힐 수 있습니다.
• 농지를 빌려준 소유자는 처벌되나요?
  벌금형에 처해질 수 있습니다. 현행 농지법 제61조 제2호는 제23조 제1항을 위반하여 소유 농지를 임대하거나 무상사용하게 한 자를 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 원안 당시에는 1천만원 이하였으므로 행위 시점의 법정형을 확인해야 합니다.

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