재개발·재건축

도시개발구역이 3년 지나 해제되면 시행자 지정 거부 소송은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

구역 지정·고시 후 3년까지 실시계획 인가 신청이 없으면 시행자가 없어도 지정이 해제된 것으로 보아, 시행자 지정 거부처분 취소소송은 소의 이익이 없습니다. 대법원 2015두3362 판결로 해제 간주의 기준과 기한 계산, 대응 방법을 정리했습니다.

소송은 각하됩니다. 대법원은 시행자 지정 거부처분을 다투는 중에 구역 지정이 해제된 것으로 보게 되면, 거부처분을 취소해도 시행자로 지정될 수 없어 소의 이익이 없다고 보았습니다. 시행자가 아직 정해지지 않았다는 사정만으로 3년 기간이 연장되지는 않습니다. 해제 고시가 따로 나오기를 기다릴 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C사는 시행자 지정 없이 고시된 도시개발구역의 사업 권리를 앞선 제안자에게서 넘겨받았습니다. 사업부지 대부분의 소유권도 C사 명의로 이전했습니다. 2024. 4. 시행자 지정을 신청했지만 재원조달계획이 불명확하다는 이유로 반려되었고, 다시 낸 신청도 거부되어 취소소송을 냈습니다. 소송이 1심에 머무는 사이 구역 지정·고시 후 3년이 다가왔고, 2026. 3. 9. 시청이 구역 지정 해제를 고시했습니다. 그동안 C사는 설계와 토지 매입에 상당한 비용을 들였습니다. 대표는 소송을 이어 갈 수 있는지, 들인 비용은 어떻게 되는지, 사업을 다시 추진할 길이 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 시행자 지정 거부 소송을 어떻게 판단했나요?

소의 이익이 없다며 원고의 청구를 본안 판단 없이 각하한 1심을 유지했습니다. 이 사건 도시개발구역은 2009. 5. 15. 시행자 없이 지정·고시되었습니다. 원고는 제안자에게서 사업 권리를 양수하고 부지 대부분을 소유한 뒤 시행자 지정을 신청했으나 세 차례 반려되었고, 그중 두 번의 거부처분 취소를 구했습니다. 소송 중 3년이 지나자 시장은 2012. 5. 29. 지정 해제를 고시했습니다.

원심은 본안을 판단했지만 대법원은 이를 파기하고 직접 항소를 기각했습니다. 구역은 2012. 5. 15.까지 실시계획 인가 신청이 없어 그다음 날 해제된 것으로 보아야 한다고 했습니다. 시행자 지정은 구역 지정을 전제로 하므로, 거부처분이 취소되더라도 원상회복이 불가능하다는 것입니다. 거부처분이 위법했는지는 판단하지 않았습니다. 처분을 취소해도 원상회복이 불가능하면 취소를 구할 이익이 없다는 종전 판례를 그대로 적용한 결과입니다. 소의 이익은 소송 도중에 없어져도 각하 사유가 되므로, 이 사건처럼 소송을 낸 뒤 해제되어도 결론은 같습니다.

시행자가 없어 실시계획을 신청할 수 없었는데도 해제되나요?

해제됩니다. 실시계획 인가 신청은 시행자가 하는 것이어서, 시행자가 없으면 누구도 신청할 수 없다는 주장이 있었습니다. 그러나 대법원은 해제 간주 조항이 사업이 초기부터 지연되어 토지소유자 등의 재산권 행사가 지나치게 오래 제약되는 것을 막기 위한 규정이라고 보았습니다. 구역이 지정되면 건축, 토지 형질 변경, 토지 분할 같은 행위에 허가가 필요해지기 때문입니다. 허가 없이 이런 행위를 하면 형사처벌 대상이 될 수 있다는 점도 판결은 함께 들었습니다. 법령이 시행자 없이 구역이 지정되는 경우를 예정하면서도 예외를 두지 않았다는 점도 들었습니다. 그래서 “그 사이에 도시개발사업 시행자가 지정되지 아니하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다”라고 판단했습니다.

현행 도시개발법 제10조 제1항 제1호도 같은 문언이어서 이 판결의 법리는 지금도 그대로 적용된다고 볼 수 있습니다. 지정권자는 해제 사실을 관보나 공보에 고시하고 관계 서류를 공람하게 해야 하지만, 해제의 효력은 법이 정한 날에 생깁니다. 해제되면 구역 지정으로 바뀐 용도지역과 지구단위계획구역도 지정 전으로 돌아가거나 폐지된 것으로 봅니다.

구역 지정 뒤 개발계획을 따로 세우는 경우도 3년인가요?

기간 구조가 다릅니다. 구역을 먼저 지정하고 개발계획을 나중에 세우는 방식이면, 지정·고시일부터 2년 안에 개발계획을 수립·고시하지 않으면 해제된 것으로 봅니다. 개발계획을 고시한 뒤에는 3년 안에 실시계획 인가를 신청해야 합니다. 구역 면적이 대통령령으로 정하는 규모 이상이면 두 기간이 각각 5년으로 늘어납니다. 사업을 준비하는 쪽은 고시문에서 어느 방식인지와 면적부터 확인해 기한을 계산해야 합니다. 토지소유자 입장에서도 이 날짜를 알아야 행위제한이 언제 풀리는지 판단할 수 있습니다. 토지 수용 자체를 다투는 문제는 「내 땅이 도시개발구역에 들어가 수용되는데 도시개발사업 정의가 모호해 위헌 아닌가요?」에서 자세히 설명했습니다.

도시개발구역 해제 간주 대응 순서

• 고시일과 기한 계산 - 구역 지정·고시일, 개발계획 고시일, 구역 면적을 확인해 해제 간주일을 정확히 계산합니다.
• 시행자 지정 서둘러 신청 - 재원조달계획과 토지 확보 현황을 갖춰 기한보다 넉넉히 앞서 신청합니다.
• 거부 시 신속한 불복 - 거부처분을 받으면 90일 안에 소송을 내되, 해제 간주일 전에 결론이 나기 어려운지 따져 봅니다.
• 해제 후 재추진 검토 - 해제되었다면 토지 소유와 동의 요건을 갖춰 구역 지정을 다시 제안할지 판단합니다.
• 토지소유자 행위제한 확인 - 소유자라면 해제 후 건축·형질 변경 허가 제한이 풀렸는지 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 구역 지정 방식과 면적, 실시계획 인가 신청 여부에 따라 해제 간주일과 소송을 이어 갈 이익이 달라집니다. 법무법인 윤성은 도시개발사업 시행자 지정과 구역 지정 해제를 둘러싼 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도시개발구역 해제 고시가 늦게 나오면 그때 해제되나요?
  아닙니다. 법이 정한 날의 다음 날 해제된 것으로 보고, 해제 고시는 이를 알리는 절차입니다. 이 사건도 해제일은 3년이 되는 날의 다음 날이었고 고시는 그 뒤에 나왔습니다.
• 도시개발구역이 해제되면 제 땅의 건축 제한도 풀리나요?
  구역 안에서 건축이나 형질 변경에 허가를 받도록 한 제한은 구역 지정을 전제로 하므로 해제되면 적용되지 않습니다. 용도지역과 지구단위계획구역도 지정 전으로 돌아가거나 폐지된 것으로 봅니다.
• 해제된 뒤 같은 땅에 다시 도시개발구역 지정을 제안할 수 있나요?
  가능합니다. 토지 소유자 등은 지정을 제안할 수 있고, 수용 방식으로 제안하려면 국공유지를 뺀 면적의 3분의 2 이상 사용 권원과 2분의 1 이상 소유, 토지 소유자 동의 요건 등을 갖춰야 합니다.
• 시행자로 지정된 뒤 실시계획 인가를 늦게 신청하면 어떻게 되나요?
  구역 지정·고시 후 3년까지 신청하지 않으면 구역 지정이 해제된 것으로 봅니다. 또 실시계획 인가 후 2년 안에 착수하지 않는 등 사유가 있으면 지정권자가 시행자를 바꿀 수 있습니다.
• 소송이 각하되면 그동안 들인 사업비는 돌려받을 수 있나요?
  각하 판결은 처분의 위법 여부를 판단하지 않으므로 그 자체로 손해를 보전받는 근거가 되지 않습니다. 거부처분이 위법했고 그로 손해가 생겼다면 국가배상 등 별도 청구를 검토해야 합니다.
• 면적이 큰 도시개발구역은 해제 기간이 더 긴가요?
  구역 지정 후 개발계획을 따로 세우는 방식이면, 면적이 대통령령으로 정하는 규모 이상일 때 개발계획 수립 기간과 실시계획 인가 신청 기간이 각각 5년으로 늘어납니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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