농지·산지

농지법상 임대할 수 없는 논을 빌려줬는데 임차인에게 그동안의 사용료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 농지법 위반으로 임대차가 무효여도 땅 주인은 임차인이 논을 쓴 기간의 사용료 상당액을 부당이득이나 손해배상으로 받을 수 있습니다. 대법원은 투기 목적 취득 같은 반사회성이 현저한 사정이 없으면 임차인이 불법원인급여를 내세워 거부할 수 없다고 봅니다. 다만 약정 차임을 계약대로 청구할 수는 없으니 인근 임료 시세 자료부터 준비하십시오.

계약이 무효라는 이유로 그동안 받은 차임을 모두 돌려줘야 한다고 걱정할 필요는 없습니다. 임차인도 논을 쓴 이익을 반환해야 하므로 서로 정산하게 됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2022년 도시로 이사하면서 물려받은 논 5천㎡를 2023년 3월부터 이웃 농민에게 1년 400만원에 빌려줬습니다. 그런데 2025년 봄 임차인이 D씨가 농사를 짓지 않는 사람이니 농지법 위반으로 계약이 무효라며 2024년분 차임을 내지 않고 논을 계속 썼습니다. D씨는 계약이 무효라도 그동안의 사용료를 받을 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농지법 위반 임대차에서 약정 차임을 청구할 수 있나요?

청구할 수 없습니다. 농지법 제23조 제1항의 예외에 해당하지 않는 농지 임대는 금지되고, 대법원은 이 조문을 강행규정으로 보아 이를 어긴 계약을 무효로 봅니다. 무효인 계약을 근거로 약정 차임을 청구하는 것은 계약 내용의 적극적 실현이어서 허용되지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「농지법」에서는 60세 이상으로 5년 넘게 직접 농사지은 농지, 3년 이상 소유한 농지를 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대하는 경우처럼 허용 사유가 원안 판결 당시보다 넓어졌습니다. 먼저 내 임대가 현행 조문의 어느 호에 해당하는지 확인하면 계약이 유효인지 무효인지가 정리됩니다.

무효여도 사용료 상당액은 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임차인이 법률상 원인 없이 논을 써서 얻은 토지사용료 상당의 이익은 부당이득으로 반환해야 합니다. 대법원은 이 반환마저 막아 임차인이 사실상 무상으로 쓰게 하는 것이 농지법의 목적은 아니라고 보았습니다.

임차인은 불법원인급여를 들어 반환을 거부할 수 있다고 주장하곤 합니다. 불법원인급여는 급부 원인에 반사회성이 현저하거나 반환이 규범 목적에 어긋나는 경우에만 인정되고, 통상의 농지 임대차는 여기에 해당하지 않습니다. 계약 기간이 끝난 뒤 반환하지 않고 쓴 기간은 불법점유로 손해배상 청구도 할 수 있습니다.

땅 주인이 사용료를 못 받는 경우도 있나요?

있습니다. 땅 주인이 자경할 의사 없이 오로지 투기 목적으로 취득한 농지를 투하자본 회수로 임대했거나, 농지 기능을 잃게 하는 용도로 빌려준 경우에는 반사회성이 현저해 임차인의 반환 거부가 인정될 수 있습니다. 헌법은 농업생산성 제고와 농지의 합리적 이용을 위한 임대차만 인정합니다.

상속받은 농지를 직접 농사짓지 못해 이웃에게 맡긴 경우처럼 경위가 자연스럽다면 특별한 사정에 해당하기 어렵습니다. 반대로 개발 예정지 농지를 여러 필지 사들여 바로 임대한 경우라면 다툼이 생길 수 있습니다.

무단 임대를 하면 땅 주인에게 어떤 불이익이 있나요?

농지법 제23조 제1항을 어겨 농지를 임대한 소유자는 2천만원 이하의 벌금 대상입니다. 원안 판결이 다룬 구법에서는 1천만원 이하였는데 현재는 상향됐습니다. 또 임차인이 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 쓰지 않으면 시장·군수·구청장이 임대차 종료를 명할 수 있습니다.

농지 사용료 청구 순서

• 임대 사유 확인 - 내 임대가 농지법 제23조 제1항 각 호에 해당하는지 봅니다. 해당하면 계약은 유효하고 약정 차임을 그대로 청구합니다.
• 기간 확정 - 논을 넘겨준 날부터 돌려받은 날까지를 정리합니다. 계약 기간과 그 뒤 점유 기간을 나눠 적습니다.
• 임료 자료 수집 - 인근 농지 임료 시세와 한국농어촌공사 임대 단가 자료를 모읍니다. 청구 금액의 기준이 됩니다.
• 받은 돈 공제 - 이미 받은 차임을 사용료 상당액에서 뺍니다. 초과로 받았다면 반환 의무가 생깁니다.
• 인도 청구 병행 - 임차인이 계속 점유 중이면 토지 인도 청구를 함께 냅니다. 점유가 계속되는 동안 사용료도 계속 발생합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 농지를 여러 사람에게 나눠 빌려줬거나 임차인이 시설물을 설치한 경우에는 등기부와 현장 상황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 사용료 청구를 포함한 부동산 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 농지를 빌려준 것도 무효인가요?
  경우에 따라 다릅니다. 농지법 제23조 제1항 제7호는 상속으로 취득한 농지 중 소유 상한을 넘는 부분을 한국농어촌공사 등에 위탁해 임대하는 경우를 허용합니다. 위탁 없이 직접 이웃에게 빌려줬다면 다른 호에 해당하지 않는 한 무효가 될 수 있어 조문을 하나씩 대조해야 합니다.
• 무효인 계약에서 받은 차임을 돌려줘야 하나요?
  사용료 상당액을 넘는 부분만 돌려주면 됩니다. 민법 제741조에 따라 땅 주인은 법률상 원인 없이 받은 차임을, 임차인은 논을 쓴 이익을 서로 반환해야 하므로 정산하게 됩니다. 약정 차임이 인근 시세와 비슷했다면 돌려줄 돈은 거의 없습니다.
• 임차인이 불법원인급여라며 거부하면요?
  원칙적으로 받아들여지지 않습니다. 대법원 2013다79887 판결은 통상의 농지 임대차가 반사회성이 현저하다고 볼 수 없어 민법 제746조의 불법원인급여에 해당하지 않는다고 했습니다. 땅 주인이 투기 목적으로만 취득해 임대했다는 등 특별한 사정은 임차인이 증명해야 합니다.
• 사용료는 얼마로 정해지나요?
  약정 차임이 아니라 그 기간의 객관적 토지 임료가 기준입니다. 소송에서는 보통 감정인이 인근 유사 농지의 임료를 조사해 산정합니다. 약정 차임보다 감정 임료가 낮으면 청구액이 줄 수 있으므로, 청구 전에 인근 임대 사례를 모아 금액을 가늠해 두는 편이 좋습니다.
• 무단 임대로 처벌받을 수 있는데 청구해도 되나요?
  청구는 가능하고 형사 책임과는 별개입니다. 농지법 제61조 제2호는 무단 임대 소유자를 2천만원 이하의 벌금에 처하지만, 사용료 청구 소송에서 그 사정이 드러난다고 청구가 막히지는 않습니다. 다만 처벌 가능성은 소송 전에 따로 검토해 두는 편이 안전합니다.
• 임차인이 논을 안 비워 주면 어떻게 하나요?
  토지 인도 청구 소송을 내고 사용료 청구를 함께 합니다. 계약이 무효이면 임차인에게 점유할 권원이 없으므로 인도를 구할 수 있고, 인도할 때까지의 사용료도 청구할 수 있습니다. 인도 판결을 받으면 강제집행으로 점유를 넘겨받습니다.

비슷한 상황

• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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