공인중개사
보증금 500만원 월세 35만원 오피스텔 원룸, 중개보수 30만원이 맞나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 전용면적 85제곱미터 이하이고 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔 월세라면 중개보수 상한은 11만 8천원입니다. 월세에 70을 곱하고 보증금을 더한 2,950만원에 오피스텔 임대차 상한요율 0.4%를 적용한 금액입니다. 지금은 오피스텔 전용면적과 중개사무소에 게시된 요율표를 확인하십시오.
중개보수를 주기 전에 거래금액과 요율을 적은 계산 근거를 요청하십시오. 중개사는 요율 범위 안에서 받으려는 상한요율을 요율표에 명시해야 하고, 이를 넘겨 받을 수 없습니다.
이미 30만원을 줬다고 해서 차액을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 법정 한도를 넘는 금품을 받는 것은 금지행위라서 초과분 반환을 요구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 12월 전용면적 23제곱미터 오피스텔 원룸을 보증금 500만원, 월세 35만원에 1년 계약했습니다. 원룸에는 싱크대가 있는 부엌과 샤워 시설이 딸린 화장실이 있었습니다. 계약 뒤 중개사무소는 중개보수로 30만원을 달라고 했고, A씨는 이 금액이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
월세 계약의 중개보수 거래금액은 어떻게 계산하나요?
월세에 100을 곱해 보증금에 더하고, 그 합이 5천만원 미만이면 월세에 70을 곱해 보증금에 더합니다. 보증금 500만원, 월세 35만원이면 100을 곱한 합계가 4,000만원으로 5천만원 미만이므로 35만원에 70을 곱한 2,450만원에 보증금 500만원을 더한 2,950만원이 거래금액입니다.
| 단계 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 1차 합산 | 35만원×100+500만원 | 4,000만원 |
| 5천만원 미만 재계산 | 35만원×70+500만원 | 2,950만원 |
| 오피스텔 임대차 상한 | 2,950만원×0.4% | 11만 8천원 |
- 1차 합산
- 계산: 35만원×100+500만원
- 결과: 4,000만원
- 5천만원 미만 재계산
- 계산: 35만원×70+500만원
- 결과: 2,950만원
- 오피스텔 임대차 상한
- 계산: 2,950만원×0.4%
- 결과: 11만 8천원
출처 - 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호, 별표 2
오피스텔 원룸의 중개보수 요율은 얼마인가요?
전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔이면 임대차 상한요율은 0.4%, 매매는 0.5%입니다. 2,950만원에 0.4%를 곱하면 11만 8천원이 상한이고, 그 안에서 중개사와 협의해 정합니다.
원안은 오피스텔에 1천분의 9 요율을 적용해 26만 5,500원으로 계산했지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법 시행규칙」은 위 요건을 갖춘 오피스텔에 별도 요율을 둡니다. 중개보수는 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받으므로 11만 8천원은 임차인 한쪽이 부담하는 상한입니다.
요건을 갖추지 못한 오피스텔은 어떻게 되나요?
주택 외 중개대상물의 일반 기준이 적용돼 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의해 정합니다. 목욕시설이 없는 등 요건을 갖추지 못했다면 2,950만원 기준 상한은 26만 5,500원이므로, 이 경우에도 30만원은 한도를 넘습니다.
건축물 중 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 기준을, 2분의 1 미만이면 주택 외 기준을 적용합니다. 건축물대장상 용도가 오피스텔이면 주거용으로 쓰더라도 오피스텔 기준을 따르는 것이 일반적입니다.
한도를 넘겨 준 중개보수는 돌려받을 수 있나요?
돌려받을 수 있습니다. 대법원은 법령이 정한 한도를 넘는 중개수수료 약정은 그 한도를 넘는 범위에서 무효라고 보았습니다. 이 사례에서 30만원을 줬다면 상한 11만 8천원을 뺀 18만 2천원을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다.
| 요구받은 금액 | 300,000원 |
|---|---|
| 요건 미충족 오피스텔 상한 | 265,500원 |
| 요건 충족 오피스텔 상한 | 118,000원 |
단순 예시 계산
오피스텔 중개보수 대응 순서
- 건축물대장 확인 - 용도가 오피스텔인지, 전용면적이 85제곱미터 이하인지 확인합니다. 적용 요율이 여기서 정해집니다.
- 시설 확인 - 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설이 있는지 확인합니다. 모두 갖추면 0.4% 상한이 적용됩니다.
- 거래금액 계산 - 월세에 100을 곱해 보증금에 더하고, 5천만원 미만이면 70을 곱해 다시 계산합니다.
- 요율표 확인 - 중개사무소에 게시된 요율표와 영수증을 확인합니다. 게시한 상한요율을 넘겨 받을 수 없습니다.
- 초과분 반환 요구 - 이미 초과해 냈다면 계산 근거를 적어 초과분 반환을 서면으로 요구합니다. 응하지 않으면 등록관청 신고나 소액 소송을 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔이 아니라 다가구·다중주택의 원룸이라면 주택 기준과 시·도 조례를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차와 중개보수 관련 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
오피스텔은 주택이 아니라서 중개보수를 더 받아도 된다고 알고 있는 분이 많습니다. 현행 규정은 일정 요건을 갖춘 오피스텔에 주택보다 낮은 임대차 상한요율을 따로 둡니다. 소액 월세일수록 거래금액 계산 방식과 요율을 함께 확인해야 차이가 보입니다.
그래서 확인할 기록은 건축물대장상 용도와 전용면적, 원룸의 부엌·화장실·목욕시설 사진, 중개사무소의 요율표, 중개보수 영수증입니다. 계좌이체 내역과 영수증 금액이 다르면 둘 다 보관해 두십시오.
이 기록은 초과분 반환을 요구할 때 계산 근거가 되고, 중개사가 응하지 않으면 소액 소송에서 한도 초과 부분이 무효라는 주장의 자료가 됩니다. 등록관청에 신고할 때도 같은 자료가 쓰입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 임대차와 중개보수 관련 분쟁을 수행해 왔으며, 건축물대장과 계약서로 적용 요율을 먼저 확정한 뒤 초과분 반환 청구와 등록관청 신고를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 행정처분 취소·집행정지
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
임대차계약서·건축물대장·중개보수 영수증을 준비해 주시면, 적용 요율·법정 상한 금액·초과분 반환 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제7항
- 공인중개사법 제33조 제1항 제3호
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항 제1호
- 공인중개사법 시행규칙 별표 2
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호
- 공인중개사법 시행규칙 제20조 제6항
- 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성