주위토지통행권은 지역권과 무엇이 다른가요?

지역권은 설정 계약과 등기로 통로 위치가 정해지는 권리이고, 주위토지통행권은 법률에 따라 생기며 통로가 한 장소에 고정되지 않습니다. 둘러싸인 토지나 주위 토지의 현황이 바뀌면 손해가 가장 적은 다른 장소로 통로를 옮길 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

화해조서로 정한 통로도 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 있습니다. 대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다10268 판결은 재판상 화해로 통로를 정한 뒤 석축 보수로 현황이 바뀐 사안에서 화해조서와 다른 위치의 통행권을 인정했습니다. 새 통로가 기존보다 좁고 소유자에게 유리한 위치였다는 사정도 함께 고려됐습니다.

어떤 변화가 사정변경으로 인정되나요?

둘러싸인 토지나 주위 토지의 현황, 구체적 이용 상황이 바뀐 경우입니다. 건물 신축, 담장·석축 공사, 도로 개설, 토지 용도 변경 같은 사정이 기존 판결의 변론 종결 뒤에 생겨야 합니다. 같은 현황에서 결론만 바꾸려는 청구는 기판력에 막힙니다.

통로를 바꾸면 보상금도 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 하므로 새 통로의 위치, 면적, 이용 형태를 기준으로 보상액을 다시 정합니다. 통로가 좁아지거나 소유자에게 덜 불편한 곳으로 옮겨지면 보상액을 낮추는 방향으로 협의할 수 있습니다.

이웃이 먼저 통로 변경을 요구할 수도 있나요?

요구할 수 있습니다. 2004다10268 판결은 합의가 되지 않으면 어느 한쪽이 상대방을 상대로 기존과 다른 통로를 주장하며 통행권 확인이나 통행 금지를 구할 수 있다고 했습니다. 통행지 소유자도 현황이 바뀌었다면 손해가 더 적은 곳으로 통로를 옮겨 달라고 소를 낼 수 있습니다.

소송 중에 길이 막히면 어떻게 하나요?

통행방해금지 가처분을 검토합니다. 다툼이 있는 권리관계에 관해 현저한 손해나 급박한 위험을 막을 필요가 있으면 임시의 지위를 정하는 가처분을 할 수 있습니다. 출입이 완전히 막혀 생활이나 영업을 못 하는 사정을 사진과 자료로 소명해야 합니다.

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판결로 정해진 통행로가 막혔는데 다시 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 판결이나 화해조서로 통행로가 정해진 뒤 토지 현황이나 이용 상황이 바뀌었다면 주위토지통행권 확인의 소를 다시 낼 수 있습니다. 판례는 새 사정을 근거로 한 청구는 기존 판결의 기판력에 저촉되지 않는다고 봅니다. 지금은 무엇이 언제 바뀌었는지 사진과 날짜부터 남겨 두십시오.

그 자리에서

이웃 토지에 담장·석축 공사가 시작되거나 길이 막혀 기존 판결대로 다닐 수 없게 됐다면, 날짜가 나오게 현장 사진을 찍고 새로 필요한 통로의 위치와 폭을 측량도면 위에 표시해 두십시오. 다시 소송을 낼 때 사정변경을 증명하는 자료가 됩니다.

예전 판결이나 화해조서가 있다고 해서 그 통로를 바꾸려면 재심을 청구해야 한다고 걱정할 필요는 없습니다. 현황이 달라졌다면 새로운 통행권 확인의 소로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 이웃 토지 소유자를 상대로 소송을 해서 폭 2m 통로에 대한 주위토지통행권을 인정받았습니다. 2025년 이웃이 그 통로 쪽에 새 담장과 주차장을 만들면서 기존 통로로 들어가기 어려워졌습니다. 담장 반대편으로는 이웃에게 손해가 덜한 빈터가 있어, A씨는 그쪽으로 통로를 옮겨 달라고 협의했지만 거절당했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정판결로 정해진 통행로를 사정변경으로 바꿀 수 있나요?

바꿀 수 있습니다. 주위토지통행권은 지역권과 달리 통로가 한 장소에 고정된 권리가 아니어서, 둘러싸인 토지나 주위 토지의 현황·이용 상황이 달라지면 그 상황에 맞게 통행로를 옮길 수 있습니다. 대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다10268 판결은 재판상 화해로 통로가 정해진 뒤 석축 보수로 현황이 바뀐 사안에서 다른 위치의 통행권을 인정했습니다.

통로 위치를 정하는 기준은 언제나 같습니다. 통행권자는 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 합니다. 그래서 현황이 바뀌면 그 기준에 맞는 장소도 바뀝니다.

다시 소송을 내면 기판력에 걸리지 않나요?

걸리지 않습니다. 확정판결의 기판력은 변론이 끝날 때까지의 사실관계에 대한 판단에 미치는데, 그 뒤 토지 현황이나 이용 상황이 바뀌었다면 새로운 사실을 근거로 한 청구입니다. 2004다10268 판결도 통행권 확인, 통행방해의 배제·예방, 통행 금지를 다시 소로 구하는 것이 기존 판결이나 화해조서의 기판력에 저촉되지 않는다고 했습니다.

기판력과 사정변경의 시간 순서

기존 소송 변론 종결
이 시점까지의 사실에 기판력
판결 확정
기존 통로에서 통행
현황 변경
담장·공사·용도 변경 발생
변경 협의
내용증명으로 새 통로 제안
새 소 제기
새 사정 근거, 기판력 저촉 없음

출처 - 민사소송법 제216조 제1항, 대법원 2004다10268 판결

주의할 점은 사정변경이 실제로 있어야 한다는 것입니다. 같은 현황에서 결론만 다르게 받아 보려는 소송은 기판력에 막힙니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「민사소송법」에서도 이 구조는 같습니다.

통로를 바꾸면 보상금도 다시 정하나요?

다시 정할 수 있습니다. 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 하므로, 통로의 위치나 면적이 달라지면 보상액도 새 통로를 기준으로 다시 따집니다. 새 통로가 더 좁거나 소유자에게 유리한 위치라면 보상액이 줄어드는 방향으로 협의할 수 있습니다.

주위토지통행로 변경 대응 순서

현황 변화 기록 - 공사, 건물 신축, 담장 설치처럼 무엇이 언제 바뀌었는지 사진과 날짜로 남깁니다. 기존 판결의 변론 종결 뒤 생긴 변화인지가 출발점입니다.
새 통로 후보 정리 - 측량도면에 통로 위치·폭·면적을 표시합니다. 차량 통행이 필요한지 사람만 다니면 되는지도 적습니다.
변경 협의 요청 - 이웃 토지 소유자에게 내용증명으로 변경 사유와 새 통로 안을 보냅니다. 합의가 되면 화해조서나 공정증서로 남깁니다.
통행권 확인의 소 - 합의가 안 되면 새 통로를 특정해 통행권 확인과 통행방해 금지를 청구합니다. 측량 감정이 필요할 수 있습니다.
통행방해금지 가처분 - 판결 전에 길이 완전히 막혀 생활이나 영업이 어려우면 가처분을 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사정변경이 기존 판결 뒤에 생긴 것인지, 새 통로가 손해가 가장 적은 장소인지는 판결문과 측량 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주위토지통행권 확인과 통행방해금지 가처분 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

판결을 한 번 받으면 통행로가 영원히 그 자리에 고정된다고 생각하는 분이 많습니다. 주위토지통행권은 이웃 땅 소유자의 손해가 가장 적은 곳을 찾는 권리여서, 땅의 모양이나 쓰임이 바뀌면 적정한 통로도 함께 바뀝니다.

다시 다툴 때 법원이 가장 먼저 묻는 것은 무엇이 언제 바뀌었느냐입니다. 기존 판결의 변론 종결일 이후 생긴 공사, 담장, 건물 신축을 날짜가 찍힌 사진과 공사 계약서, 내용증명으로 남겨 두면 기판력 다툼을 쉽게 넘을 수 있습니다.

새 통로를 특정할 때는 측량도면이 청구취지 그 자체가 됩니다. 위치와 폭이 도면으로 특정되지 않으면 판결을 받아도 집행 단계에서 다시 다툼이 생깁니다. 처음부터 측량 기준점을 맞춰 두는 것이 집행까지 이어지는 준비입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

기존 판결문 또는 화해조서, 현장 사진, 지적도·측량도면을 준비해 주시면, 사정변경 인정 여부, 새 통로의 위치와 폭, 보상액 조정 방향을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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