주택 임대차

외국 국적 임차인도 국내거소신고를 하면 주택 대항력을 얻나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 외국국적동포가 한 국내거소신고나 외국인의 외국인등록은 주민등록과 같은 효과가 있어 주택 인도와 함께 갖추면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 대법원 판례와 재외동포법·출입국관리법이 이를 뒷받침합니다. 지금은 거소신고일과 주택 인도일을 확인하고 확정일자도 받아 두십시오.

주민등록증이 없다고 주택임대차보호법의 보호를 포기할 필요는 없습니다. 외국인등록이나 국내거소신고가 주민등록 역할을 합니다.

이런 상담이 많습니다

외국 국적을 가진 동포 S씨는 2025년 3월 3일 보증금 1억 5,000만원에 빌라를 빌려 이사했고, 다음 날인 3월 4일 그 주소로 국내거소신고를 마쳤습니다. 확정일자도 같은 날 받았습니다. 그 뒤 집주인이 바뀐다는 말을 듣고, 주민등록이 없는 외국 국적자도 새 집주인에게 대항할 수 있는지, 그렇다면 언제부터인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

외국 국적 임차인도 국내거소신고로 대항력을 얻나요?

얻습니다. 외국인이나 외국국적동포가 한 외국인등록, 체류지변경신고, 국내거소신고, 거소이전신고는 주택임대차보호법상 대항력 요건인 주민등록과 같은 효과가 있습니다. 대법원 2016. 10. 13. 선고 2014다218030 판결은 이 신고들이 주민등록보다 공시 기능이 약하다고 해서 달리 볼 수 없다고 했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」은 국내거소를 신고하거나 이전신고를 한 외국국적동포에 대해 외국인등록과 체류지변경신고를 한 것으로 봅니다.

그리고 「출입국관리법」은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다. 두 조문을 이어 보면 국내거소신고가 전입신고 역할을 합니다.

대항력은 언제부터 생기나요?

주택 인도와 거소신고를 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. S씨는 3월 3일 인도받고 3월 4일 거소신고를 했으므로 늦은 날인 3월 4일의 다음 날, 즉 3월 5일 0시부터 대항력이 있습니다.

집주인이 바뀌어도 새 집주인은 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 그래서 S씨는 새 집주인에게 계약 기간 동안 살 권리와 보증금 반환을 주장할 수 있습니다.

가족이 대신 신고해도 되나요?

됩니다. 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 함께 사는 배우자나 자녀의 주민등록도 포함되고, 위 판결은 재외국민 임차인의 외국국적 가족이 국내거소신고를 한 경우에도 대항력을 인정했습니다. 본인이 신고를 늦게 했더라도 가족의 신고일이 앞서면 그날이 기준입니다.

확정일자도 받아 두어야 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 대항력만으로는 배당 순위가 생기지 않습니다.

외국 국적 임차인 대항력 확보 순서

• 체류 신분 확인 - 외국국적동포는 국내거소신고, 그 밖의 외국인은 외국인등록 대상인지 확인합니다. 신고 종류가 달라집니다.
• 이사 당일 신고 - 새 주소로 거소이전신고나 체류지 변경신고를 합니다. 신고 다음 날 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 받기 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매 때 우선변제 순위가 생깁니다.
• 등기부 확인 - 신고일보다 앞선 근저당이 있는지 봅니다. 선순위 근저당이 있으면 경매 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 신고 사실증명 보관 - 거소신고 사실증명이나 외국인등록 사실증명을 떼어 둡니다. 분쟁 때 신고일을 증명하고, 보증금 반환 소송에서 대항력의 근거 자료로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 체류기간이 끝나 출국했거나 신고지를 다른 곳으로 옮긴 기간이 있으면 대항력 유지 여부가 달라지므로 신고 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국국적동포가 아닌 외국인은 어떻게 하나요?
  외국인등록을 한 외국인은 새 주소로 체류지 변경신고를 하면 됩니다. 출입국관리법 제88조의2 제2항은 외국인등록과 체류지 변경신고가 주민등록과 전입신고를 갈음한다고 정합니다. 신고 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 재외국민은 주민등록을 할 수 있나요?
  대한민국 국민인 재외국민은 2015. 1. 22. 시행 개정 주민등록법에 따라 주민등록을 할 수 있게 되었습니다. 그 전에는 주민등록도 외국인등록도 할 수 없어 대항력을 얻을 방법이 없었다는 점을 대법원 2014다218030 판결이 지적했습니다.
• 대항력은 신고 당일부터 생기나요?
  아닙니다. 주택 인도와 신고를 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 인도일과 신고일이 다르면 늦은 날의 다음 날이 기준입니다. 같은 날 근저당이 설정되면 근저당이 앞서므로 계약 전 등기부를 확인해야 합니다.
• 집주인이 바뀌면 보증금은 누구에게 받나요?
  대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 승계한 것으로 보므로 새 집주인에게 받습니다. 계약 기간 동안 계속 살 권리도 새 집주인에게 주장할 수 있습니다. 대항력이 없으면 원래 집주인에게 받아야 합니다.
• 외국인도 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 주택 소재지 주민센터, 등기소, 공증인 등 확정일자부여기관에서 계약서에 확정일자를 받으면 됩니다. 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받습니다.
• 출국하면 대항력이 없어지나요?
  대항요건은 취득할 때뿐 아니라 계속 유지해야 합니다. 체류기간이 끝나 신고지가 말소되거나 다른 곳으로 거소를 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다. 보증금을 받지 못한 채 떠나야 한다면 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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