농지·산지

폐수가 나오는 공장을 지으려는데 농지전용허가가 안 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 폐수배출시설이나 대기오염물질배출시설 부지로 쓰려는 농지는 원칙적으로 전용허가를 받을 수 없습니다. 농지법 제37조 제1항이 금지하되, 도시지역·계획관리지역·개발진흥지구의 농지는 예외로 허가할 수 있게 합니다. 지금은 토지이용계획확인서로 그 땅의 용도지역부터 확인하십시오.

배출시설이 있는 공장이라고 모든 농지에서 막히는 것은 아닙니다. 도시지역·계획관리지역·개발진흥지구에 있는 농지라면 같은 시설도 전용허가를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025년 여름 생산관리지역에 있는 밭 3,000㎡를 사서 금속 표면처리 공장을 지으려고 했습니다. 설계 단계에서 이 공장이 「물환경보전법 시행령」상 4종 사업장에 해당하는 폐수배출시설이라는 사실이 확인됐습니다. 군청은 농지전용허가를 할 수 없다고 안내했고, C씨는 이미 치른 계약금을 어떻게 해야 할지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 시설이 농지전용허가를 받을 수 없나요?

대기오염물질배출시설, 폐수배출시설, 농업의 진흥이나 농지 보전을 해칠 우려가 있는 시설의 부지로 쓰려는 농지는 전용허가를 받을 수 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「농지법」과 같은 법 시행령이 그 범위를 정합니다.

대기오염물질배출시설은 「대기환경보전법 시행령」상 1종부터 4종 사업장이 대상이고, 5종 사업장은 특정대기유해물질을 배출하는 경우만 해당합니다. 미곡의 건조·선별·보관·가공시설은 3종·4종 사업장이라도 빠집니다. 폐수배출시설도 1종부터 4종 사업장이 원칙적 대상입니다.

농업 진흥을 해칠 우려가 있는 시설은 건축물 용도와 면적으로 정해집니다. 단독주택·일부 근린생활시설은 전용 면적 1천㎡ 초과, 일부 시설은 3천㎡ 또는 5천㎡ 초과부터 제한되고, 어느 목록에도 없는 시설은 1만㎡를 넘으면 제한됩니다. 면적은 신청일 이전 5년간 연접해 전용한 면적을 합산합니다.

도시지역·계획관리지역 농지는 예외인가요?

네, 예외입니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·계획관리지역·개발진흥지구에 있는 농지는 배출시설이나 제한 시설의 부지로 쓰더라도 전용허가를 받을 수 있습니다.

사례의 C씨가 계획관리지역 농지를 샀다면 같은 공장이라도 허가 대상이 될 수 있었습니다. 다만 이 예외는 「허가할 수 없다」는 절대적 금지를 풀어 줄 뿐이고, 허가 여부는 아래 제한 사유와 환경 관련 인허가를 따로 거쳐야 정해집니다.

허가 대상 시설이라도 전용이 제한되는 경우는?

있습니다. 우량농지로 보전할 필요가 있거나, 인근 농지의 일조·통풍·통작에 매우 큰 지장을 주거나, 사업계획·자금조달계획이 불확실하거나, 필요 면적보다 지나치게 넓게 신청하면 허가권자는 전용을 제한할 수 있습니다.

이 제한 사유는 재량 판단이므로, 불허가 처분을 받으면 행정심판이나 취소소송으로 재량권 일탈·남용을 다툴 수 있습니다. 불허가 사유가 「자금조달계획 불확실」이라면 금융기관 대출확약서, 「면적 과다」라면 시설 배치도로 필요 면적을 다시 소명하는 방식이 쓰입니다.

농지전용 허가 제한 대응 순서

• 용도지역 확인 - 토지이용계획확인서로 도시지역·계획관리지역·개발진흥지구인지 봅니다. 해당하면 절대적 금지에서 벗어납니다.
• 사업장 종별 확인 - 대기·폐수 배출시설이 몇 종 사업장인지 환경 인허가 기준으로 확인합니다. 1종부터 4종이면 원칙적으로 막힙니다.
• 면적 합산 계산 - 지난 5년간 연접해 전용한 면적까지 더해 제한 면적을 넘는지 계산합니다. 쪼개 신청해도 합산됩니다.
• 계약 조건 점검 - 매매계약서에 전용허가를 조건으로 하는 해제 특약이 있는지 확인합니다. 계약금 반환 여부가 여기서 갈립니다.
• 불허가 불복 검토 - 제한 사유가 재량 판단이면 보완 자료를 갖춰 재신청하거나 행정심판을 청구합니다. 처분을 안 날부터 90일 안에 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공장이 여러 배출시설을 함께 두거나 기존 공장을 증설하는 경우에는 환경 인허가 서류와 건축 계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농지전용 불허가처분에 대한 행정심판·취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 5종 사업장 공장도 전용이 막히나요?
  원칙적으로 막히지 않습니다. 농지법 시행령 제44조 제1항 제2호는 대기 5종 사업장 가운데 특정대기유해물질을 배출하는 시설만 제한 대상으로 정하고, 폐수 5종 사업장은 농림축산식품부령으로 정한 시설만 제한합니다. 다만 면적 기준 등 다른 제한 사유에는 따로 걸릴 수 있습니다.
• 계획관리지역 농지면 공장을 지을 수 있나요?
  농지법 제37조 제1항 단서에 따라 계획관리지역 농지는 배출시설 부지로도 전용허가를 받을 수 있습니다. 다만 허가가 당연히 나오는 것은 아니고, 같은 조 제2항의 우량농지 보전·인근 농지 피해·자금계획 불확실 같은 제한 사유 심사와 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 입지 기준을 따로 통과해야 합니다.
• 땅을 나눠 신청하면 면적 제한을 피할 수 있나요?
  피하기 어렵습니다. 농지법 시행령 제44조 제5항 제1호는 같은 시설을 짓기 위해 연접한 농지를 여러 차례 전용하면 그 신청일 이전 5년간 연접해 전용한 면적을 합산하도록 정합니다. 필지를 나눠 순차로 신청해도 합산 면적이 기준을 넘으면 제한 대상이 됩니다.
• 불허가 처분을 받으면 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 농지법 제37조 제2항의 제한 사유는 허가권자의 재량 판단이므로 재량권을 벗어났다면 행정심판이나 취소소송으로 다툽니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 청구해야 하고, 보완 자료를 갖춰 재신청하는 방법도 함께 검토합니다.
• 전용이 안 되면 매매계약을 해제할 수 있나요?
  계약 내용에 따라 다릅니다. 매매계약서에 「농지전용허가를 받지 못하면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다」는 특약이 있으면 그에 따라 해제할 수 있습니다. 특약이 없으면 착오나 매도인의 설명 내용을 근거로 다투어야 하므로, 계약 당시 공장 용도를 알렸는지 보여 주는 문자가 중요합니다.
• 자금조달계획 불확실로 불허가되면요?
  농지법 제37조 제2항 제4호는 전용 목적을 실현하기 위한 사업계획과 자금조달계획이 불확실하면 전용을 제한할 수 있다고 정합니다. 금융기관 대출확약서, 자기자금 잔고증명, 시공 계약서처럼 자금 흐름을 보여 주는 자료를 보완해 재신청하거나, 심사가 부당했다면 행정심판으로 다툽니다.

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