등기·명의신탁

분양 아파트 대지권등기가 몇 년째 안 되면 분양회사에 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

분양회사가 전유부분 등기만 해 주고 대지권이전등기를 오래 미루면 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2017다230963 판결로 대지권 이전 의무의 범위와 이행기, 배상받을 손해, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 분양회사가 대지권이전등기를 오래 미루면 지연에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 분양회사의 등기 의무가 전유부분만이 아니라 대지권을 포함한 아파트 전체에 미치고, 이행 시기는 합리적인 기간이 지난 때 온다고 보았습니다. 내가 따로 이행을 청구한 날부터만 지연 책임을 물을 수 있다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2019년 신도시 아파트를 분양받아 2022. 3. 입주했고, 전유부분 소유권이전등기는 그해 여름 마쳤습니다. 그런데 택지 소유권이 아직 사업 시행자에게 넘어오지 않았다는 이유로 대지권등기는 몇 년째 되지 않았습니다. 2025. 6. 아파트를 팔려 하자 매수인이 대지권 미등기를 이유로 값을 깎거나 계약을 미루었고, 은행 대출 한도도 줄었습니다. 분양회사는 계약서에 이전 기한이 없다며 책임이 없다고 답했습니다. E씨는 2026. 4. 대지권등기가 늦어진 기간의 손해를 분양회사에 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 대지권이전등기 지연을 어떻게 판단했나요?

분양회사 책임을 좁게 본 원심의 손해배상 부분을 파기했습니다. 사안의 분양회사들은 한국토지주택공사로부터 택지를 사서 958세대 아파트를 지었고, 2010년 전유부분 등기는 넘겨주었지만 대지권등기는 해 주지 않았습니다. 공사는 2012. 10. 30. 일부 분양회사에 대지 소유권이전등기를 해 주었습니다. 원심은 대지권 이전에는 기한 약정이 없어 수분양자가 소송에서 청구한 2015년에야 지체가 시작된다고 보고 손해도 인정하지 않았습니다.

대법원은 집합건물법상 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르고, 분양계약서도 전유부분과 대지권이 포함된 아파트 전체를 목적물로 표시했다는 점을 들었습니다. 계약서상 수분양자의 등기 기한 조항은 분양회사가 먼저 대지권까지 갖추어 둔다는 전제 위에 있다고 보았습니다. 그래서 분양회사의 의무는 불확정기한부 채무이고, 늦어도 대지 소유권이전등기를 받은 2012. 10. 30. 무렵에는 이행기가 되었다고 판단했습니다.

대지권등기 지연으로 어떤 손해를 배상받을 수 있나요?

등기가 장기간 늦어졌다면 재산권을 완전히 행사하지 못한 손해가 생겼다고 볼 수 있습니다. 대법원은 주변 부동산 거래 상황에 비추어 활용 기회를 잃었을 개연성이 인정되면 이는 통상손해이고, 특별손해라 하더라도 분양회사가 예견할 수 있었다고 보았습니다. 이 법리는 전유부분 등기만 해 주고 대지권등기를 오래 미룬 경우에도 똑같이 적용된다고 했습니다.

구체적인 손해액을 증명하기 매우 어려운 경우에는 법원이 모든 사정을 종합해 상당한 금액을 정할 수 있습니다. 판결은 손해가 인정되면 법원이 증명을 촉구하고 필요하면 직권으로 손해액을 심리해야 한다고도 했습니다. 따라서 매매가 무산되거나 대출이 줄어든 자료가 있으면 손해액 판단에 도움이 됩니다. 원심은 손해 개연성을 인정하기 어렵다며 청구를 배척했는데, 대법원은 이를 심리를 다하지 않은 잘못으로 보았습니다.

분양회사가 계약서에 기한이 없다고 하면 어떻게 하나요?

기한이 적혀 있지 않아도 이행기가 없다고 단정할 수 없습니다. 이 판결은 이행기를 분양대금을 다 내고 건물이 준공된 날부터 완전한 소유권이전등기에 들 것으로 예상되는 합리적인 기간이 지난 때로 보았습니다. 불확정기한이 있는 채무는 채무자가 기한이 온 것을 안 때부터 지체책임을 집니다.

다만 천재지변이나 법령 개정처럼 양쪽 모두 책임 없는 사유로 늦어지면 이의하지 않는다는 조항이 있는 경우가 많아, 지연 원인이 분양회사 쪽에 있는지가 다툼이 됩니다. 분양회사가 택지 대금을 다 내지 않았거나 서류를 늦게 갖춘 것처럼 자기 사정으로 늦어졌다면 이 조항으로 책임을 피하기 어렵다고 볼 수 있습니다. 대지권이 등기되지 않은 상태에서 집을 처분하거나 경매가 진행될 때의 문제는 「대지권 등기가 안 된 아파트를 경매로 샀는데 대지 사용권도 함께 가져오나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대지권등기 지연 대응 순서

• 등기 상태 확인 - 건물 등기사항증명서에서 대지권 표시 여부와 대지 소유자를 확인합니다.
• 분양계약서 검토 - 목적물 표시, 등기 조항, 면책 조항을 확인합니다.
• 지연 원인 파악 - 택지 소유권이 언제 분양회사에 넘어왔는지 토지 등기부로 확인합니다.
• 손해 자료 수집 - 매매 무산, 가격 인하, 대출 거절 자료를 모읍니다.
• 청구와 소송 - 내용증명으로 이행을 요구한 뒤, 대지권이전등기와 지연 손해배상을 함께 청구하고 다른 세대와 공동 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서의 목적물 표시와 면책 조항, 택지 소유권이 분양회사에 넘어온 시점에 따라 지체 시기와 배상 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양 아파트 대지권이전등기 청구와 등기 지연 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지권등기가 안 된 아파트도 팔 수 있나요?
  팔 수는 있습니다. 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르므로 전유부분과 함께 넘어가는 것이 원칙입니다. 다만 매수인이나 은행이 미등기를 이유로 가격이나 대출 조건을 낮추는 경우가 많습니다.
• 대지권 이전 기한이 계약서에 없으면 언제부터 지체인가요?
  준공 뒤 완전한 이전등기에 필요한 합리적인 기간이 지난 때 이행기가 온다는 것이 판례입니다. 판결 사안에서는 분양회사가 대지 소유권을 넘겨받은 무렵을 이행기로 보았습니다.
• 손해액을 정확히 계산하기 어려우면 배상을 못 받나요?
  아닙니다. 손해 발생은 인정되는데 액수 증명이 매우 어려우면 법원이 모든 사정을 종합해 상당한 금액을 정할 수 있습니다. 법원은 증명을 촉구하거나 직권으로 심리해야 합니다.
• 분양회사가 택지 공급기관 탓을 하면 책임을 면하나요?
  계약서의 면책 조항이 정한 책임 없는 사유에 해당해야 면책 여부가 다투어집니다. 분양회사가 대지 소유권을 넘겨받은 뒤에도 등기를 미뤘다면 면책 주장이 받아들여지기 어렵다고 볼 수 있습니다.
• 분양권을 산 전매 수분양자도 청구할 수 있나요?
  분양계약상 지위를 넘겨받았다면 분양회사에 대한 권리도 함께 승계했다고 볼 수 있습니다. 승계 계약서와 분양회사의 명의변경 승인 자료를 확인해야 합니다.
• 대지권등기 지연 소송은 세대별로 따로 내야 하나요?
  따로 낼 수도 있지만 같은 단지 세대가 공동으로 내는 경우가 많습니다. 판결 사안도 여러 수분양자가 함께 원고가 되어 분양회사들을 상대로 소송했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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