시효로 얻은 대지 지분을 담보로 잡힐 수 있나요?

전유부분과 함께라면 가능하지만 대지 지분만 따로 담보로 제공하는 것은 원칙적으로 안 됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정하고, 담보 설정도 처분에 해당합니다.

대지사용권은 꼭 소유권이어야 하나요?

아닙니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호는 대지사용권을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 대해 가지는 권리로 정하므로, 소유권 외에 지상권이나 임차권도 대지사용권이 될 수 있습니다. 시효취득의 경우는 소유권 형태입니다.

대지권등기를 안 하면 어떻게 되나요?

분리처분금지를 제3자에게 주장하기 어려워집니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제3항은 분리처분금지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 이전등기와 함께 대지권등기를 마쳐 두어야 합니다.

호실을 팔면 시효로 얻은 대지 지분도 넘어가나요?

넘어갑니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다. 매매계약서에 대지 지분을 따로 적지 않았더라도 호실과 함께 이전되며, 대지 지분을 남겨 두겠다는 약정은 원칙적으로 효력이 없습니다.

직접 살지 않고 세를 줬어도 점유가 인정되나요?

인정될 수 있습니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 건물 소유자가 현실적으로 건물이나 대지를 점유하지 않더라도 건물 소유를 위해 대지를 점유한다고 보았습니다. 임차인을 통해 건물을 쓰게 한 구분소유자도 대지를 점유하는 것으로 볼 수 있습니다.

시효가 완성되면 바로 소유자가 되나요?

되지 않습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 시효가 완성되면 등기명의인에게 이전등기를 청구할 권리가 생기고, 등기를 마친 때 소유권을 얻습니다.

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오피스텔 구분소유자가 시효로 얻은 대지 소유권은 보통 땅 소유권과 무엇이 다른가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

집합건물 구분소유자가 시효로 얻은 대지 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이어서 전유부분과 함께 움직이고 따로 처분할 수 없습니다. 대법원은 구분소유자가 점유취득시효로 취득하는 대지 소유권의 내용이 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이라고 판단했습니다. 지금은 관리규약에 대지사용권을 분리처분할 수 있다는 정함이 있는지 확인해 두십시오.

그 자리에서

시효로 받은 대지 지분을 담보로 쓰거나 팔려고 한다면 전유부분과 함께인지부터 확인하십시오. 규약에 정함이 없는데 대지 지분만 처분하면 그 처분은 효력이 없습니다.

시효로 얻었다고 해서 권리가 약한 것은 아닙니다. 등기를 마치면 분양으로 받은 대지 지분과 똑같이 소유권이고, 쓰임새가 전유부분에 묶여 있을 뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2003년 준공된 오피스텔 한 호실을 2004년부터 소유해 왔는데, 대지 일부가 옛 토지 소유자 명의로 남아 있다는 사실을 2025년에 알았습니다. N씨는 시효취득으로 그 대지 지분을 넘겨받은 뒤, 오피스텔은 그대로 두고 대지 지분만 떼어 담보로 대출을 받으려 했습니다. N씨는 시효로 얻는 대지 소유권이 어떤 권리인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구분소유자가 시효로 얻는 대지 소유권의 내용은 무엇인가요?

전유부분을 소유하기 위한 대지사용권입니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 1동 건물의 구분소유자들이 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 대지 전체를 공동으로 점유하고, 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 구분소유한 사람은 등기함으로써 대지 소유권을 취득하며, 그 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다고 보았습니다.

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하려고 건물 대지에 대해 가지는 권리입니다. 소유권일 수도 있고 지상권·임차권일 수도 있는데, 시효취득의 경우에는 소유권 형태의 대지사용권이 됩니다.

대지사용권이면 무엇이 제한되나요?

전유부분과 따로 움직이지 못합니다. 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다. 호실을 팔면 대지 지분도 함께 넘어가고, 대지 지분만 떼어 팔거나 담보로 제공하는 것은 원칙적으로 무효입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조가 이 일체성을 정합니다. 다만 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못하므로, 시효취득 뒤 대지권등기까지 마쳐 두어야 제3자와의 다툼을 막을 수 있습니다.

시효취득 요건은 일반 토지와 같나요?

기본 요건은 같습니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하고 등기해야 소유권을 얻습니다. 다른 점은 점유를 판단하는 방식입니다.

건물은 대지를 떠나 존재할 수 없으므로 건물 소유자는 현실적으로 건물이나 대지를 점유하지 않더라도 건물 소유를 위해 대지를 점유한다고 봅니다. 또 점유는 물건을 사실상 지배하는 것이어서 일부 지분만 점유한다는 것은 상정하기 어렵기 때문에, 구분소유자들은 대지 전체를 공동으로 점유하는 것으로 봅니다. 세를 놓아 직접 살지 않는 구분소유자도 대지를 점유하는 것으로 볼 수 있습니다.

시효취득 대지사용권 대응 순서

점유 기간 확인 - 사용승인일과 전유부분 취득일, 전 소유자 점유 기간을 정리합니다. 20년이 찼는지 확인합니다.
지분 계산 - 전유면적 비율로 받아 올 대지 지분을 계산합니다. 규약이 있으면 규약을 따릅니다.
이전등기 청구 - 대지 등기명의인을 상대로 시효취득을 원인으로 지분이전등기를 청구합니다.
대지권등기 - 이전받은 지분을 전유부분의 대지권으로 등기합니다. 분리처분금지를 공시해 제3자 다툼을 막습니다.
처분 계획 점검 - 매매·담보 설정은 전유부분과 함께 합니다. 대지 지분만 따로 처분하는 계약은 피합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약으로 분리처분을 허용했거나 대지 일부가 건물 대지가 아닌 별도 토지라면 규약과 토지 경계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지권과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

시효로 대지 지분을 받아 오면 그 지분을 독립된 땅처럼 쓰려는 분이 많습니다. 집합건물의 대지사용권은 전유부분에 붙어 다니는 권리여서, 따로 팔거나 담보로 잡히는 계약은 규약이 허용하지 않는 한 효력이 없고 거래 상대방과 분쟁만 남깁니다.

등기 시점이 중요합니다. 시효가 완성된 날, 이전등기를 마친 날, 대지권등기를 마친 날이 모두 다르고, 대지권등기로 분리처분금지를 공시하기 전에는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 이전등기와 대지권등기를 한 번에 진행하는 이유입니다.

이 기록은 이후 매매와 담보 설정에서 대지권이 온전한 물건으로 평가받는 근거가 됩니다. 대지권등기가 없는 호실은 금융기관 담보 평가에서 불리하게 취급되므로, 시효취득 소송의 목표는 판결이 아니라 대지권등기 완료로 잡아야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

집합건물 등기사항증명서·토지 등기사항증명서·관리규약·매매계약서를 준비해 주시면, 시효취득 요건 충족 여부·대지사용권의 분리처분 제한·대지권등기 절차를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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