간접점유란 무엇인가요?

임대차나 그 밖의 관계로 다른 사람이 물건을 직접 점유하게 하고 자신은 그 사람을 통해 점유하는 것을 말합니다. 소작인에게 농지를 맡긴 경우 땅 주인 쪽은 간접점유자, 소작인은 직접점유자가 됩니다. 간접점유자도 점유권이 있습니다.

소작인이 오히려 시효취득을 주장할 수 있나요?

소작인은 남의 땅을 빌려 경작하는 것이어서 소유의 의사가 없는 타주점유자로 봅니다. 그래서 소작인은 원칙적으로 그 땅을 시효취득할 수 없습니다. 소작인이 소유자라고 주장하기 시작했다면 그때부터 점유 관계를 다시 따져야 합니다.

등기를 안 한 매수인도 시효취득을 주장할 수 있나요?

네, 등기를 넘겨받지 못한 매수인도 점유를 20년간 계속했다면 시효취득을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 매수했다는 사실은 소유의 의사를 뒷받침하는 사정이 되고, 매매계약서와 대금 영수증이 그 증거가 됩니다.

지금 농지를 빌려주는 것은 괜찮나요?

현행 농지법은 질병, 고령, 주말·체험영농 등 법에서 정한 경우 외에는 농지 임대를 금지합니다. 시효취득 주장과 별개로 현재 임대 형태가 법에 맞는지 확인해야 하고, 위반이면 계약 형태를 바로잡아야 합니다.

20년이 지났는데 바로 내 땅이 되나요?

아니요, 20년이 지나면 등기를 청구할 권리가 생기고 등기를 마쳐야 소유권을 얻습니다. 그 사이 소유자가 제3자에게 땅을 팔고 등기를 넘기면 그 제3자에게는 시효취득을 주장하기 어려워집니다. 처분 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 합니다.

소작 계약서가 없으면 어떻게 증명하나요?

도지를 받은 통장 기록, 소작인과 주고받은 문자, 소작인과 이웃의 확인서로 간접점유를 증명합니다. 판례는 소작인에게 반환을 청구할 수 있는 지위에 있는지를 보므로, 소작인이 땅을 빌린 상대를 누구로 알고 있었는지가 중요한 쟁점이 됩니다.

부동산·임대차 가이드 목록

농지·산지

직접 농사짓지 않고 소작을 준 땅도 20년 점유로 시효취득할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 소작인에게 농지를 맡겨 경작하게 했다면 소작인을 통한 간접점유로 시효취득의 점유가 인정됩니다. 판례는 소작 계약이 법에 어긋나 무효여도 소작인에게 반환을 청구할 수 있는 지위에 있으면 점유를 부정하지 않습니다. 지금은 소작 약정과 도지 수령 기록부터 모으십시오.

그 자리에서

소작인이나 임차인과 맺은 약정서, 해마다 받은 도지·임료 기록, 소작인이 땅을 돌려주기로 한 문자처럼 반환을 청구할 수 있는 지위를 보여 주는 자료부터 모으십시오.

직접 농사를 지은 적이 없다고 해서 점유가 없었다고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2004년 B씨에게서 논 1,500㎡를 8천만원에 샀지만 소유권이전등기를 미뤘습니다. A씨는 직장 때문에 직접 농사를 짓지 못해 그해부터 이웃 농민 C씨에게 논을 빌려주고 해마다 쌀 일부를 받아 왔습니다. 2026년 B씨의 상속인들이 「A씨는 한 번도 논을 점유한 적이 없다」며 등기 협조를 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소작을 준 땅도 시효취득의 점유로 인정되나요?

네, 소작인에게 땅을 맡겨 경작하게 했다면 소작인을 점유매개자로 한 간접점유로서 시효취득의 점유가 인정됩니다. 민법은 임대차나 그 밖의 관계로 다른 사람에게 물건을 점유하게 한 사람에게 간접점유권을 줍니다. 판례도 소작인을 통해 간접적으로 점유하고 그들에게 땅의 반환을 청구할 수 있는 지위에 있으면 시효취득의 점유를 부정할 수 없다고 봅니다.

점유취득시효는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 얻는 제도입니다. 간접점유 기간도 이 20년에 그대로 들어갑니다.

소작 계약이 법에 어긋나 무효여도 점유가 되나요?

네, 판례는 농지개혁법상 무효인 소작이라도 소작인에게 땅의 반환을 청구할 수 있는 지위에 있는 한 간접점유를 부정하지 않았습니다. 계약의 효력과 사실상 지배의 문제를 나누어 본 것입니다. 원안 당시의 농지개혁법은 1996년 폐지되었고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「농지법」 제23조가 농지 임대를 제한하고 있습니다.

원안 당시와 현행 법률 비교

구분	원안 당시	현행
농지 임대 규율	농지개혁법	농지법 제23조
위법 소작의 효력	무효	허용 사유 외 금지
간접점유 인정	인정(판례)	같은 논리 적용 여지

농지 임대 규율: 원안 당시: 농지개혁법; 현행: 농지법 제23조
위법 소작의 효력: 원안 당시: 무효; 현행: 허용 사유 외 금지
간접점유 인정: 원안 당시: 인정(판례); 현행: 같은 논리 적용 여지

출처 - 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다25116 판결, 농지법 제23조 제1항

현행 농지법상 허용되지 않는 임대차라도 같은 논리로 간접점유를 인정할 여지가 큽니다. 다만 농지법 위반 임대에는 별도의 행정 제재가 있을 수 있으므로, 시효 주장과 별개로 현재의 임대 형태를 점검해야 합니다.

소유의 의사는 어떻게 증명하나요?

점유자는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정되므로, 점유자가 따로 증명할 필요는 없습니다. 토지를 매수한 사람이 점유를 시작했다면 그 점유는 자주점유로 보는 것이 자연스럽습니다. 반대로 상대방이 타인 소유임을 알면서 무단 점유했다는 사정 등을 증명해야 추정이 깨집니다.

매매계약서, 대금 영수증, 소작인과의 약정은 매수인으로서 점유했다는 사정을 뒷받침합니다. 이런 자료가 없으면 이웃이나 소작인의 진술서로 보완합니다. 마을 이장이나 농협 거래 기록도 점유 사실을 보여 주는 자료가 됩니다.

소작 준 땅의 취득시효 대응 순서

점유 개시 확인 - 매수일과 소작을 맡긴 날을 자료로 맞춥니다. 이 날부터 20년을 셉니다.
간접점유 자료 수집 - 소작 약정, 도지 수령 기록, 반환 약속을 모읍니다. 반환청구 지위가 간접점유의 요건입니다.
소작인 진술 확보 - 누구에게서 땅을 빌렸는지 소작인의 확인서를 받습니다. 상대방이 점유를 다툴 때 핵심 증거가 됩니다.
등기 청구 - 등기명의인이나 상속인을 상대로 시효취득을 원인으로 소유권이전등기를 청구합니다. 처분 우려가 있으면 처분금지가처분을 먼저 합니다.
임대 형태 점검 - 현행 농지법상 허용되는 임대인지 확인합니다. 위반이면 계약 형태를 바로잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소작인이 스스로 소유자라고 주장하거나 점유 도중 소작인이 여러 번 바뀐 경우에는 약정서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

직접 농사를 짓지 않은 매수인들은 점유가 없었다고 스스로 포기하는 경우가 많습니다. 판례는 소작인을 통한 간접점유를 시효의 점유로 인정하므로, 누가 땅을 갈았는지보다 누가 소작인에게 땅을 내주고 돌려받을 수 있었는지가 결론을 정합니다.

그래서 소작을 맡긴 날짜와 해마다 도지를 받은 기록이 가장 먼저 필요합니다. 통장 입금 내역, 쌀을 받은 메모, 소작인과 주고받은 문자처럼 날짜가 드러나는 자료가 점유 기간을 이어 줍니다. 소작인이 바뀌었다면 바뀐 날짜도 정리해야 합니다.

이 기록은 소유권이전등기 소송에서 20년 점유를 증명하는 뼈대가 되고, 처분금지가처분 신청의 소명자료가 됩니다. 소작인의 확인서는 상대방이 점유 자체를 다툴 때 가장 먼저 법원에 내는 증거입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

농지 매매계약서·토지 등기부등본·소작 약정서·도지 수령 기록을 준비해 주시면, 간접점유 인정 여부·20년 점유 기간 계산·현행 농지법상 임대 적법성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성