공사·하자
공사대금 유치권자가 오피스텔을 전세 놓고 전세금을 받았다면 얼마를 돌려받나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
유치권자가 소유자 승낙 없이 전세를 놓아 전세금을 받았다면, 소유자가 돌려받을 부당이득은 차임 상당액이 아니라 전세금에 대한 법정이자 상당액입니다. 대법원 2009다32324 판결은 전세금은 결국 세입자에게 돌려줘야 하므로 유치권자가 얻은 이익은 그 돈의 이용가능성이라고 보았습니다. 지금은 전세계약서와 전세금 수령일을 확보하십시오.
유치권자가 건물을 남에게 세놓은 사실을 알게 되면, 세입자의 전입 여부와 전세계약서 사본, 전세금 액수와 수령일을 확인해 두십시오. 부당이득 액수와 유치권 소멸청구가 이 자료로 정해집니다.
전세를 놓았다는 이유로 곧바로 세입자를 내보내야 하는 것은 아닙니다. 소유자가 전세계약의 효력은 그대로 두고 돈 문제만 정리할 수도 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024. 3. 시공사 B사에 오피스텔 신축을 맡겼고, 공사는 2025. 4. 끝났지만 공사대금 30억원을 치르지 못했습니다. B사는 건물을 점유하며 유치권을 행사하다 A씨 승낙 없이 2025. 9. 여러 호실을 세놓고 전세금 합계 6억원을 받았습니다. A씨는 전세계약은 그대로 두고 B사가 얻은 이익만 돌려받고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
유치권자는 유치물을 전세 놓을 수 있나요?
소유자 승낙 없이는 전세나 임대를 놓을 수 없습니다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여하거나 담보로 제공하지 못하고, 예외적으로 보존에 필요한 사용만 할 수 있습니다. 제3자에게 전세를 놓는 것은 보존에 필요한 사용을 넘는 대여입니다.
| 사용 유형 | 허용 여부 | 반환 범위 |
|---|---|---|
| 직접 거주(보존 사용) | 허용 | 차임 상당액 |
| 승낙 없는 전세 | 불허, 소멸청구 가능 | 전세금 법정이자 |
- 직접 거주(보존 사용)
- 허용 여부: 허용
- 반환 범위: 차임 상당액
- 승낙 없는 전세
- 허용 여부: 불허, 소멸청구 가능
- 반환 범위: 전세금 법정이자
출처 - 민법 제324조, 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다32324 판결
이를 어기면 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 공사대금을 다 갚지 않은 상태에서도 유치권을 없앨 수 있다는 점이 소유자에게 중요한 수단입니다. 다만 유치권이 소멸해도 공사대금 채무 자체는 남으므로, 공사대금 소송에는 따로 대응해야 합니다.
돌려받을 부당이득은 차임 상당액인가요?
아닙니다. 유치권자가 전세를 놓고 전세금을 받았다면 그가 실제로 얻은 이익은 전세금이라는 돈을 쓸 수 있는 이용가능성입니다. 이 이익은 현물로 돌려줄 수 없으므로 그 가액, 곧 전세금에 대한 법정이자 상당액을 반환해야 합니다. 추상적으로 계산한 월세 상당액을 기준으로 삼지 않습니다.
| 전세금 | 60,000만원 |
|---|---|
| 1년 법정이자(연 5%) | 3,000만원 |
단순 예시 계산
민사 법정이율은 연 5%입니다. 전세금 6억원을 1년 동안 보유했다면 3,000만원이 부당이득 액수의 기준이 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제379조의 법정이율도 원안 당시와 같습니다.
공사대금과 부당이득을 서로 정리할 수 있나요?
소유자는 부당이득반환채권으로 공사대금채무와 상계를 주장할 수 있습니다. 공사대금이 30억원이고 부당이득이 3,000만원이라면, 상계 후 남은 공사대금을 기준으로 협상하거나 변제합니다. 소유자가 공사대금을 모두 갚으면 유치권은 소멸하고 건물을 돌려받습니다.
전세입자는 유치권자와 계약했으므로, 소유자가 건물을 돌려받은 뒤 전세금 반환 문제를 누가 떠안을지도 미리 정해야 합니다. 전세계약의 효력을 인정할지는 소유자가 선택할 문제입니다. 전세계약을 인정하면 소유자가 세입자에 대한 반환 의무를 떠안는 대신 그만큼 공사대금에서 빼는 방식으로 정산하는 경우가 많습니다. 반대로 인정하지 않으면 세입자는 유치권자에게 전세금 반환을 청구하게 되고, 소유자는 건물 인도 소송에서 세입자까지 상대로 삼아야 합니다.
유치권자 전세 부당이득 대응 순서
- 점유 현황 확인 - 건물에 누가 살고 있는지, 전입신고가 되어 있는지 확인합니다. 전세 여부를 입증하는 출발점입니다.
- 전세계약 자료 확보 - 전세계약서와 전세금 수령일을 세입자나 중개사무소에서 확인합니다. 이자 계산의 기준입니다.
- 소멸청구 여부 결정 - 무단 대여를 이유로 유치권 소멸을 청구할지 정합니다. 건물 인도 소송과 연결됩니다.
- 부당이득 계산 - 전세금에 연 5%를 보유 기간만큼 곱해 청구액을 산정합니다.
- 상계·소송 - 공사대금과 상계하거나 부당이득 소송을 냅니다.
여기까지는 일반 기준이고, 전세가 아니라 월세로 놓았거나 소유자가 대여를 승낙한 정황이 있으면 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유치권 부존재·건물 인도 소송과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
소유자는 유치권자가 건물을 세놓으면 월세만큼 돌려받을 수 있다고 생각합니다. 유치권자는 공사대금을 못 받았으니 세놓는 것도 당연하다고 여깁니다. 실제로는 전세라면 전세금의 법정이자가 기준이고, 무단 대여는 유치권 소멸 사유가 됩니다.
그래서 기록이 액수를 정합니다. 유치권자가 점유를 시작한 날, 전세계약일과 전세금 수령일, 세입자의 전입일, 소유자가 이를 안 날을 순서대로 적어 두어야 합니다. 세입자와 나눈 대화나 중개사무소 자료는 사본을 확보합니다.
이 기록은 부당이득 소송에서 이자 계산의 기간과 원금을 정하고, 유치권 소멸청구에서는 승낙 없는 대여를 입증하는 증거가 됩니다. 공사대금 소송이 따로 진행 중이라면 상계 항변의 근거로도 씁니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 유치권 부존재·건물 인도 소송과 부당이득 반환 소송을 수행해 왔으며, 무단 대여 사실과 전세금 규모를 먼저 확인한 뒤 유치권 소멸청구와 상계를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
공사도급계약서, 건물 등기부등본, 전세계약서 사본이나 세입자 전입 자료, 유치권자와 주고받은 내용증명을 준비해 주시면, 무단 대여 여부, 부당이득 반환 범위, 유치권 소멸청구와 상계 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다32324 판결
- 민법 제324조 제2항
- 민법 제324조 제3항
- 민법 제741조
- 민법 제379조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성